一边是新兴购物中心不断涌现，一边是持续的降租、关店和抛售，传统住宅开发商宣布向商业地产转型声犹在耳，商业地产的竞争却已经从最初的亢奋全面进入白热化阶段。百货商场、购物中心等急剧扩张，但租金收益低、电商冲击以及同质化竞争却成为行业难题。短短几年，商业地产正以最快的速度从当初机遇无限的蓝海变成压力重重的红海。

　　经营分化加剧

　　“业绩不佳项目的租金下滑，抵消了市场领先项目的租金增长，二季度，租金总体增长率显著放缓”。近日，仲量联行在其发布的2015年第二季度北京房地产市场报告中如此表示。

　　几乎同时，世邦魏理仕在二季度的房地产市场报告中也表示，电商的蓬勃发展对传统商业形态持续造成冲击，受此影响，零售物业的租金增长进一步放缓，本季度全国租金环比仅微升0.1%，为2009年二季度以来最低增幅。

　　“目前市场上总共有两类表现较差的项目”，仲量联行中国华北区研究部总监和中国区零售市场首席分析师麦哲文告诉记者，一类是定位高档的核心区小型新项目，这些项目定位错误，再加上开业时过度重视租金，目前正在挣扎着填满剩余的租赁空间，且不得不通过降低租金来吸引租客;第二类是一些空置率持久居高的项目，这些项目不是无法充分满足客户群的需求，就是受累于区位的不理想，导致客户数量不足，以及对维持稳定租客流的无能为力。这一趋势使二季度租金仅仅环比和同比上涨了0.3%和2.8%，核心项目的租金表现略好，分别上涨了0.7%和4.7%。

　　“在竞争愈为白热化的当下，业绩良好及经营不善项目的差异将会越来越明显。”麦哲文说，市场领导者将会继续与低质量的购物中心形成差距，并成为未来租金增长的主要推动力。

　　传统商业退步

　　龙头房企也不能幸免。商业地产巨头万达，正在对其旗下的业态进行重新的整合和筛选。

　　在万达刚刚公布的上半年业绩中，万达商业实现收入734.1亿元，完成上半年计划的101%，同比增长12%;上半年租金收入70.2亿元，完成上半年计划的102%，同比增长33.3%，租金收缴率100%。

　　“尽管总租金增长33%，但是看租金总体增长还要考虑到去年同期可租面积和现在可租面积的对比，具体单位租金是否增加更加重要”，易居中国执行总裁丁祖昱表示，按照招股书和去年年报数据，今年上半年的单位租金大概是68元/平方米/月，比去年同期的75元/平方米/月还有所倒退。

　　值得注意的是，万达半年报对百货、大歌星等传统业务组成部分只字未提。作为曾经万达主力板块之一的万达百货，万达正在对其进行一场大瘦身计划。据联商网日前发布的《2015年上半年主要零售企业关店统计》显示，今年上半年，主要零售企业在国内共计关闭121家，百货业态关闭26家，其中，万达百货关闭10家，位居第一，紧随其后的是马莎百货、天虹商场等。在今年年初，业内曾盛传“万达将关闭10家严重亏损的百货门店，并压缩25家经营不善百货门店的楼层”。

　　不断扩大的亏损是万达百货遭遇瘦身的原因，公开资料显示，万达百货2014年营收为154.9亿元，同比增长39%，但净利润只增加7%;到了今年上半年，万达百货仅新开3家店，营收共计129.9亿元，同比增幅仅为17%。

　　与此同时，同样表现不景气的万达KTV品牌大歌星也被陆续转出店面。本月7日，万达关闭全部大歌星KTV门店，其后，一封题为《7月7日，写给大歌星》的缅怀信在微信朋友圈迅速传播。据悉，大歌星这一品牌将从万达系统中消失。

　　经营压力大增

　　传统商业的问题不止万达一家出现，每个商业地产运营商都会面临。“最近收到了许多关于(商业地产)经营困难的哀叹，也看到了很多勇于突围的尝试”，佰仕会发起人、佰仕信基金创始合伙人陈方勇告诉记者。