最新的“郑房指数”显示，11月份郑州市区商品住房销售均价比10月份下降693元/平方米，郑州已连续两个月保持房价下降状态。但是，当月的成交量却“撵”了上来。真实的楼市是什么状态?二手房成交量为何会骤降近千套?

　　【数据1】

　　11月郑州市区商住房均价9760元/平方米

　　11月的郑州房地产市场延续了10月份的走势，郑州市区房价持续下跌。根据郑州市住房保障和房地产管理局12月12日发布的数据，11月份，郑州市区商品住房销售均价为每平方米9760元，比10月份降了693元，环比下跌6.63%，创下5个月以来的新低。

　　这也是郑州十一期间出台限购限贷政策之后，连续第二个月市区房价出现下跌。

　　河南商报记者查阅历史数据得知，7~10月份，郑州市区商品住房销售均价整体有起有伏，分别为9777元/平方米、10080元/平方米、10538元/平方米、10453元/平方米。11月份的销售均价直接跌至今年7月份的水平。

　　成交量方面，最新数据显示，11月份，郑州市区商品住房销量为11845套，比10月份多卖了1180套，平均每天卖房约395套。这个数据表明，新房成交量在10月份销量大跌后开始回升。

　　分析

　　郑州房价大降，楼市拐点已现?

　　每次郑州房价大降，都会引发不少市民对楼市拐点的猜想。数据发布当天，就有人提出疑问：目前郑州市区在售楼盘单价都在万元以上，怎么会跌破万元大关?明显和市场不符。

　　相对于销量的上升，11月份房价大跌确实让人颇感意外。河南商报记者就此对郑州市高新区个别楼盘做了一个抽样调查，位于科学大道沿线北侧的楼盘，虽未取得预售证，但市场预期已经将售价推至每平方米1.2万元~1.3万元;位于雪松路附近的某住宅楼盘售价约为1.5万元/平方米;位于五龙口南路沿线的一个住宅精装楼盘售价为每平方米1.6万元~1.7万元。相比以前，房价仍保持高位，并没有出现明显的降价迹象。

　　郑州某住宅楼盘一位营销负责人向河南商报记者介绍，这是网签价格，不是案场对外宣称的销售价格，比如销讲时会出价1万元/平方米，但实际签合同时，可能有一定的优惠，就变成了0.98万元/平方米。另外，包括10月份在内，郑州房价持续下跌，还可能是因为在这两个月之前就已经签过协议的单子，到了下个月才进行合同备案，而当时签协议的价格并没有现在高，却统计到下个月了。

　　另据业内人士分析，笼统地说，当月的房价由两部分组成，一个是真正的当月市场价，一个是上个月或上上个月签约的价格。受限购政策的影响，购房者观望情绪浓厚，市场降温，本来价格就比较平稳，之前签约的价格如果较低，就会一下子拉低当月的价格。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，所谓的楼市拐点之说，是不严谨的，楼市政策调控对市场的影响都有一定的延续性，本轮调控也是为了促进房地产市场健康发展，在上一波“地王潮”过后，高房价出现冷却，也是郑州市场发展的自我调整。至于房价下降幅度，这和统计方式有关，并不能说明郑州楼市已到拐点。

　　河南商报记者查阅历史数据得知，2015年11月份，郑州市区商品住宅销售9364套，销售均价9084元/平方米。2016年11月份的数据与之相比，同比上涨幅度分别为26.49%和7.4%。从今年前11个月的商品住宅累计销售均价看，为9671元/平方米，与2015年同期相比，每平方米涨了839元。

　　【数据2】

　　11月份住宅二手房成交量下降近千套

　　二手房方面，从郑州市住房保障和房地产管理局发布的数据来看，郑州市区二手房价格依然在持续上涨。数据显示，11月份市区住宅二手房成交均价为每平方米10303元，比10月份上涨了542元。这也是郑州市区住宅二手房成交均价首次突破万元大关。

　　值得关注的是，11月份，郑州市区住宅二手房成交了8511套，比10月份少成交996套。这和10月份的成交态势相悖，10月份，郑州市区住宅二手房成交了9507套，比9月份多成交2718套。

　　11月份的住宅二手房成交“惨状”，已经成了郑州不少房屋中介的痛。近日，河南商报记者接连访问了21世纪、创实、环球世纪等大型传统中介公司，以及搜房网房天下、真二网等互联网中介公司的有关负责人，对方均表示，最近，郑州二手房市场成交量都有不同程度的下滑。

　　分析

　　郑州二手房市场真的那么脆弱?

　　近年来，郑州二手房市场向来一路冲高，成交活跃。但是，成交量为何会在11月份出现下滑?

　　上述业内人士分析，一是受调控政策的持续影响，市场观望情绪依然浓厚，甚至加深。二是受新实施的不动产登记制度的影响，流程变长，无法登记的“问题小区”不断浮现，不仅导致部分买家、卖家中途毁约，而且还对即将入市的新的买家、卖家产生了一定的心理冲击，很多房改房、经适房、铁路房等类型的房源，尤其是老旧小区的房源，都暂时无法入市。这就极大地拉低了当月二手房成交数据。

　　郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦表示，此次二手房成交量的下滑，只是阶段性的，并不意味着郑州二手房市场疲软或动力不足。未来三年，郑州还将真正进入存量房时代。