对话嘉宾：

　　河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授 刘社

　　北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任 宋向清

　　河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长 赵进京

　　大正鲲府营销总监 时楠雪

　　河南省房地产业商会副秘书长、土地金融中心主任 孙婷婷

　　戴德梁行郑州公司副总经理 巴然

　　▶今天是新调控政策实施的第二天，东方今报·猛犸新闻记者带着读者最为关注的几个问题，如调控升级对楼市打击力度几何、未限购的区域是否会接棒上涨、商办物业是否会迎来机遇等，采访了多位业内专家。

　　▶在众多业内人士看来，本轮楼市调控是在意料之中。但直到政策出台，方知调控力度之大、波及范围之广、背后意义之深远。□东方今报·猛犸新闻记者 牛犇

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　　调控升级对郑州房地产市场的打击有多大?

　　刘社：新的调控政策对目前房地产市场出现的种种现象都具有很强的针对性，更大程度地限制了投资需求，并在一定程度上打击了刚改需求，打击力度还是很强的。

　　从长远来看，新的调控政策对于维持楼市的平稳发展起到了利好的作用，能够在短期内迅速将4月份以及五一期间过热的楼市冷却下来，同时打压了市场预期。

　　赵进京：短期来看，出台新的调控政策有利于市场健康发展，但调控是一把双刃剑，需要政府根据市场形势有紧有松。毕竟从长远的角度来看，新的调控政策对房地产企业是不利的，尤其是对中小开发企业而言打击力度太大。

　　宋向清：整体上讲，限购升级对楼市影响还是不小的，刚性调控成为楼市调控新常态，这次的信号传递直接、快速且坚决，让开发商和楼市投资者的步调再次调整，应该说是当前市场和政策背景下，为实现“房子是用来住的”最新策略。而且，如果抱着被子买房现象再次出现，调控升级、限购扩围仍将会发生。

　　时楠雪：短期可能会达到急速降温的目的，但是并非长远之计。毕竟供需关系放着呢，市场需求如果用这样的强硬手段遏制，只会让后来产生更大的爆发，跟大禹治水一个道理，只能疏通，不能死堵。

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　　平原新区、新密为啥没限购，这两个区域的房子是否可以入手了?

　　刘社：表面上看，平原新区和新密没有纳入此次限购范围，对于这两个地区而言是一定的利好。但从深层次分析，平原新区和新密的住宅能不能有很好的租金收益，五年以后的变现能力有多强，这都是值得购房者考虑的问题。

　　宋向清：新密、上街和平原新区将是这次调控升级的最大受益区，开封、洛阳自贸区及周边和新乡等也将吸引部分因郑州限购而流失的购房者。

　　时楠雪：平原新区毕竟属于新乡，郑州的政策和新乡还是有着行政区域的划分的，加之两个区域长久的这种渊源关系，不在限购之列也在情理之中。

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　　调控升级和不限购区楼盘大卖有关吗?

　　刘社：肯定有一定关系。我原本预测本次调控出台的时间应该在3月底到4月初，那时郊区就已经显现出房价上涨的势头。经过近一个月销售，郊区的房价平均上涨了近2000元/㎡，相关主管部门早就注意到这个问题了。

　　时楠雪：五一的大涨只是个导火索，考虑到现在不动产和房产税的推进，加上“稳增长”还是个楼市调控的大前提，历来调控的核心都是“防止过快增长”，稳字当头。此次政策还是维稳用的，预计不会长期推行，毕竟还会伤害一部分刚需和刚改客户。

　　孙婷婷：有一定的关系，由于主城区限购以后，郊区楼市火爆，造成中牟、荥阳等郑州周边区域的地价水涨船高。而且中牟、荥阳以及南龙湖片区距离郑州主城区的距离较近，购房者并不觉得有很大通勤压力。

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　　调控对房企有什么影响?

　　刘社：调控的最终目的是要实现“房子是用来住的，不是用来炒的”。为此郑州市国土局在第一季度出让了大量土地，加上楼市调控政策，能够从供给侧和需求端共同发力。而大量供应的土地，就是为了让土地市场从供不应求到供求平衡，所以说房企仍将继续拿地。

　　孙婷婷：房地产企业不会因为调控就放弃拿地，毕竟土地是开发商的口粮，没有面粉哪来的面包。只不过目前的形势会打击房企寻找土地的热情，而且新政对中小开发商来说打击力度更大。

　　时楠雪：对于房企来说，一方面需要研究更加精准的客户定位，去做好寒冬期的销售和服务工作，另一方面还是需要练内功，毕竟好的产品还是有很大的市场需求的。现在是房企拿地的利好时机，毕竟现在郑州市主城区五环以内都是寸土寸金了，很多外来大开发商还在封疆拓土，所以未来的土地市场只会竞争更加激烈。

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　　房价会下降吗?现在买房合适吗?

　　刘社：从去年房价上涨的行情来看，楼市调控政策的出台在短期内会将部分价格虚高的楼盘适当去除水分，但更多的是保证房价不会过快上涨。毕竟房价一旦下跌，所造成的后果是无法想象的。

　　目前的形势不利于投资，希望带有投资投机需求的购房者慎重。毕竟一旦购房，5年内是无法变现的，而这5年里有太多的不确定性。

　　不过目前对真正的刚需而言，是不错的购房时机。但对于刚需而言，房价是非常重要的考量因素，如今的房价已然很高。

　　赵进京：短期来看，调控政策会对新建商品住宅的销量和均价造成一定的影响，但下跌的可能性不大。

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　　是不是还会有更多调控大招?

　　刘社：这个可能性很大。从上一次调控到现在，只有不到两个月的时间。这两个月的时间里，全国范围内加码楼市调控政策的城市很多。如果短期内郑州房价仍有所上升，不排除会有更严厉的政策出台。

　　据悉，目前北京、上海等城市已经实施“定向加息”政策。北京市部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。这是北京楼市率先“定向加息”，其示范效应不言而喻。

　　业内人士分析，除了“定向加息”以外，从国家层面，还有房产税等法律法规待完善，楼市调控任重道远，不排除在此基础上加码调控政策。

　　商办物业是不是要火了?

　　巴然：总体上，新一轮调控加码从根本上冻结了新房及二手房的市场流通，直接抑制了投资型需求和改善型需求。引导资本流向三、四线城市，商业物业市场，实体经济，但短期内最直接最现实的流向仍然是商业物业市场。具体来看，公寓作为兼具过渡期投资和居住属性的产品，未来可操作空间更广，如迎合改善性需求，结合景观资源打造的居住型产品。办公产品由于目前成交客群及需求背景的不同，影响有限，预计将以企业自用及固定资产沉淀为主要需求，核心地段的优质稀缺性办公产品预计也会重新吸引专业投资者的目光。