温州、鄂尔多斯楼市崩盘已是老故事。

    春节一过，浙江杭州城北的德信·北海公园宣布，新房将以1.58万元/平方米的价格销售，与降价前1.9万元/平方米的均价相比，该项目均价下降了3200元。随即，离该盘不远的天鸿香榭里均价直降3400元。很快，蝴蝶效应显现，杭州又有8个楼盘做出不同程度的价格调整。

    从三四线城市常州、秦皇岛刮起房价下降风，蔓延到二线城市长沙时，坚定看多者还在坚信，北上广深一线城市不会跟随。现在，房价水平直逼一线城市，被视作国内楼市的重要风向标之一的杭州也降价了，楼市故事又有了新剧情。

    2月26日，银行停贷消息满城风雨之际，数十家银行集中出面辟谣，但《华夏时报》记者采访了解到的是硬币的另一面。

    “虽然嘴上说没停，实际上跟停了差不多，作为国有大银行，不好意思承认，怕舆论影响太大。”建行一位支行行长对本报记者表示，凡是和房地产相关的上下游，钢铁、建材、水泥等今年基本上都已暂停贷款，开发贷和按揭贷虽说未停，但规模却不及正常水平的十分之一。

    山雨欲来。人民币出现罕见的急速下跌，资本流出迹象明显；香港楼盘降价30%，李嘉诚甩盘，王石提醒“小心楼市”，再加上楼市已连续上涨十多年，长期累积的泡沫终有破的那一天，会是2014年吗？这会是房地产商的逃命年吗？

    现在可以确定的是，楼市恐慌情绪已开始蔓延。

    杭州风向标

    这一次是杭州。

    “目前杭州真正降价的就这两个楼盘。”上述降价房企内部人士告诉记者，北海公园由于前期定价过低遭哄抢，后期涨价过高后遇冷，降价属于价格的自我纠偏，而且只剩尾盘。

    即便如此，一个令开发商们忧虑的事实是，杭州高企的库存，早已令房价摇摇欲坠。业内人士认为，多米诺骨牌一旦被推倒，接下来市场调整不可避免。

    据了解，2013年末杭州存量房突破11万套，约1464万平方米，同比2012年末存量面积增加41.05%，到2014年的入市供应量还将更大。杭州一家房企老板告诉记者，其实在春节前房企已经做出了预判：今年杭州楼市不会太好。

    “去年房价涨得太厉害了，积累三年的需求半年的时间就被消耗完，2014年的需求增长有限；另一方面，去年开发商加快了开发速度，今年一些商品房供应量较大的区域，去化压力比较大。”上述房企人士说。

    杭州双赢置业总经理章惠芳在接受记者采访时称，降价主要是在杭州的城东片区，而这一片区恰好是土地供应的大户。

    “去年11月份这一片区就有很多楼盘在暗降。”章惠芳表示，由于土地供应量大，未来新房销售压力大，所以很多楼盘年初就在酝酿通过降价来加快销售。

    不仅是杭州，2月21日开盘的江苏常州“雅居乐星河湾”开始“六折甩卖”；湖南长沙“蓝光COCO蜜城”元宵节后直降2000元，引发业主打砸售楼处维权。据长沙房地产人士称，目前长沙仅该盘降价，与开发商自身资金链紧张有关，其它尚无跟进动作。此外，河北秦皇岛“珠江道12号”早在1月29日，就在网上宣传“高层现房，购房6折优惠”。

    而“空城”、“鬼城”已成为多个三四线城市的代名词，由于房地产过度开发，降价促销城市不断增加。据统计，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌。而在房价下跌的城市中，有34个是三四线城市。

    那么，降价潮会不会蔓延至一线城市？

    随着恐慌情绪的蔓延，广州、深圳降价的消息也开始见诸报端。但据记者了解，目前仅是开发商推出的让利促销活动，暂时还没有明确打出降价的旗号。如广州时代花生推出8.8折优惠活动，据该盘销售人员介绍，实际上并没有降价，2月比1月还小幅涨了1个点。

    业内人士认为，北上广深一线城市与杭州市场的供需状况明显不同。报告显示，2014年1月，北上广深的商品住宅去库存化周期为7.0、8.9、9.0和10.7，而杭州为13.6。

    “不过市场都是联动的，杭州降价，肯定会影响到一线城市购房者的心理，加重观望情绪。”房子从来都是买涨不买跌，深圳一位开发商直言，一旦购房者止步，市场供给量再少也没人买。

    资金链会断吗？

    更令市场恐慌的是，上周末曝出，包括兴业银行在内的部分股份制银行已于春节前下发通知，要求暂停办理房地产夹层融资业务和地产供应链金融业务，并要求涉房相关贷款确保总量不增加。

    截至2月26日，尽管已有数十家银行出面澄清“并未停止房地产相关贷款”，依然保持房贷的“稳健”；但实际收紧房贷已是不争事实，地产企业资金今年并不宽裕。长沙一位房企营销负责人称：“中小开发商的房贷要3-6个月才能放款，贷款确实很紧。”

