在宋辉看来，由于目前国内REITs发展的金融环境、市场环境和国外发达地区如新加坡、美国、日本等差异很大，去年央行松口以后，市场上虽有各种试点，但仍缺少统一的严格意义上的REITs模式。所以现阶段基本上各家都是类似REITs的模式，也通常被称为“中国版的REITs”。

　　“REITs试点的信号意义更大”，某房企负责人告诉记者，事实上，借助REITs的政策东风，不少开发商和投资人都开始了金融的创新，包括轻资产、众筹等在内的各种“玩法”开始加速推出。

　　去年，住建部政策研究中心曾联手高和证券、中信证券对国内外的商业地产资产证券化趋势进行研究并撰写了《商业地产资产证券化研究报告》。报告认为，在正式REITs推出之前，私募REITs有望填补这一投资品的市场空白。

　　不过这些产品距离真正意义上的REITs仍有不少距离。资料显示，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通。

　　但目前市场上的类似REITs产品均为私募而非公募，业内人士认为，主要针对的是大户或者机构投资者，这在流通性上存在不足，也会导致其融资规模受到限制。

　　商业地产“轻起来”

　　不少已经面世的类REITs产品，持有的物业普遍为写字楼和零售物业，均为商业地产。

　　“商业地产作为最为‘沉重’的资产类别，开发商和投资人都有非常强的创新冲动，然而到目前为止尚未真正形成一个成熟的投资产品和投资生态系统。”高和资本董事长苏鑫表示，金融创新和互联网金融的发展为上述问题的解决提供了可能性，有可能使商业地产这头非常笨重的大象飞起来。去年万科、保利、远洋借助互联网思维也积极尝试了众筹玩法，但是营销色彩较重，实际上不具备持续的复制性，无法引领这一趋势。

　　房地产业界对REITs的需求非常迫切。广发证券的研究报告认为，对比美国、日本在REITs快速发展阶段的经济与房地产市场格局可以发现，随着人口结构及收入水平支持社会向工业化消费型社会转型，房地产市场中住宅占比开始下降，商业地产进入高增长阶段。此外，这个阶段整个社会无风险收益率降低，为REITs的发展提供有力支持。

　　在REITs推出后，追求高收益的房企将负责商业地产的前期开发以及培养，待物业成熟后再出售给REITs，追求稳健收益的投资者将通过持有REITs获得持续稳定的租金分红收益。这不仅降低了房企以往巨大的资金沉淀压力，也提升了其开发商业地产的积极性。