房地产的利润一年比一年少特别是2014年许多开发企业包括上市公司为了去库存采取以价换量所以利润压得很低有的楼盘几乎不赚钱。2015年以后十年甚至十五年中国的房地产仍然会处在这样的环境当中而这样的态势才是真正的房地产新常态。2014年楼市调控政策逐步常态化未来房地产政策将更加尊重房地产发展规律和地区差异性实际逐步建立分类调控分级施政的房地产调控体系。

　　大城市特别是一线城市和重点二线城市2015年年中往上走回升走稳的可能性很大。有些中小城市速度慢一点但总体上来说也会看稳。

　　2014年中国房地产市场出现了与以往不同的变化。统计数字显示商品房的销售面积和销售金额双双下降投资增速大幅下滑房价结束了2013年的火爆上涨态势各地政府也纷纷取消限购限贷政策。房地产市场的这种情形是暂时的周期性波动还是出现了历史性拐点?2015年中国房地产将向何处走?这些问题成为社会普遍关注的焦点。

　　在日前举行的“第六届中国经济前瞻论坛”上国务院发展研究中心副主任刘世锦、全国房地产商会联盟执行主席顾云昌、中国房地产业协会名誉副会长朱中一等著名专家学者就上述问题发表了各自的观点。

　　中国房地产市场迎来转折点

　　“我们的观点非常明确2014年房地产出现了回落这就是历史性的拐点依据在什么地方?根据研究测算构成中国房地产70%的城镇住宅年需求峰值是1200-1300万套这个数值在2014年基本达到了达到了之后就逐步走平、逐步下行。”国务院发展研究中心副主任刘世锦表示。

　　刘世锦认为中国经济正处于由10%左右的高速增长向中高速增长转变的过程中现在是进行时不是完成时这个“底”现在还没有找到。什么时候才能完成“探底”?这里有一个简化的分析逻辑。中国的高增长主要依赖高投资高投资主要包括基础设施、房地产和制造业三个领域的投资。近些年来基础设施占投资比重为20%-25%房地产为25%左右制造业则在30%以上三项合起来可以占投资的80%-85%。其中制造业投资又直接依赖于基础设施投资、房地产投资和出口。所以中国经济的高增长要调整到位主要是高投资要调整到位。通俗地说也就是出口、基础设施、房地产这三只“靴子”要相继落地。

　　目前基础设施建设和出口都基本触底。第一只靴子也就是基础设施投资已基本触底投资的峰值期在2000年左右。第二只靴子出口也已经落地了过去经常是20%以上的高速增长以后是5%—10%。现在就是第三只靴子也就是房地产已经出现了回落。

　　对此全国房地产商会联盟执行主席顾云昌也认为随着中国经济进入新常态中国的楼市也进入新时代。“从数据可以看出2014年的中国房地产市场已明显下行。如果说过去十年到十五年是中国房地产的‘黄金时代’那从2014年开始这个时代已经一去不复返我们吻别了‘黄金时代’将迎来一个新时代我把它叫‘白银时代’。”

　　顾云昌认为“白银时代”的最大标志是房地产市场的“变态”“这个变态就是说过去的房地产市场是卖方市场理论上讲是供不应求。现在的市场是买方市场供大于求表现出来库存大幅增加。”

　　“不过正像李克强总理在达沃斯论坛上讲的那样在城镇化过程中中国房地产市场的刚性需求还是长期的虽然已经没有了住房制度改革、人口红利爆发出来的巨大需求但是我们还有稳步向前的城镇化进程。城市人口还在不断膨胀农村人口不断向城镇转移将来已经转移到城市的人口由常住人口会变成户籍人口变成市民这会不断持续爆发出对房地产的需求。所以对住房市场而言还有一段发展时间还有长期的刚性需求。”顾云昌同时强调房地产市场不仅包括住宅市场还包括商业地产、旅游地产、产业地产、文化地产在未来的“白银时代”仍然有很大的发展空间。

　　顾云昌进一步指出“白银时代”与“黄金时代”相比有几个特点:首先是竞争加剧。许多房子卖不出去了;其次是洗牌加快。全国原来有八九万家开发企业这几年每年减少一万家左右。在看到万科、绿地等大型企业销售额达到两千亿的同时也要看到更多的中小企业在逐渐被淘汰消亡。最后是利润减薄。房地产的利润一年比一年少特别是2014年许多开发企业包括上市公司为了去库存采取以价换量所以利润压得很低有的楼盘几乎不赚钱。2015年以后十年甚至十五年中国的房地产仍然会处在这样的环境当中而这样的态势才是真正的房地产新常态。

　　房地产市场分化将加剧

　　近两年中国房地产市场出现了一个明显的特征——分化。在北上广深等一线城市房子供给依然短缺房价依然坚挺之时有些三、四线城市房子已经供大于求出现了严重的产能过剩。

　　该如何看待这种分化?中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示房地产的差异性是客观现实。因为房地产是不动产地区差异也引发了房地产的差异。房地产的差异主要是在2010年以后开始凸显“在一线城市采取了限购、限价、限贷政策后大企业纷纷到三、四线城市去拿地。而三、四线城市的地方政府对房地产开发热情日益增加这些叠加造成了地区差异性拉大。这个问题从地区差异性来说是长期的从消化存量来说也是阶段性的。”

　　顾云昌认为房地产市场之所以出现分化除了和房地产本身的特点有关外和城镇化进程也密切相关。“我们正处在城镇化的高峰当中大量的人口往城市涌净流入的人口很多但是土地供应有限造成了大城市供求关系紧张。而在中小城市进入的人口并不多主要是往外走土地供应量又很多。”