顾云昌将中国房地产市场的“黄金时代”分为三个阶段:第一阶段从1998年到2003年是起步阶段第二阶段从2003年到2008年是发展阶段那时候缺房需要大量盖房子供不应求房价大幅上涨加上货币政策的原因。第三阶段从2008年开始供应量逐步增加的同时房价往上走。“在这当中由于采取了宽松的货币政策M2大量增加导致了大量的资金流入房地产市场房价大幅上涨。那时候尽管需求量很大但是供应量更大因为地方政府的土地财政要满足四万亿投资。钱从哪儿来?主要靠卖地靠土地抵押。2010年以后房地产供应量越来越多已经蕴藏了很大的问题原有的政策对房地产的影响在三四线城市已经显现出来导致了不同城市的分化。

　　朱中一提出解决办法有两个:一是各地要减少房地产开发的盲目性希望地方政府制定住房发展规划和保障性住房规划引导企业理性开发。二是强化分类调控当中的地方责任如果这个工作做好了地方可能会逐步消化。

　　朱中一表示2014年楼市调控政策逐步常态化未来房地产政策将更加尊重房地产发展规律和地区差异性实际逐步建立分类调控分级施政的房地产调控体系。2013年起实施的分类调控已取得了一定的成效。下一步应进一步明确分类调控的内容中央政府、省级政府及市、县政府在分类调控中的职责特别应赋予市、县政府更多的权限与责任同时应明确地方政府在分类调控中的底线。

　　房地产回温需金融政策支持

　　展望2015年及今后一段时间刘世锦指出从全国来讲房价有一定幅度的回落但房价从来不是全国性的特征而是区域性的特征。房地产的回落到底是短期之内快速落到底还是在波动中逐步回落现在还吃不准。从国际经验来看这两种情况都有中国到底是什么形态还需要关注。高投资、高增长触底时间估计还有一、两年的时间最多不超过三年。

　　顾云昌判断房地产市场正在软着陆离底不太远了在2015年靴子落地是可能的而且可能就在年底的时候。

　　“如果说旧常态最主要的任务是压房价增加住房供应遏制投资投机需求。那么到了新常态如果继续沿用这样的方法显然错了旧常态时候买的船票上不了新常态的船了。我们现在的主要任务是稳定住房消费。”

　　从住房消费来看2014年老百姓购买住房的数量比2013年下降了7%-8%如果说我们在2015年能够在2014年的基础上不再继续下滑保持2014年的状态甚至有所回升是否意味着住房消费就基本稳定下来了就是我们的投资增长不至于出现大幅度下滑整个市场平稳下来了这是属于市场靴子落地的过程。

　　从统计数字显示和市场表现来看在央行9.30新政出台后经过前一段各地的松绑和央行、国务院的松绑房地产市场已经发生了明显的变化特别是一线城市和重点二线城市房地产市场开始走稳或者说下滑的势头开始抑制。房价的环比下降幅度也在减缓投资增长的下滑速度也在减缓所以有理由认为房地产市场正在软着陆的过程中也可能在今年年底能够软着陆。

　　顾云昌指出对房地产市场的判断要看两个坐标:第一个是时间坐标第二个是城市坐标。根据这两个坐标分析基本是看稳2015。

　　看稳中有两种判断一种判断认为根据这一轮市场变化2015年年中特别是到了三季度整个房地产市场会止跌回稳也可能在2016年将是一个好的年份。依据是2014年开发商拿地数量减少14%新开工面积下降14%这两个下降意味着2015年下半年以后的供应量不会像过去那么高。“少拿地少开工了但需求经过这一段预期改变而上升会造成市场供求关系的相对平稳。2015年下半年特别是三季度以后好转的可能性很大2016年会比较稳定。”

　　第二种判断认为现在的库存很大待售面积已经达到16亿平方米特别是那些中小城市前几年拼命拿地没有规划的中小城市库存量非常大所以2015年甚至2016年是消化库存的一年这些城市房地产要想起来不太容易。

　　“综合起来我认为在大城市特别是一线城市和重点二线城市2015年年中往上走回升走稳的可能性很大。有些中小城市速度慢一点但总体上来说也会看稳等待住房市场稳定下来了靴子就落地了。其实金融和房地产的关系非常密切2013年中国的房地产销售额同比增长26%个人住房抵押贷款增加了33%去年个人住房抵押贷款负增长房地产销售额下降了6%、7%。我认为金融决定市场的冷热所以金融政策对房地产的作用太大了如果我们的货币政策相对宽松些真正把首套房利率进一步降下来房地产回升回暖对稳定住房消费更有用。所以我更大的希望是寄托在货币政策金融环境的变化上。”

　　朱中一认为2015年的货币政策可能也会比2014年宽松一点。但是因为国家层面明确了不会采取大水漫灌的政策所以会有所倾斜。

　　从销售情况来看一、二线城市可能会企稳三四线城市没有把握。那么大的库存量怎么消化?企业的资金越来越紧张怎么办?今年三、四线城市尤其是中小企业优胜劣汰的步伐会加快。此外一些新的业态和一些有潜力的企业还是有机会的比如住宅市场上的新业态旅游地产、养老地产。中国的城镇化正在进行市场需求还是有的。一些企业需要调整布局企业的结构调整中有一些业态也在调整产品也在调整去年比较强调的是刚需现在改善性需求的比例会比较大因此房地产企业还有文章可以做甚至还可有较大的文章可做。