从青涩的售楼员到街头向市民发放楼盘宣传单，到现在互联网营销的风起云涌。20年过去了，郑州房地产营销可谓沧海桑田。营销模式到坐销模式再到行销模式。郑州房地产营销在某种程度上很像是二十年一轮回，回到最初的起点上。新房要一套一套地卖，客户还要一个个找。虽然如今的营销借助了互联网这个翅膀，但对销售人员找客户的能力，和长效服务客户的能力，就像二十年前地产市场对销售的要求一模一样，甚至有过之而无不及。

　　20年前，从外地学习如何营销

　　上个世纪90年代末，郑州逐步告别了分房时代，河南房地产市场开始活跃。一批新式住宅小区，还是极大地缓解了住房短缺的矛盾。

　　那时候房地产企业很有创业氛围，就像现在的互联网企业一样。在老板的带领下，那一代的销售员甚至是营销总监都是骑着自行车、摩托车到处找客户发宣传单，一样地拼搏，不计薪酬、不辞劳苦地冲锋，为一个更加完美的方案、为一个令人惊羡的开盘、为一个理想的结果而一周七天、一天十几个小时地殚精竭虑……

　　建业的胡葆森1992年以港商身份回归河南，但他在河南的第一个项目，建业城市花园起初并没有带来热销。这个时候，胡葆森从香港地产学到的理念帮了大忙。他推出了“金水花园十年还本”的销售手段，承诺购买金水花园一期的业主，在一次性付清所有房款的情况下，10年之后，建业房地产公司在保证其产权的基础上将这批业主的购房款悉数退还。建业此招，震惊全国。

　　此后，郑州人购房意识开始被激发。另一名盘鑫苑名家恰逢时机入市了。据河南鑫苑置业副总经理冯楠回忆，当时郑州住宅以筒子楼、内廊式多层住宅为主，设计不合理，对于当时的购房者来说，买房根本没有景观、配套等概念。鑫苑高层敏锐地看到了商机，南下珠三角、东进长三角学习先进企业的营销策略，借助从先进地区学来的经验，通过制作楼书、报纸广告、广告宣传以及经过专业培训的置业顾问不厌其烦地讲解，让郑州市民渐渐懂得什么是景观、绿化率、物业管理等现代化商品房小区所具备的基本元素。鑫苑名家也一炮走红。

　　10年前，营销重在塑造品牌形象

　　到了2002年，郑州房地产日趋成熟，VIP认筹、开盘、销控等销售手段被开发商运用得十分成熟。这种销售方法一直沿用至今，屡试不爽。而从2002年开始，郑州也和全国房地产一样步入了黄金十年。

　　这段时间，房地产的营销方式开始多样化。除了常规营销手段外，参加展会成了各个开发商十分热衷的营销方式。中原住交会就是从那时打响了品牌，成交额逐年增长，逐步发展成为年度规模最大、展示最全、参与度最广的房地产盛会。

　　那时，房地产界全国性和地方的评奖活动也是房企十分热衷参与的。作为中国住交会和中国地产荣誉榜河南地区唯一的参与媒体，十年来，《大河报》经过严格、公正的评选，推荐出一批最能代表河南发展水平的房企、楼盘和企业家，并由此走向全国，发展壮大。

　　在楼市黄金十年中，郑州一些轰动业界乃至全国的营销案例层出不穷。正弘旗邀请的国际影帝姜文，首次代言地产品牌;普罗旺世“20万无理由退房”如同一颗炸弹引爆了原本平静的楼市;思念果岭2006国际旅游小姐巡游团在中原掀起了一场“美丽风潮”;清华园SOHO广场“先试后买，不中就退”促销举措。这些成功的营销案例至今让人难忘。

　　这段时期，教育营销也成为房产营销的一大特色。昔日的思达大河春天、普罗旺世、清华·忆江南等当时的名盘无不是依靠优质的教育资源吸引了不少购房群体。学区房成为一些房地产商的促销手段，好的学区房价格普遍高出其他房源20%，尽管价格不菲，但仍备受关注。

　　两三年前，营销侧重请明星、制造热点

　　2013年下半年开始，房地产停止了飙涨的脚步，房子不再那么好卖了。市场营销手段变得更加花样繁多。各个开发商开始运用更多吸引眼球的手段。明星营销则成为这段时期的一大特色。依靠名人效应是最直接、最行之有效的营销方式。楼盘活动邀请明星不仅是一种时尚的跨界营销手段，而且在汇聚人气、制造热点方面效果尤为明显。新田城请来邓紫棋，思念果岭请来周迅，星联湾请来高圆圆，清华城请来李冰冰，悦府海棠请来陈奕迅……2013年至2015年，各个明星大腕成为房地产企业的座上宾。

　　不光是娱乐明星，其他文化音乐界名人也成为房产营销的重要角色。郎朗助阵海马壹号公馆，谭保罗为雅宝东方国际广场站台，吉姆·罗杰斯受邀莅临鸿园，方文山现身和昌悦澜。

　　此外，街头派单、制造热点、引领风尚也成为2013年到现在的营销重头戏。

　　从2013年开始的营销方式另一重大转变就是更加重视互联网营销。今年3月份，建业集团上线电商旗舰店，其旗下18个地市的57个楼盘悉数亮相，开创了河南房地产企业网络营销的先河。随后，正商、豫发等本土房企的房产营销也开始步入电商时代，互联网时代下房企营销已经在转变营销思维，把互联网+作为以后长期营销战略。

　　如今：互联网概念下的全民营销

　　今年营销呈现出全民营销的态势：人人都是经纪人。不管是国内一线房企万科恒大还是河南省建业、中部大观，都纷纷推出全民营销策略。地产界的全民营销有效与否或许仍待考证，但这一阵风却是真真实实地刮起来了。只要愿意，人人都可以当经纪人，这样的销售方式就是“全民营销”，通过更多的人脉来增加楼盘销售。由于“全民营销”不设任何门槛和条件，普通市民、房产中介、分销机构等都可以加入，因此有人形容它是一种“人人皆兵”的营销模式。

　　今年，互联网营销进入了更深的层次，其中众筹营销成为上半年的一个特色。相比于业绩，开发商似乎更看重众筹活动的参与度，以及对于互联网的认识。万达的众筹产品“稳赚一号”短短三天就募集资金50亿元。

　　此外，从2014年开始，房地产开始重视通过各种圈层活动进行跨界营销，以服务客户为导向，进行项目风采展示、话题互动等赚取人气，已成为很多房企的新型营销手段。房企主办的高尔夫、红酒、钧瓷、投资、风水、养生、拍客、骑行、太极等一系列主题活动吸引地产投资者的目光。