随着房地产微利时代的滚滚袭来，市场客源稀缺，各项目之间客源的争夺已经进入白热化;市场由供不应求转向供过于求，项目资金回收期拉长，沉重的资金成本已经令诸多开发商压力骤增。在新形势下，我们可以明显感受到近来诸如“互联网+”、“众筹”、“地产+”等转型创新概念层出不穷。创新概念的不断涌现，凸显了房地产传统模式已经越来越不能够适应新的市场形势，基于运营模式的深层次转型已经迫在眉睫。

　　大咖们一起为“房地产众筹”站台

　　近日，“房地产众筹”概念可谓是赚足了眼球。5月29日，中国上海，由平安集团旗下平安好房发起成立的房地产众筹联盟上几乎汇聚了中国诸多重量级的大佬，包括中国平安董事长兼首席执行官马明哲、万科集团总裁郁亮、碧桂园董事局主席杨国强、绿地集团董事长张玉良、华远地产前董事长任志强、SOHO中国董事长潘石屹等。大咖们为“房地产众筹”齐站台，凸显众筹、互联网+的概念使他们极感兴趣，也迫切希望了解，希望以新的方式应对白银时代带来的诸多挑战。

　　地产大咖们为何对“房地产众筹”新概念如此感兴趣?从并不多见的阵容背后折射出的是房地产行业整体性的焦虑。

　　目前，市场已经推出的“房地产众筹”最具代表性的就是万达集团的“稳赚1号”。从产品的实际情况来看，与快钱公司合作，1000元的参与门槛，预期年化收益12%更像是一个理财产品。其收益主要来源于商业地产租金和地产本身的增值，基于目前的市场状况，后期项目的出租率不足以及地产降价都是其潜在的风险。

　　不过，从投资者获得收益的同时要承担相应的风险角度来讲，产品本身的风险存在也是可以理解的。但如果从众筹的本意上来讲，万达集团的“稳赚1号”还不能够称为真正的众筹。

　　众筹原指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。房地产众筹目前在中国的发展仍处于起步阶段，现有已成功的房地产众筹仅限于投资单套或多套产品并期望产品增值作为回报，真正有望惠及购房者和房企的“募集资金—企业代建—建造房屋”的房地产众筹企业链还未形成。

　　新常态下，经济模式、发展模式交替之际，房企的生产方式、发展模式也面临调整。

　　目前出现的房地产众筹模式只是创新的一种，未来面对复杂的市场变化，将会有更多为应对变化而采取的创新举动。

　　市场压力倒逼转型迫在眉睫

　　从地产黄金十年的中国房地产运营模式来看，无非是“买地卖房子”那么简单。中国房地产无论是从从业人员素质上来看，还是构成其核心的运营模式上来看都是处于初期阶段的。都说市场压力变大了，往后日子该怎么过?市场就是这样一个市场，非常公平，它的变化是有其内在规律的，作为市场的参与者，顺应市场即可，其他的都不是正道。

　　传统运营模式为什么会承受巨大的压力?按照传统的融资途径，开发商需要支付很高的时间成本和借贷成本。从整个房价结构来看，一般都有40%左右土地成本，10%~15%财务成本，2%~4%营销费用，2%管理费用，以及看不到的公关费用，成本约在60%。

　　这种模式中，开发商是处于绝对中心的位置，相应的各种风险也会集中于开发商身上。为了降低成本和运营风险，开发商会极力缩短开发周期。在地产黄金时代，开发商无论大小比的是一个“快”字，谁够快谁就能够赚大钱。

　　然而，新常态下，销售周期的拉长已经是一个必然的趋势，单纯靠“买地卖房”的盈利空间已经被压缩的极为有限了。

　　压力来了，传统模式的生存空间已经变得越来越狭窄了。如果不顺势转型，就意味着要承受销售周期拉长所带来的巨大时间和资金压力。以前是只知道“买地卖房”的低端玩法，而未来讲求的是增氧产生更大的经营价值，基于市场实际，找到不动产的经营和不动产价值再创造的方法和出路将是极为关键的一环。

　　新旧商业模式的更替，市场经济不断深入发展以及行业之间顺势的大融合都是规律使然，作为市场的参与者，需要顶住目前行业转型带来的阵痛，更重要的是还要提前占位，找到自己在新时代所担当的角色。市场压力倒逼，创新概念层出不穷，转型已经迫在眉睫。