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　　公司样本①

　　碧桂园物业图谋百亿收入 城市布局“先天不足”急需弥补

　　　今年60岁的碧桂园董事局主席杨国强年初拜会小米雷军之行，促使他为碧桂园这艘20多岁的战船设定了一个新的目标：拥抱互联网，掘金社区服务。

　　自从彩生活分拆在港上市，并获得投资者追捧后，物业服务成为大型房企眼中的香饽饽。万科与中海地产已经在筹划物业板块分拆上市。坐拥200万业主的碧桂园于2013年12月发布报告称，未来5年碧桂园物业服务经营收入目标是100亿元。《每日经济新闻》记者了解到，碧桂园也在考虑将物业板块分拆上市。

　　对于目前物业管理收入不足10亿元的碧桂园而言，实现百亿目标的路径有哪些?又该如何克服二三线城市人口密度不足等先天性障碍?

　　掘金社区服务

　　2014年报显示，碧桂园物业管理业务覆盖205个项目，管理面积约为7149万平方米，服务的业主数量达到35.4万户。尽管公司的物业管理面积低于彩生活的2亿平方米，也不如万科物业所管理的1.03亿平方米，但高于中海地产的4550万平方米。论管理规模，其在业内位居前列。然而，碧桂园的物业管理收入仅为9.64亿元，营收规模是万科物业的1/2，也低于中海物业，离实现百亿收入目标还非常遥远。

　　在碧桂园物业服务有限公司总经理李长江的设想里，物业管理70%的利润应该来源于物业费以外的服务，如何发展社区服务是关键。

　　为此，碧桂园在今年初确立以社区为核心，打造全生命产业链的资源整合平台，即整合资源提供业主所需要的各类服务，满足业主各个生命阶段的主导需求。

　　什么是各生命阶段的主导需求?李长江对《每日经济新闻》记者解释称，人在不同的年龄阶段，会基于当下情况，产生一些主要需求，比如年轻时的旅游留学、中年时的理财投资、老年时的养老医疗等。

　　碧桂园相关负责人对记者表示，目前公司已经整合内外部资源，为社区业主提供房屋代管维修、家政卫生、养老医疗、在线订餐、网上购物、生鲜配送、洗衣洗车、房屋租售、车位销售等服务，未来还会有旅游留学、保险理财、牛奶特供、居家健康、生活照料、居家代办、临终关怀等系列服务。

　　据上述人士介绍，自去年以来，碧桂园物业致力于研究、开发O2O业务平台，实现线下业务向线上引流。

　　今年4月，碧桂园“e当家”APP已经在顺德碧桂园小区上线，这款手机软件涵盖物业服务和社区商业等功能，成为碧桂园在社区O2O领域的首次探索。

　　按照李长江的设想，未来3年，O2O平台业务将实现经营收入超亿元。

　　对外输出物业服务，是碧桂园物业实现百亿收入的另一条路径。

　　继万科物业高调宣称对外输出“睿服务”之后，记者了解到，碧桂园物业服务有限公司在今年成立了市场拓展部，负责碧桂园物业的项目外接工作。碧桂园物业目前在顺德市与部分非碧桂园项目正在进行合作洽谈，物业服务输出有望在今年内实现。

　　项目集中于二三线城市

　　碧桂园在社区领域的野心毋容置疑，但要在广阔的物业服务市场分一杯羹并非易事。

　　一位房企高管向《每日经济新闻》记者表示，由于碧桂园的项目集中在二三线城市，且离市中心较远，人口密度较低且常住率不高，这给公司从物业服务获取收益带来较大障碍。

　　2014年万科物业每平方米物业管理收入为19.3元，主要布局在一二线城市的中海地产，每平方米物业管理收入高达35元。与之相对，碧桂园去年每平方米物业管理收入仅为13.5元。

　　碧桂园联席总裁吴建斌在3月初的业绩会上曾表示，碧桂园正在打造社区经济，如果社区文化、社区理财、社区保险等能相继落地，社区会做得更好。

　　“一线城市的社区业主消费力更强、对O2O等新型消费模式接受度也更高，进军一线城市不仅有助于扩大碧桂园的社区版图，未来物业公司还可以借此向更多一线城市的非碧桂园项目输出物业服务。”上述房企高管对《每日经济新闻》记者说。

　　据了解，今年4月成为碧桂园第二大股东的中国平安，最看重的就是前者的社区资源，目前中国平安正在力推其社区金融业务。

　　但是至今，双方在社区领域尚未有实质性的合作。

　　朱一鸣认为，在拓展养老服务方面，平安手中掌握了一批老年客户，或提前计划养老的客户，双方能够在原有经验的基础上探索适合的社区养老服务模式。此外，平安拥有丰富的保险理财产品资源，如果能在碧桂园庞大的业主群体中获得渗透销售，双方都能从中获利。

　　近日，一款名为“凤凰宝”的理财产品在碧桂园的物业服务中心悄然上线。这款理财产品投资门槛低至1000元，却提供高达9%的回报率，它的销售对象只限于碧桂园的员工与业主。

　　克而瑞地产研究中心指出，“凤凰宝”的操作模式，实质上是旗下项目公司先借款，债权方再通过互联网平台将债权的收益权拆分转让，包装成理财产品出售。这一模式并非碧桂园首创，在一些小型房企对单个项目的融资中比较常见。

　　克而瑞称，“凤凰宝”用于发布的APP平台“安信俱富”只是深圳一家小金融机构，作担保的也是一家名不见经传的投资管理公司，这不免令人担忧资金安全问题。