一边是库存压力在中期内难以缓解、房价开始上涨、重点城市楼市前期泡沫化上涨后开始回调一边是6月底降息及各地降低购房成本的政策效应继续显现股市震荡下部分资金回流楼市这带动了上半年全国商品房销售面积自去年以来首次回升。

　　6月楼市销售增长超预期带动上半年全国商品房销售面积自去年以来首次回升。今年前5个月需求逐月改善销售面积累计同比下滑幅度持续收窄。6月销售面积环比上月大增48.5%、同比增16.0%带动上半年全国商品房销售面积增长3.9%(而前5个月下滑0.2%)。这其中三、四线城市销售改善为最大亮点。前5个月三、四线城市楼市非常疲软而到了6月30大重点城市楼市成交环比仅增长8%(5月为16%)这意味着6月销售明显改善要归功于三、四线城市发力。

　　销售面积从年初1、2月份下降16.3%到1至6月份回升3.9%一方面源于货币宽松明显降低购房成本——根据融360的数据6月525家银行首套房贷平均利率5.43%相当于降息前基准利率的9.6折;另一方面源自住建部要求各地要因城施策、全力去库存。为此各地(特别是库存高企的三、四线城市)密集出台刺激政策这在历史上很罕见如降低公积金提取门槛和用途提高公积金贷款额度打通公积金与商贷的转化加大财政补贴和契税减免实施购房入户取消限价调整普通住房优惠标准等等这是三四线城市快速去库存并带动全国楼市止跌回升的主要原因。

　　6月末尽管商品住宅待售面积同比增19.3%但增幅较5月末减少2.6个百分点。商品住宅待售面积减少191万平方米连续两个月减少库存压力最大的时候或已过去。但言及“库存拐点到来”还为时太早。毕竟商品房待售面积(6.6亿平方米)仍在增加相比5月增加了72万尤其商业办公库存仍在增加而相对于5亿平方米的住宅库存191万平方米的库存减少比例太小。

　　目前来看重点城市去库存效果较好其他城市库存压力仍旧未减。截至6月底易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26091万平方米占全国商品住宅库存的一半同比增长3.2%绝对值相比5月减少1万平方米库存规模连续4个月下跌。相比全国库存走势35个城市多属于经济发达城市这表明全国其他城市库存压力仍旧未减。而且库存下降还是在国家以行政命令(国土部37号文)要求库存过大城市在今年要明显减少住宅用地供应直至暂停的情况下发生的。另外如果考虑到已建未售和已批未建两块库存去库存将是楼市中期内(至少一年)的主题。

　　更为重要的是判断楼市未来走向的“3项先行指标”(开发企业到位资金、土地购置面积、新开工)并未明显好转。1至6月开发企业到位资金同比仅增长0.1%其中国内贷款下降4.1%;开发企业土地购置面积同比下降33.8%降幅比1至5月扩大2.8个百分点;开发企业房屋新开工面积同比下降15.8%连续16个月下降降幅比1至5月仅收窄0.2个百分点。因此开发商仍旧处在去库存的巨大压力之中加杠杆的积极性并不足。

　　近期楼市出现了新变化:楼市未稳和去库存战役难言获胜的情况下房价却开始回升。上半年全国商品房销售额同比增长10.0%增速提高6.9个百分点其中住宅销售额增长12.9%明显大于销售面积增幅意味着房价在回升。重点城市房价回升势头更显著部分城市投资需求返潮楼市有泡沫化倾向。上半年“京沪深”房价超过每平方米3万元市区均价达到每平方米5万创历史最高水平。深圳上半年房价上涨超过20%热点区域被过度炒作房价上涨超过40%投资需求超过2成。

　　通常销售面积连续3个月回升房价就会出现上涨压力。但在中期内在库存压力依旧巨大的情况下房价上涨不利于去库存顺利推进也不利于自住性和改善型需求释放更不利于楼市夯实企稳的基础。而金融机构避险一线城市楼市也使楼市回升增加了变数。信贷收紧趋势已形成一线城市楼市回调或成趋势。融360数据显示截至7月1日在京沪穗深四大一线城市暂停房贷业务的银行增至5家此外上海和深圳房贷收紧更明显。从6月起在沪商业银行将首套房贷利率由原来的基准利率0.85折上调到0.9折以上二套房贷首付4成的银行已难觅。

　　在深圳商业银行已提前采取措施规避前期暴涨后的风险。四大银行中有三家将首套房贷首付成数从3成提高到了4成。除暂停房贷银行外其他银行相继提高了贷款利率基准利率下行已绝迹取而代之的是普遍上浮5%至10%。同时股市的财富效应开始衰退因股市大跌而出售或退订房源的报道不时见诸报端;因前期鼓励改善型需求而被激活的中高端项目上半年去化率超过60%但近期也出现疲软态势。

　　7月首周一线城市楼市成交量环比下降33%二手住房价格下行开启。在前期房价暴涨的深圳二手房客户上门量骤减产权过户递件量下降17.5%中原地产二手房业主报价指数最近两周分别下降8.3和18.9个百分点。前期概念性炒作严重的区域如前海、南山南区、坂田、龙华、宝安南区等等报价显著下降。

　　总之尽管全国楼市企稳向回升过渡的良好趋势显现但考虑到库存压力在中期内难以缓解、房价开始上涨、重点城市楼市前期泡沫化上涨后开始回调未来楼市仍将处于弱势企稳的局面。但同时6月底降息及各地降低购房成本的政策效应继续显现股市震荡下部分资金回流楼市再加上“稳增长”对于楼市的托底预计未来楼市销售规模将呈稳定或低速增长态势。