“未来部分城市成交下滑是大概率事件”

　　夏天已经过去，但楼市似乎还未“换季”。8月份全国100个城市新建住宅均价继续上涨，库存量连续下跌超过10个月。高烧的“楼市”，不仅仅是改善型需求的支撑，也与经济转型时期投资回报率下降、大量资金涌入楼市有关。对于后市，专家认为，部分城市成交下滑是大概率事件，但不会出现断崖式下跌，价格总体上会继续上涨。

　　楼市热度向杭州武汉传导

　　“9月18日杭州某楼盘开盘，300多套房源引来2000人争抢。”楼市热度已经从一线城市传递到南京、苏州、厦门、合肥这楼市“四小龙”，现在又开始向杭州、武汉等二线城市传导。

　　中国指数研究院对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，8月全国100个城市(新建)住宅平均价格为12270元/平方米，环比上涨2.17%，涨幅较上月扩大0.54个百分点。同比上涨13.75%，涨幅亦扩大1.36个百分点。

　　房价持续上涨，库存量却在连续下跌。截至2016年8月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24256万平方米，环比减少0.9%，同比减少5.7%。今年前8月，全国35个城市新建商品住宅库存总体处于下滑态势，若从同比增幅看，已出现连续13个月的库存同比下跌。

　　而一线城市新房库存不足的风险，已开始传导到二手房市场中，进而使得二手房的价格也呈现出快速上涨的态势。不过，三线城市的去库存任务依然艰巨。

　　购房者“有被裹挟的感觉”

　　“你买的时候帮我买一套就行，我就不用专门跑一趟了。”挂完一位重庆朋友的电话，文宇(化名)又计算了一遍，如果买一套朋友口中的公寓，租金回报率大约能在5%左右，“现在买理财产品回报率能到5%就不错了，何况房子还可能保值增值。”经过今年上半年的疯涨，文宇已经尝到了买房的甜头，她在合肥购买的房子，价格涨幅已经超过50%，“股市行情不好，就把钱撤出来了。北京的房价太贵，就跟着朋友去二线城市买。”文宇再三表示，自己并非投资客，只是跟随着周围人的脚步在买买买，“有一种被裹挟的感觉。”

　　虽然文宇一再与投资客撇清关系，但她实际上已经是名副其实的投资客，她的心态，也是部分投资客的心态。宽松的货币环境、银行信贷政策对楼市的支持、股市和债市的不稳定等，导致资本进入上涨预期较强的楼市。经济学家马光远也认为，民间投资可选择的投资领域越来越少，从而出现了企业和居民纷纷杀入房地产避险的状况。

　　房价上涨可能引发资源配置不当

　　今年房地产市场的表现与2009年有相似之处，都是货币政策宽松、在政策的刺激下，房地产很快回暖。但也有很大的不同，2009年房地产市场没有如今的库存问题，且从房价的绝对值来看，很多城市房价在经历了2008年的调整之后基本处在合理区间。而今年的市场是，一线城市限购带动了热点二线城市，热点二线城市的升温正逐渐传导给其他二线城市，而真正需要去库存的三四线城市却并没有想象中的火热。“热传递”能否把二线城市的热量传到三四线城市，还尚未可知。

　　房价的过快上涨，也可能引起市场的不良反应。有业内人士认为，房价持续、过快上涨，可能引发资源配置不当，同时高房价会挤压当地居民其它领域的消费支出，进而影响相关实体经济产业的正常发展。中原地产首席分析师张大伟表示，房价爆发的原因是资金潮下的资产荒，“信贷不能只投入到房地产，要有政策约束;房地产去库存也不能只去一二线城市，银行对三四线城市应该增加利率优惠。”

　　“价格下滑的可能性不大”

　　楼市高烧会延续多久?这是众人最为关心的话题。美国评级机构标准普尔日前发布报告指出，由于政策的支持作用递减、比较基础较高以及土地价格上涨，未来12个月内中国房地产业增速将放缓。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京晨报记者采访时表示，部分城市成交下滑是大概率事件，“即便是成交量下滑，但价格下滑的可能性是不大的。市场交易不会出现断崖式的下跌，价格总体上会继续上涨。部分投资客也会对房价上涨带来的盈利空间扩大有更大的市场信心。”

　　马光远则认为，凡是土地供应充足，房地产开发投资增速快，新房开工面积大的城市，未来房价趋稳是大概率，“比如合肥、郑州、武汉等城市，尽管目前房价表现抢眼，但在未来供应没有问题的情况下，这三个城市的房价已经走到了尽头。”