1月20日，住房和城乡建设部部长陈政高提出要创新棚改体制机制。在棚改模式创新的指导思想下，北京市在棚改中推行“一次性招标”的模式引发了业界关注，被认为是土地出让模式的一次突破。

　　2014年6月，北京市国土局出台了《北京市棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的指导意见(试行)》(京国土储〔2014〕289号)(以下简称“289号文”)，提出“棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标”等一系列新政策以助推棚户区改造。此外，该文件还将棚改项目一级开发投资利润率上限从8%提高到15%。

　　“在289号文中，一次性招标和15%的利润率是一个重要的信号。”一位不愿意透露姓名的房地产企业负责人对中国房地产报记者表示。在他看来，目前北京招拍挂市场优质地块一地难求，而参与棚户区改造不仅能获得较高的改造利润，而且可以通过一级开发控制二级拿地的价格，这样的操作模式下棚户区改造或将成为房地产企业曲线获得土地的一种途径。

　　“一次性招标”规避二级开发招拍挂

　　对于一次性招标的操作，新兴宏基地产顾问机构的分析师陈向玲解释为，“北京市国土局对纳入政府统一实施的棚改项目国有用地，依据城市规划合理划分宗地，宗地内只要含有回迁安置房(定性为商品房)的，原则统一将拆迁及拟改造土地的使用权通过招标方式一并在土地市场中确定土地使用权人。”

　　长期以来棚户区改造存在诸多难题让开发企业望而却步，而“拆建分离”和高成本低利润便是核心。

　　首佳地产顾问机构的分析师认为，目前划入棚户区改造范围的项目，无法实现或者停滞的原因都是改造成本高，难以达到资金平衡，这种高风险低收益的项目，使得投资主体难以启动项目，积极投资。同时，“拆建分离”模式无法确定实施主体是后续的二级开发建设主体，造成实施主体的权益不明晰，因缺少抵押物，项目融资能力不足等问题导致该项目难以融资。另一方面，棚户区改造项目在完成服务征收后，经营性用地须通过招拍挂方式出让，也影响了实施主体对房屋征收、安置工作的积极性。

　　289号文出台之后，紧接着2014年7月2日，北京市政府出台了《关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见》(以下简称“18号文”)。

　　该文件规定，规划含有回迁商品住房的，可将棚户区改造前期工作及拟改造土地的使用权一并在土地市场通过招标方式确定土地使用权人。这意味着，通过一次性招标，同时确定了前期工作的实施主体、规划含有回迁商品住房的建设用地的土地使用权人。

　　一级开发利润上限提至15%

　　值得一提的是，此次“289号文”实施一次性招标的权限下放了。文件中提出，北京市棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标工作，由区县棚户区改造主管部门牵头编制一次性招标方案，并报区县政府批准。北京市国土资源局负责提供交易平台，位于城六区的项目在市土地交易市场进行招标活动;位于远郊区县的项目在区县分市场进行招标活动。

　　“权限下放意味着一次性招标的可操作空间更大了，因为北京城六区内可开发的棚户区项目并没有远郊县多。”上述房地产企业负责人表示，“据我了解，在远郊县在企业参加棚户区改造一级开发可以操盘一定规模的土地，再通过变相联动的方式从二级市场低价摘得土地”。

　　更核心的是，289号文提出了资金平衡测算规定。该规定指出，中标人进行资金平衡测算，确定用于资金平衡的商品房建筑规模，该部分商品房可作为本区县其他棚户区改造，重点工程对接安置房使用，或作为保障性住房配租配售。

　　“这对于投资者是一个利好，因为资金平衡可以把成本做大，要商品房规模更大一些，这样的话平衡掉成本以外的规模就可以对外销售。此外，以往8%的利润率太薄，此次文件中提出将棚户区改造的项目投资利润不得超过15%，提高了企业参加棚户区改造的积极性。”上述房地产企业负责人表示。

　　首佳地产顾问机构的分析师认为，“对于开发企业而言，棚户区改造项目自身实现资金平衡，能够保证开发企业获得相应合理的投资利润，促使其尽快完房屋征收工作，进而进行回迁安置房及用于资金平衡的商品房的建设，以尽快回笼资金，保证了开发企业对房屋征收工作的积极性。对于银行而言，因为开发企业为用于资金平衡的商品房建设主体，项目能够实现整体资金平衡，保证了企业的还款能力，大大降低融资难度。而对于政府而言则是最大限度的降低了项目烂尾的风险，保证了政府这项民生工程的顺利实施。”