城市之间深度分化

　　库存高企是2014年楼市的突出现象，并将延续至明年。而不同城市去库存的压力也明显分化。从同策咨询研究部12月监测的全国各线城市库存总量环比增幅来看，一线城市超过了二线、三四线城市，且环比增幅没有降低。

　　同策咨询研究部分析师许之静对此解释，一线城市商品房快速去化，带来了更加高速的供应，房企去库存压力越来越重，二线、三四线城市库存压力表现相对温和，二线城市已经略显存量环比下滑的倾向，取消限购、公积金新政等宽松政策，对于二线城市的市场去库存起到了有效作用。

　　但二三线城市的库存压力也不容乐观。中国指数研究院[微博]在其最近的一份研究报告中指出，部分二三线城市早期开发力度较大但需求相对不足，以苏州、佛山等为代表，在明年降息降准、地方加大购房财政补贴或契税减免等政策预期下，库存经过一定时间的消化后才有望恢复至合理水平。

　　楼市政策松绑与否，在一定程度上直接影响不同城市的库存去化表现。四个一线城市和三亚的限购政策明年会放开吗?张大伟告诉21世纪经济报道记者，虽然政策松绑的趋势已经明朗，京沪深穗的地方政府也将具有调整限购政策的主权，但北京、上海两个城市因过大人口基数导致的资源承载压力犹在，短期内不会取消限购，理论上分析，广州与深圳放开的可能性较前两者大，相信很快就会有一些具体的宽松调整。

　　对于北京、上海而言，潜在需求大，适当利好刺激可迅速消化库存。严跃进认为，这些特大城市的不同区域也将出现库存去化分化，外环以外的郊区地带需要继续通过放开外来人口购房等条件来实现去库存的目标，但部分热点领域或将面临补库存的压力，所以，去库存、补库存要两手抓。

　　保障房托底楼市

　　保障房一直是近几年中央调控房地产的重点，此次住建部会议明确提出，2015年将新开工建设保障性安居工程700万套、基本建成480万套，同时加快实现林区、垦区棚户区改造任务。陈政高指出，这不仅是重大民生工程，也是拉动经济增长的重要途径。

　　此前，包括任志强在内的多位业内人士都曾表示，明年房地产投资增速将继续下滑，可能跌至10%以下，从而继续对GDP形成拖累性的影响。张大伟对此分析，棚户区改造和保障房建设可以为商品房投资下行托底，也是政府补位、解决中低收入阶层住房问题的必要措施。

　　“今年的增量棚户区改造是投资的重要支撑，失去这个支撑，明年房地产投资将雪上加霜。”民生证券宏观研究院执行院长管清友[微博]指出，政府棚改思路也在发生变化，为了减轻房地产库存压力，政府可能采用回购或回租成熟的存量商品房项目推进棚改。

　　中国房地产研究会原副会长顾云昌认为，通过政府搭建平台，以一定折扣从市场采购商品房用于棚改安置，商品房质量比政府自建的安置房质量好，百姓愿意接受，有利于库存较高的城市加快消化部分库存。

　　对于此次会议提到的“狠抓公租房配套设施建设、做好公租房的分配入住”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖解析称，公租房房源来源渠道将拓宽，从以往的单一依赖新建向盘活存量与新建双管齐下转化，长远来看可能会使楼市库存消化的压力加大，不过，“通过市场筹集”公租房源，对于部分供大于求的城市和地区来说，可能成为高企库存转化为公租房源的一条道路。

　　胡景晖认为，随着各类保障房建设和制度创新的推进，未来将越来越多地从供应端发挥其对楼市供需和价格方面的影响作用。