调控措施有变?

　　如广州一般全线降价的城市似乎还不多见，但在业内人士看来，只要楼市库存继续攀升，降价卖楼势在必行。

　　但就在此时，市场传出了限贷松绑的消息。9月22日，市场传出消息，指在央行的授意之下，四大国有银行将调整限贷措施。已全部清偿原有房贷的客户，再度申请房贷者，可视为首套房贷。而且消息称，未来首套房贷利率将会下降至7折水平。

　　如果这一措施实行，坚持了多年的楼市调控政策将名存实亡，限购政策已经基本退出历史舞台。截至9月24日，全国仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6地尚在执行限购政策，市场疯传珠海将在9月底10月初取消限购。2011年“新国八条”涵盖的一系列政策中，只有“限贷”政策尚未调整。

　　而单纯放开限购措施，效果似乎并不明显。从呼和浩特等第一批放开限购的城市看，成交数据只是略有反弹，而后又回归冷清。放开房贷，则变成地方救市的最后一根稻草。8月初，绍兴住建部门提出，不考虑购房的贷款次数，二套房标准，以拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准。9月底，青岛市国土局发布文件，表示出售唯一住房又新购住房的居民家庭清偿原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。

　　随后，市场开始传出四大行放松限贷的消息。

　　松绑幅度有多大?

　　但对于如此重要的政策转变，工农中建四大行的态度颇为值得玩味，工行称：“认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向，一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。并将密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整。”其余三行的回答也与之相类似，口径统一，既没有否认也没有肯定，只表示如果有消息将及时发布。

　　9月23日，上海兴业和浦发银行对外开始执行“认房不认贷”的政策。“只要名下房产贷款已还清，再贷款银行都会按首套房审批。”当天浦发银行的相关负责人向记者表示。但随后不到三个小时，该负责人又向记者表示，该政策暂不执行，未来何时成行将有待上级推进。

　　无独有偶，早在今年8月底，四大行之一的农行就有人士曾向记者透露，他们已经拟定好放宽限贷的政策，并已经递交给监管部门。只要批复文件下达，将随时可以调整限贷措施。

　　在经济学者马光远看来，国内限贷措施经过几个阶段。一开始国内对于二套房的认定是“认贷不认房”，只要以前有过贷款，不管有没有还清，购买第二套房的时候，都认定为第二套;其后演变为“认房不认贷”，不管有没有贷款，只要手头有房产，在购房时就认为是第二套。现在执行的是“认房又认贷”的措施。“实事求是地看，这个标准有些过于严格。”马光远认为，但他同时表示，如果不管有多少套房子，只要还清贷款都算一套，这又“显然违背了住房信贷政策差异化的初衷”。

　　记者从相关银行人士处了解到，其制定的放松限贷的方案，其内容类似于地方政府提出的内容。只要购房者已清偿贷款，且卖一买一，银行可将其再次购买的房产认定为一套住房。

　　中原地产华南总监李耀智表示，目前改善型购房需求占购房比例约为30%，刚需70%;如果首套房认定标准更改，改善型群体的比例将上升10%，市场成交量有望回升20%~30%。