    “之所以不放贷，主要还是考虑到风险，楼市降温，销量不好，上级行觉得有风险，不批额度，贷款就紧。我个人的房子在去年5月都抛掉了。”上述支行行长对记者说，房地产开发贷一般是基准利率上浮40%，加上评估等费用，利率成本在9%-11%，小房企风险大，大房企产出又少，银行都不想做。

    不过，针对市场唱衰言论，华远地产董事长任志强再次在微博上连发五条信息炮轰：“且不说去年到位资金八万多亿只完成投资六万多亿，手中尚有余钱。仅一月购地的成倍支出和天价，也证明尚不存在行业缺钱。”

    杭州德信地产营销部和杭州工商信托双方都告诉记者，并不存在信托产品提前清算的可能，而该盘的银行贷款也已还清，德信资金并没有问题。

    值得注意的是，德信一边将北海公园尽快清盘，一边在快速拿地。就在降价的同一天，德信在杭州主城区以17.5亿元竞得城东一地块，楼面价达到12440元/平米。

    深圳一位央企高管告诉记者，今年以来银行确实没有放出开发贷，但去年公司销售业绩不错，现在资金还是很充裕，目前还看不到降价会马上蔓延到一线城市的迹象。

    某龙头房企高管对记者表示，目前土地市场太热，一二线城市地价太贵，导致比较谨慎的房企不敢买地，土地市场降温对开发商反而有利。

    市场有个逻辑，开发商缺钱后，就会选择降价。但该高管认为，这并不完全成立，有些资金顶不住的房企可能会降价，但目前开发商还在疯狂买地，也恰恰说明他们并不缺钱。

    “大房企信用好，贷款规模大，银行还是会放贷。”上述支行行长也认为，房地产行业会因实力大小而进一步分化，现在银行不敢贷款给小房企，也是怕它们跑路。在2011年楼市调整时，长沙就有多家小房企因资金链断裂而“跑路”，而随着地价的狂奔，资金实力不足的小房企逐步被淘汰出局。

    但不能忽视的是，2014年整个房地产行业资金压力并不小，尤其是在2013年通过信托、基金、债市等渠道融资然后高价拿地的房企，如泰禾、融创等，负债率已超过百分百，一旦房子滞销，将直接影响公司现金流。

    中信证券数据显示，2014年集合信托需兑付的本息将近1万亿元，房地产占比27.34%，规模为2479亿元。

    逃命年还是“狼来了”？

    杨红旭称，外界对楼市判断有些悲观过度，但2014年市场降温是肯定的。

    问题是，在房子脱离了实用价值演变成投资产品后，对未来的预期恰恰非常重要；然而，在经历了2011年的楼市假摔后，2014年只是又一次狼来了的声音并不势弱。

    “经济形势越不好，对房地产业越是依赖，抛弃房地产业，金融业要先死掉。”北京师范大学教授董藩这番论述的结果是，全国性房价大跌更不可能。任志强称，2014年是房价涨幅增速下降而不是房价降。

    国信证券房地产分析师方焱则对记者分析称，短期调整不可避免，但崩盘不太可能，目前投资还是依赖房地产，地方没有卖地收入，其它固定资产投资也没资金，被房地产绑架的经济，短期内难以改变，松松紧紧已经成为中央调控房地产，延缓房地产泡沫破裂的手段。

    “太多不动产在银行抵押，你想抛弃房地产，能行吗？”上述央企高管称，大量的资金在房地产行业积聚，一个原因是超发的货币没处去，房地产作为货币的蓄水池，可以避免消费品价格大涨。

    虽然不认同崩盘论，但房企亦为短期的调整而担忧。近日万科创始人王石表示，2014年楼市非常不妙。

    “市场看似又在重蹈2011年的调整，市场在暴涨一两年后，需求逐渐释放，市场需歇息。”上述龙头房企高管分析称，市场短期调整，泡沫还可以延缓得更长，政府也希望以时间换空间，让房地产软着陆，这是最理想的状态。

    上述高管分析认为，目前处于政策的空窗期，有三个方向在今年全国两会上可以明确，一是稳定为上，房价大涨大跌都不行；二是调控有度，不会全面放开也不会打死，政府手里的牌太多，若楼市不好，可以放开限购限贷限价，民间资金马上就会拉动起来；三是以市场调节为导向，政府逐渐退出行政管理。

    各说各的道理，但不可否认，依然看多楼市的前提已发生了根本性转变：不会再有四万亿了，新政府执政理念变了，美国QE也在退出了。经济规律迟早会发威的，狼终究会来的。

    没人知道，威胁中国经济的最后一根稻草，是房地产、影子银行还是地方债。但影子银行有太多钱放给了房地产，而地方抵押的资产也大多是土地，这三者已经盘根错节混为一体。

    “房地产肯定有泡沫，但啥时候崩盘，谁也预见不准，否则美国就不会发生次贷危机了。”一位证券机构人士说。