近期，限购松绑城市持续密集出现。昨日，山西省太原市与浙江省绍兴双双加入楼市松绑的行列。此次绍兴楼市调整，除了松绑限购外，最受业界关注的则是“限贷”松绑。这也是目前我国第一个明确松绑“限贷”政策的城市。今年6月27日，呼和浩特发文成为全国首个确定取消限购的城市。此后济南、温州、海口、合肥、太原、绍兴纷纷取消限购。

　　据中原集团研究中心数据，截至7月底，我国46个限购城市中已有27个城市对限购政策做出不同程度的调整。

　　今日媒体报道，原住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮[微博]也表示，地方政府松绑限购或取消限购，是对存在缺陷的原有政策进行调整，“真正影响房地产的是限贷，并非限购。”

　　此前，有专家曾表示，在限贷不放开，仅放开限购的情况下，对楼市的刺激有限。

　　绍兴发文明确“认房不认贷”

　　昨日下午，绍兴市住房和城乡建设局出台《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》，11条措施意味着限贷限购双双松动。同时，对于已经执行了三年的对非绍兴市户籍居民家庭限制购房的政策正式停止。

　　此次绍兴市出台的11条《意见》，在业界引起热烈讨论的是“认房不认人”。具体来看，即认定二套房的标准，以拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准，而不考虑购房贷款次数。

　　中国房地产学会副会长陈国强对新京报记者介绍，此前存在着贷款买房，但是房子转让或者变现退出的情况，因此“房子拥有量和贷款的次数是不一致“。在陈国强看来，这当然是有利于有买房需求的人。

　　此外，具体来看，在放贷速度方面，该《意见》表示，各商业银行要加快对房地产按揭贷款速度，从5月17日起按揭手续办理完成后应在1个月内放贷到位。

　　对于此规定，中国房地产协会秘书长顾云昌对新京报记者表示，“地方政府让银行放贷到位，银行能做到么?限贷的放开需要中国人民银行[微博]和银监会来主导。”

　　顾云昌认为，如果是放低公积金的门槛，地方政府可以办到。但如果是放开银行的贷款，恐怕地方政府没那么大的权力。

　　而此次绍兴也在公积金购房贷款政策有所调整，即已用住房公积金贷款购买商品住房并还清贷款的，可按双职工最高60万元、单职工最高50万元的额度第二次申请住房公积金贷款购买住房。

　　顾云昌解释，首先绍兴调整了公积金贷款的额度。其次，以往公积金贷款买房之后，就不让第二次贷款。而此次是只要是还清了之前的贷款，就可以再次贷款的。

　　然而，在顾云昌看来，地方政府的权限有限，能放宽的也有限。其次，这次绍兴出台的是指导意见，不是强行规定。“这是地方政府的姿态，希望银行和金融机构多配合和支持。因此，这不是把国家的限购和限贷政策取消了。”

　　陈国强则认为，绍兴的做法对原有的差别化限贷政策形成了直接的突破。“但是绍兴毕竟是地级市，其楼市的供求关系以及对楼市的预期是短期影响市场的核心因素。“

　　在他看来，在政策方面的调整能不能转化成成交量，值得观察。“如果大家的预期发生变化，库存量不高，供求矛盾不尖锐的话，市场会慢慢好转。反过来，即便有政策，但是当地库存量过高，去化周期很长，效果就会比较有限。“

　　专家：限购松绑出现简单化趋势

　　据统计，目前我国46个限购城市逾半数已经取消限购。从大的背景来看，今年3月5日的政府工作报告中未提房价而仅提“分类调控”，这也是近10年来政府工作报告首次未强调“房地产调控”工作的重要性。

　　3月14日，李克强在记者招待会上提到“房地产政策应该因城因地，分类施策。”

　　“分类调控”已经成为2014年房市的关键词。7月19日，新任住建部部长陈政高更是在其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会提出“千方百计地消化库存”。

　　在顾云昌看来，中央对于地方政府松绑限购的措施态度已经很明显。

　　其他城市会跟进松绑限购，这个是没有悬念的，肯定会有更多的城市加入这个行列。

　　陈国强对记者分析，此外，目前市场的主要问题和风险已经变了。“过去面临的是需求过旺、供应短缺的问题。目前是库存过高，供应过量。尤其是对很多城市而言，去库存是主要矛盾。”

　　他分析，因此各地出台一些鼓励购房的政策，也是在情理之中的。“关键是不是从当地的实际出发，地方的矛盾是不是‘供应量是否过大’，如果是这样的情况，税收减免或者财政补贴都是有其合理性的。”

　　然而，在陈国强的观察中，一些城市在限购松绑方面有简单化的倾向。“不管自己身市场的矛盾是何种性质，简单的效仿其他城市进行松绑。这样的话，有些城市可能会面临新的问题。”

　　陈国强解释，市场反转之后，一些城市要面对供求矛盾转化成供应不足或者房价快速上涨的新矛盾。 “中央已经给予地方政府足够的空间去调整限购，但是不能简单的去套用其他城市的住房政策，这不一定符合区域市场的实际状况。”

　　据他分析，目前各地房地产市场的矛盾主要有两种：总量过剩和需求不匹配。“想买的房子买不到，开发商开发的房子不符合潜在购房者的需求，比如一些大户型面积过大，定价过高，大家买不起。”

　　因此，陈国强认为，不同城市面临的矛盾不同，不能依葫芦画瓢，照搬别人的经验。

　　对于备受关注的北上广深距离取消限购有多远，陈国强表示，这几个城市每年新增的城市常住人口规模庞大，但是每年供地规模却有限。“对于这一类城市，其供求关系长期主导的局面是供应偏紧。”