近几年，随着住宅限购和城市规划的原因，郑州的商业地产——包括商业综合体、商业写字楼、专业市场——建设一路高歌猛进，不仅迎来了万达、华润等知名开发企业，也形成了多个商圈和商务办公集群。然而，克尔瑞郑州机构的数据显示，郑州市商用物业和写字楼的存量长期处于高位，够卖20个月以上，郑州是否有足够的购买力支撑这样大的供应量?郑州是否需要如此多的商业地产?

　　数据

　　商业地产存量够卖20个月以上

　　今年年初，受到政策和信贷影响，郑州楼市商品住宅成交量略显低迷，受到了广泛关注。但很多投资者并不了解的是，相比住宅市场，商用物业和写字楼更令人担忧。

　　根据克尔瑞郑州机构提供的数据，5月商业市场成交7.41万㎡，环比上涨29%，其中商业物业供应6.60万㎡，成交7.41万㎡，供求比0.89。

　　从目前来看，这样的成交数据至少还没有达到很多开发商的预期，因为截至2014年5月，商用物业存量达312.91万㎡，存量下降缓慢，去化压力十分巨大。

　　写字楼市场同样也没好多少，克尔瑞的数据显示，5月份，办公市场成交大幅上涨，成交10.35万㎡，环比上涨18.82%;成交均价为13181元/㎡，环比上涨11.0%，同比上涨8.87%。但由于2013年办公项目集中入市导致存量大幅攀升，截至2014年5月，郑州市办公项目存量为235.53万㎡。

　　由数据不难看出，按照现在的存量，郑州市的商用物业和写字楼够卖20个月以上。而据克尔瑞分析，近一年办公物业始终处于供过于求的状态，成交量疲软。从区域来看，办公的主力仍然属于郑东新区，值得注意的是，高铁周边的办公已达到一个饱和状态。

　　分析

　　综合体扎堆，商业地产存量“阶段性过剩”

　　据了解，“商业地产热”始于2011年，由于当时恰逢楼市新“限购”政策实施，一部分开发商将目光转投不限购的商业地产。与此同时，随着郑州城中村改造的快速推进，以及高铁商圈、龙子湖商圈等新商圈的规划，大量城市综合体入市，造成商用物业和办公物业的供应量大增，掀起了新一轮商业置业热潮，商业物业存量攀升。

　　对此，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，目前商业地产存量只是“阶段性相对过剩”而非“绝对过剩”。空间上，局部过热和局部不足在矛盾中并存;定位上，同质化现象突出(同质化本属正常，但受商圈重叠影响较大);增量上，需要与消费能力增长匹配、与零售商开店强度匹配、与产业发展能力匹配、与人口增长匹配。另外，持续增长的消费能力和继续放大的大中城市人口聚合效应，以及产业发展和生活方式升级推动对购物中心的增量和存量支撑力度仍客观存在。

　　以郑州为例，根据《中原经济区郑州都市区建设纲要》，到2020年，郑州都市区总人口将在1500万以上，占全省1/5左右;建成区面积将在1000平方公里以上，其中主城区建成区面积为800平方公里左右，郑州市的城市规模将不可避免地向特大型城市转变，城市的空间结构也将不断调整，这将在客观上形成巨大的商用和办公需求。

　　建议

　　开发以需求为导向，投资要找刚需

　　面对如此巨大的开发体量，开发商是否该适可而止，投资者又应该如何“沙里淘金”?

　　对于未来商业地产如何发展，郭增利给出的建议是：必须以需求为导向，发挥好商业地产的业态优势;统一管理和分散经营相结合;从区位条件、定位主题、功能组合、品牌组合等方面个性分析。另外，还要形成生活方式场所的社交环境和社区环境、强化服务创新、把体验转化为竞争力。

　　而对于投资者来说，商业刚需现象已经引起业界注意。目前，越来越多的商业配套或者综合体已经不再把品牌当成最大的价值点，而是周围人群的刚需，“项目能迫切解决周边人的生活问题，带来生活便利及实惠，这样的项目真正蕴藏巨大的投资潜力。”一名业内人士分析称。

　　该业内人士认为，市场上目前的商业综合体，仍然喜欢以品牌来塑造力量、塑造形象，但对市场而言，真正为大众所接受的，反而是被市场忽视的那些投资品种，诸如社区底商、餐饮街、校园地产、产业园配套商业等。因此，他建议投资者在选择投资项目的时候，应该认真做好准备工作，选择真正的刚需商业。