非一线城市商业地产的运营压力最为明显。昆明本土商业调查机构发布的一份当地商业地产生存现状的调查报告指出，供应过剩、体量过大、同质化竞争严重成为制约昆明商业地产发展的关键因素。大面积的旧改运动为昆明大体量的商业地产项目建设提供了空间与可能，预计未来3-5年，昆明将有近2000万方商业项目面市，若以全市700万人口总数计算，昆明人均商业面积将达到3平方米，超越上海及香港。

　　四川省连锁商业协会统计，截至2014年底，成都开业运营、规划在建的商业综合体、购物中心已达132家，新增商业零售物业近120万平方米，在全国排名第一。同时，2015年还将有13家新增商业综合体、购物中心进入成都市场。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平告诉记者，目前商业地产运营商现在普遍面临的问题，一个是品牌商开店意愿下降，店面数量和面积直线下降，另一个则是品牌商议价能力大幅提高，不仅要求低租免租，对位置、楼层的要求也越来越苛刻。“巨大的经营和资金压力，让大宗项目抛售的现象屡见不鲜”。

　　对于不少品牌房企来说，尽管商业地产运营已初具规模，但租金收入仍然十分微薄。华润置地日前披露，今年6月实现合同销售金额约人民币82.4亿元，环比增长10.46%，同比增长32%;今年上半年累计实现合同销售金额约370亿元，同比增长44.76%。投资物业方面，华润置地6月投资物业实现租金收入约5.52亿港元，环比减少3.5%，同比增长25.17%;上半年累计实现租金收入31.54亿港元。

　　业内人士表示，租金收入占比不高，一方面是由于商业项目持有量相对较少，另一方面与近几年租金报价难以提高有一定关系，尤其在商业项目供应比较多的情况下更是如此。

　　再转型成趋势

　　传统商业的衰弱已成定局，不过，在不少业内人士看来，目前也正是商业地产“重整河山”的好机会。

　　“填补区域空白型、替代升级型以及创新型商业地产将是未来市场的发展机遇”，陈方勇认为，选址、定位与设计、金融能力以及操作团队将是商业地产未来能否胜出的关键。

　　“电商进一步渗透至实体零售”，世邦魏理仕在分析报告中称，随着跨境电商在试点城市开展业务，各城市核心商圈购物中心出现越来越多保税超市、保税商品展示平台的身影。电商带来的不仅是单纯的购物支付模式的“跨界”，还有经营上的“跨界”。在消费渠道渐趋多元、消费诉求不断演变之际，越来越多的零售品牌从单一业务转向关注体验型生活消费，通过改善购物体验及产品丰富度增加顾客黏度。与此同时，经过一个季度的沉寂后，快时尚品牌活跃度也开始明显回升。

　　万达也在寻求新的转型方向、布局新的商业业态。目前，万达已经形成了新的四大支柱产业：万达商业、文化产业、金融产业、电子商务。万达商业包括商业地产建设、酒店管理、商业管理等内容，随着“轻资产”战略的加速推进，万达商业将由房地产企业全面转型为商业服务型企业，商业租金收入将超过利润的50%;文化产业包括影视控股、旅游控股、体育控股、儿童娱乐控股等四大公司;金融产业包括银行、证券、保险、投资、快钱支付等公司;电子商务包括众筹理财、一卡通、积分联盟、大数据中心、智慧体验产品等内容。

　　按照新的计划，万达2018年就将全面转型为服务型企业，服务业收入、净利润占比超过65%，而原定是2020年实现该目标，这意味着万达转型正在加速。在万达集团董事长王健林看来，中国消费正发生结构性变化，从生存型向满足型、体验型、个性化消费转变。通过布局娱乐、体育、旅游等产业，万达计划抓住中国未来二十年的发展机会。