2013年底国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点即“以房养老”。分析认为“以房养老”是政府保基本之外的一种市场行为本质上是一种金融创新产品属于商业养老保险有条件的老年人可以自由选择。然而借“以房养老”概念部分地区出现了以“养老”名义游说老年人抵押个人住房进行消费贷款贷款购买无金融从业牌照的私人企业发行的“理财产品”获取“分红”疑似非法集资的行为。专家提醒这样的行为暗藏群体性、道德性等三重风险应引起重视并强化监管。

　　无牌公司游说老人抵押房产“理财”

　　重庆尊享老年产业有限公司(以下简称“尊享公司”)就是推出了“既能保留产权又能获得收益”的“养老产品”:老人将名下住房抵押获得贷款可自己处理也可交由尊享公司“理财”;公司承诺每月定时为老人偿还银行利息并每月回报理财额度千分之五(年化收益6%)的“红利”回报;理财到期后本金归还银行住房产权重新回到老人手中。

　　业务人员游说“以房养老”是国家明确支持的项目而该公司是政府授牌的“以房养老”试点单位。然而记者调查发现该公司的“试点”牌匾由重庆市老年基金会发放该基金会没有政府职能。记者查询得知重庆尊享养老产业有限公司成立于2013年12月20日经营范围为“养老项目开发;利用企业自有资金从事对外投资(不得从事银行、证券、保险等需要取得许可或审批的金融业务)”。

　　经多部门查询尊享公司并未获得重庆辖区内金融服务营业资质。按照《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》等法律法规规定未经监督管理机构批准任何单位或者个人不得从事银行、证券、保险等需要取得许可或审批的金融业务。

　　无独有偶北京、杭州等地均出现了类似项目借“以房养老”政策概念的推出引导老年人将房产抵押变现后投入借贷平台、理财项目等。虽然未得到许可但在收获红利的同时仍能持有住房的产权这一看似两全的方法引起了众多中老年产权人兴趣。年近6旬的刘冠平告诉记者“以前也听说过‘以房养老’但是老了要把房子给银行怕女儿不乐意这样一来既能自己有点余钱又能把房子给女儿我挺愿意的。”

　　尊享公司业务员还给记者打起“强心针”称公司以房养老试点项目得到了保险公司保险保障“本金有保证”并出示了一份太平洋保险保单但记者短信咨询太平洋保险重庆分公司该公司明确该财产性保险第一受益人为重庆尊享老年产业集团并未为老人个人提供风险覆盖。

　　“押房理财”存三重风险

　　专家认为“以房养老”是经国家审批的保险创新产品有保险公司信用背书;而类似尊享公司的“押房理财”则是无资质公司的自发“理财”本质上是完全不同的项目将“押房理财”冠以“以房养老”是对概念的故意混淆将导致三重风险。

　　一是老人面临居无定所债务乃至法务风险。一旦公司经营不善倒闭老人将面临房屋产权被冻结;而根据相关规定违反申请用途的“消费贷款”申请人将被银行诉讼追责平静安稳的老年生活将被扰乱。二是银行面临抵押不足风险。

　　银行业人士告诉记者这一类模式的风险在于根据最高人民法院关于民事执行相关规定被执行人生活所必须的居住房屋人民法院可以查封但不能拍卖变现或抵债这可能导致银行债权无法实现。三是经营方涉嫌非法集资风险。最高人民法院主要依据非法性、利诱性、不特定社会公众性等规则判断是否存在集资行为这类“两全”模式与熟人社会的民事借贷关系不同通过了一定方式向社会公众进行了宣传存在违涉嫌非法吸收公众存款的法律风险。

　　重庆大学法学院经济法研究中心副主任陈晴认为稳健而非收益是考量养老金管理的第一要素这类公司不具备金融从业资质从事的是“押房理财”却打着“以房养老”的名号实质上是混淆了政策概念一旦经营不善将给老年人带来“老无所居”的风险。对于此类机构地方金融监管部门应加强监管避免造成不良影响。

　　以房养老实为反向抵押

　　“以房养老”最早出现在20世纪80年代美国实质上是一种“以产权换现金”的金融产品创新因资金流向与传统商品房抵押贷款相反又被称为反抵押。传统的住房分期抵押贷款是买房者在支付卖房者一定的房款后其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款支付给卖房者然后由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行。

　　而反向抵押贷款刚好相反。所谓以房养老是一种产权换现金的模式拥有房屋产权的老年人把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后将房屋的价值化整为零一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱一直到房主去世为止。

　　在整个抵押期间房主将继续享有房屋的居住权并负责维修。当房主去世后相应地金融机构将获得房屋的产权并对房屋进行处置可以销售、出租或拍卖所得用来偿还贷款的本息金融机构同时享有房屋的升值部分。值得注意的是无论正反向抵押贷款均为产权人直接与金融机构发生借贷关系。国内最早研究“以房养老”反向抵押学者、浙江大学经济学院教授柴效武认为反抵押贷款为老年人的养老提供了稳定的现金来源可大大提高老年人的生活质量同时对于盘活社会沉淀资产、实现社会资源的更优配置。