郑开城际轻轨开通对楼市影响几何

　　进入11月份以来，随着郑开城际铁路联调联试的正式启动，郑开城际轻轨一时间成为新闻热点，各大报刊、网络媒体纷纷对其进行了大篇幅的相关报道，媒体的地产版记者更是不惜笔墨地对郑开城际轻轨开通后楼市的变化进行美好猜想。诚然，轻轨，作为一个城市交通枢纽的展现，也作为一个城市发展的见证。郑开城际铁路开通后，会极大的改变郑州和开封两地的居民出行交通，相当程度上也会改变居民的置业计划，由此生发出的庞大市场需求，自然会吸引不少嗅觉灵敏的房企进驻开发，郑开轻轨沿线楼盘势必将如雨后春笋般拔地而起。但是，问题来了，地产商适合在郑开轻轨沿线盖什么样的楼盘?轻轨沿线的区域特色是怎样的呢?

　　郑开轻轨的开通对房价是否有影响?

　　从目前大部分城市轨道建设的效果来看，四通八达的城市轨道交通，带动了整个城市经济的发展，尤其是房地产开发。根据官方解释，"郑开城际铁路是郑州国家综合交通枢纽、中原经济区、中原城市群高速轨道交通网络的重要组成部分，主要承担七朝古都开封与郑州大都市之间、及郑汴产业带内部客流等。因此，郑开城际铁路是城市轨道交通的补充和延伸，具有以市域轨道交通功能为主、兼顾城际轨道交通功能的特点。"通俗点来讲，轻轨交通沿线商业在源源不断的客流推动下将会取得很好的效益，同时广告、通信、场站商业等收入也具有很好的效应，根据其他城市经验，这一部分收入是比较重要的经营效益。轨道交通不仅仅是承载人、出门方便这么简单，它也是一根经济指挥棒，指到哪里，哪里的人气就会被带起来。

　　首先，轻轨的建成必将在站点有效范围内形成大量的人流聚集点，催生新的楼市消费潜力，轻轨将对房产业的影响大致有三个方面：其一是影响开发商的空间选址，交通的便利是项目开发首选的重要因素;其二是减轻购房者的交通时间成本;其三是轻轨的客流量将影响城市中心周边的房价。

　　说的更为深层次些，轻轨的优势在于快速而且准时，可以大大改善目前两座城市交通不理想的现状。这就造成了在同一条轻轨线上不同区域之间的竞争。另一个层面上来看，作为一种高速便捷的客运系统，轻轨一般会从城市的中心呈放射状向外辐射，每条轻轨线路所覆盖的区域，进入城市中心的机会是均等的。根据城市经济学的原理，当交通成本趋于相同时，消费者将更愿意选择置业成本较低的郊区。所以，未来郑开城际轻轨沿线区域势必将成为众多房企竞相逐鹿的宝地。

　　目前，郑开两地的市民还习惯于将居住区与工作区域结合在一起。不过，随着轻轨开通的消息传出，过去那种"宁要城里一张床，不要郊区两间房"的观念将被彻底颠覆--市场所想的就是开发商所要追求的--房价上升从来都不缺理由和噱头。此次郑开城际轻轨即将开通的消息，会不会成为开发商提高房价的新噱头?

　　答案是，应该会。

　　我们可以参照建设轨道交通较早的北京，其连接近郊区通州的"轻轨八通线"、连接昌平的"轻轨十三号线"都对其周边的房地产发展起到了关键性的作用。仅以八通线为例，在八通线未开工前，其沿线的商品房均价在每平方米2200~2500元左右。即便是有一些高品质楼盘，销量都差强人意。而2003年八通线刚一开工，其沿线楼盘在半年内就迅速飙升到了每平方米3000元。至八通线建成通车时，其沿线均价已超过每平方米4000元。时至开通一年后的2004年，沿线各楼盘均价已经在每平方米5000元之上了。此外更别说到了十年后的2014年，其沿线房价更是突飞猛进，没有最高，只有更高。

　　不过，根据笔者观察，郑开轻轨规划建设方案出台的前后，楼市对轻轨概念目前还保持了一定的沉静，主要是还在静观其变，考虑决策延续性以及操作性方案的出台，等待政策、规划方案进一步明确。但一旦明确，轻轨沿线楼盘都会将轻轨作为重要的宣传点推出，这些项目的价格也将以此挟轻轨以提升价格。但因为存在时效性的问题，不一定马上就发生价格的剧烈振荡。

　　所以，轻轨建设的前期，更多的应该是拉动中心城区楼市的火爆，随后才会慢慢扩散、引发周边楼市的热潮。因此可以预计，在轻轨正式开通之后，沿线房价将会有一个很大的提升，而且将是一个长时间的提升过程。对于沿线项目而言，轻轨的一举一动将会成为沿线楼盘最大的促销亮点。

　　另外，郑州和开封城市的发展现状，在一定时间范围内决定市民市区交通对轻轨的依赖度，不会像广州、上海、北京等城市一样深。因此，轻轨沿线地产项目价格会有较大提升，但只会是从一个平台期上升到另一个平台期，而不会一高再高。

　　郑开轻轨促进沿线站点的商业发展?

