当一线城市的土地价格已逼近房价的66%时，很多豪宅是在地王项目的价格压力下，被迫成为豪宅，定价不能太低，否则难以保证利润。

　　除此之外，把握品牌定位、推广、营销节奏，也是拉动销售的重要环节之一。

　　今年深圳楼市最引人注目的项目非龙华片区的港铁天颂莫属。该项目开盘当日吸引大量香港市民，直接将定位刚需的龙华送入中高端市场。当时，港铁物业深圳公司副总经理黄超表示，2012年的时候，深圳市民对港铁的印象仅停留在地铁运营商，并不了解其房产项目，而且很多人认为地铁上盖物业噪音大，环境不好，经过一系列运作才扭转公众对品牌的最初印象。

　　如今，该项目即将推出二期产品“上玺”，与一期不同，二期产品以别墅、复式为主，面向豪宅市场。怎么缩小龙华片区与主流豪宅区的距离，打造地铁上盖的豪宅项目?

　　目前来看，港铁除了传统广告推广、举办沙龙论坛等造势外，同一期项目一样，不仅打造艺术样板间，而且还将上玺的VIP用户直接带往香港项目参观。

　　在营销层面，结合热点快速推货，也是常用的推广方式。比如，目前不少电商网站挂出“炒股巨亏，降价买楼”的卖房帖，其中房主变现补仓者有之，但不少是二手房中介做的噱头。

　　在如何寻找目标客户上，各家豪宅开发商想法很多。上述豪宅项目有关人士向《每日经济新闻》记者表示，他们曾多次免费租借样板间，为高净值人士举办沙龙活动等，活动主题不限，只在活动休息间隙向参加活动者介绍项目，效果很好。

　　需求：新晋富豪保值增值

　　去年底出炉的《Wealth-X和瑞银2014年世界超级财富报告》显示，2014年中国超高净值人数达到11070人，新增395人。过去一年，中国超高净值人士(净资产达到3000万美元及以上)的资产净值总量增加了3.3%，约合5000亿美元，增至接近1.6万亿美元。

　　报告显示，中国超高净值人群的平均年龄为53岁，在Wealth-X和瑞银2014年研究涉及的17个国家中最年轻。就超高净值人数而言，中国在亚洲排名第二，仅次于日本;在世界排名第五，前四名为美国(69560人)、德国(19095人)、日本(14720人)和英国(11510人)。

　　这些新晋富豪大多来自金融业以及新兴产业。招商银行和贝恩公司发布报告称，“大众创新”催生了许多基于互联网技术或平台的新型致富人群，这部分新富人群通常从事互联网等信息产业，以及生物医药、节能环保、高端制造等创新行业。

　　互联网公司高级员工除了百万元左右的年收入，还有数量不等的股票。据上述深圳顶豪项目有关人士介绍，包括腾讯、百度在内的诸多互联网公司的高级员工都曾到访过该项目。

　　花样年董事局主席潘军称，在深圳的大型互联网公司中，可能100名之前，都会到香港买房，而100名之后的购买力同样强劲，这些是深圳楼市的主要消费群体。

　　吸引新晋富豪投资目光的，除了豪宅身份，更重要的在于其保值增值能力。根据莱坊数据，在全球30多个大城市中，豪宅价格持续呈上涨趋势，与2009年第二季度后的低谷相比，2014年第二季度莱坊全球城市豪宅指数上升了36%，与2008年第二季度金融危机前的高峰水平相比，该指数高出了25%。

　　今年上半年股市一路走高，也给楼市加了一把火。在一篇深圳楼市短期暴涨的研报里，中金公司就曾指出，深圳市股民占比至少在60%以上，股市财富溢出效应使得城市短期购买力显著增强。

　　由于股市、楼市联动效应明显，出于对6月中旬以来股市不断走低的忧虑，不少业内人士开始忧心下半年楼市走向。

　　有开发商表示，由于他们的客户大多是金融界人士，因此对下半年的营销很担心。

　　“股市对于楼市的影响存在滞后性，大约在2~3个月左右，股市下跌确实影响豪宅市场，但是影响的比例有多大，需要进一步观察”，世邦魏理仕环球研究部高级经理郭丽萍称。

　　她认为，股市下跌对豪宅市场可能带来的影响是，价格增长幅度放缓，之前所预计的暴涨情况不会发生，但由于豪宅市场有别于普通住宅，很难出现价格下降的情况。对于开发商而言，其影响在于去化周期被拉长，回笼资金变少，利润率低于预期。

　　至于成交量，她认为，股市下挫打破了市场对豪宅市场高涨行情的预期，但持续走低的可能性很小，毕竟豪宅市场存在稀缺性。

　　戴德梁行华南及华西区董事总经理陈家龙则分析称，既然前期楼市火爆系大量股民套现买楼，说明相当一部分获利资金已被楼市吸纳，股指下挫对于已进入楼市的购房者而言影响并不大，退定金的只会是少数。