　　不仅是轻轨沿线站点的住宅价值提升值得期待，轻轨站点带来的商业价值提升更不可小觑。

　　一组国内城市数据表明了轻轨站点经济的影响力。据统计，上海、广州、深圳等地的轻轨出口处商铺价值高于同片区、同素质的商铺的30%以上，其出租率更是高达100%。广州轻轨日均客流高达250万人次，节假日日均客流量更是超过300万人次;深圳轻轨日均客流达17万人次，节假日高达50万人次，庞大的人流量背后正是巨大的商机，这也是轻轨站点旁盖商铺具有高于其它商铺的升值潜力的原因，大量的事实也证明这一点。

　　轨道交通所带来的变化，不仅仅是人流与物流的积聚。郑开城际铁路是从郑州东站城际站引出，沿金水东路、郑开大道南侧，至开封宋城路站，全长49.97公里。和在城市间运行的地铁不同，郑开城际铁路全线基本由桥梁构成，除了官渡段修建的约1.8公里路基外，其他均是高架的形式，约占全线的96.12%。根据规划，郑开城际铁路初步设计5个站点：郑州东站、郑信路站、绿博园站、运粮河站、宋城路站。其中，郑州东站是利用现有站点，新建的4个站点是郑信路站、绿博园站、运粮河站、宋城路站--轨道交通上的各个站点很容易形成立体商业架构，并形成消费热点区域，未来的郑开商圈格局，必然会在轻轨沿线成鱼骨状发展。

　　开发商适合在郑开轻轨沿线盖什么样的房子?

　　轻轨交通会给楼市带来巨大效益，但也会对楼市产生一定的负面影响以及其他问题，无疑是地产开发商最应该关注和思考的。

　　1、噪音

　　比如噪音。

　　轻轨对城市的最大负面影响应该是沿线环境以及噪音的问题。由铁轨、砾石、枕木、电网和高架电线杆、高架桥构造而成的城市轨道，在给人们出行带来方便快捷的同时，是否也将破坏到我们稀缺的绿城景观?更令人头痛的是，那高速行进中的城市电气火车发出来的噪音，在沿线旁的居民和办公的人们将如何消受?为防噪音扩散而搭建起来的隔音网，也很难让人在观感上产生美丽的感觉。其次在沿线开发项目，更应该关注的是地块的地基问题，轻轨对沿线附近的项目地基影响是非常大的。

　　对于轻轨带来的负面影响能不能够解决成为开发商面临的新课题。这就要求开发商在这方面要有充分的准备，如合理地增加园林绿化设计，降低噪音和烟尘的污染。轻轨沿线楼盘的噪音震动污染问题势必降低周边楼盘的居住品质。轻轨虽然扩展了更多住房需求者的置业区域范围，但并不意味住在轻轨站点附近就是最好的。因而从居住角度说，离轻轨最近的住宅楼盘未必是品质最好价格最高的楼盘。但是如果解决了隔音、环保问题，那么这将成为楼盘项目的一大亮点。

　　2、配套

　　比如配套。

　　房地产开发商建房子基本上是会首先考虑地块的周边配套设施，置业者也一样。轻轨建好后，只有把周边的配套做好了，人脉才会自然而然向外延伸，才能达到城市发展的平衡和建设的均匀。倘若只是局限于市中心的热闹地带，长年累月下去，人们永远都跨不出这个范围，那样就会造成人口的拥挤和楼盘分布的不均衡。在这方面，湖南的长沙在这方面做得很好。它不仅城市规划好，轻轨的建设也很到位，它很大胆地把轻轨往外延伸，并且在实现交通便利的情况下，还跟进了周边的配套设施。

　　所以，轻轨沿线项目的开发要引起重视的是，近郊项目城市公共配套设施是否能匹配发展，毕竟交通问题只是居民日常生活中的一极，还有经济生活中的其他解决方案如何能有效实现的问题。

　　综上，郑开城际轻轨的规划建设会带来更多的客流、商流，轻轨作为一个新生的事物，主要还是看政府的投资力度，还有就是市场的检验。作为准备在郑开轻轨旁建设项目的地产开发商们，更应该理性的就看待轻轨，同时应更加注重自己产品的形态以及客户群体的开发来迎接轻轨时代的到来。