继花样年在2014年成功分拆旗下物业公司——彩生活在香港上市成功后，今年万科和中海等一线房企也开始对旗下物业启动不小的动作：不仅与开发走向分拆开始独立运作的路子;同时还在同业之间相继开启并购、合作等合作模式。巧合的是，在楼市利好政策的刺激下，北京晨报记者调查发现，时下买房人在考虑价格、配套等传统项目外，也逐渐开始关注考查社区物业管理的详细情况。物业，要成为房企转型要打的一张“大牌”?

　　讲故事

　　物业成房子增值“良药”

　　当人们阶梯置业发现物业在房产附加值的重要地位时，其实开发商早在20年前就已经意识到。很多开发商为了快周转销售房子，在过去很长时间内规避了这点。微利时代的开启，早有准备的开发商二度出招抢占市场，打出了“物业牌”。其实，物业成为房子保值、增值的良药，已经不再是秘密。

　　“入住万科·蓝山有4年的时间了，感受最大的就是无论什么时间回家，都不会被小区保安拦挡。一是原本这里出现新面孔的保安就少，二是即便出现了，也发现物业有一套成熟的管理方式，让新人快速熟悉起来。”说这话的，其实是在另一家房企公司上班的地产人肖客(化名)。作为业主也是同行，肖客细心地观察发现，小区里四层高的机械升降车位，保安都会准确地讲出每辆车的固定停靠位置。“物业无大事，都是小事，而常年如一日地能坚持下来，才能形成品牌，这一点不是每家开发商都能做到的。”北京晨报记者注意到，在《道路与梦想》这本自传中，万科董事长王石也回顾到当时进北京时开发的第一个住宅项目——万科青青家园，在物业上的投入就给了万科进军上海提供了很好的参考和样本。“即便抬头能听到飞机划过声，也不想搬出小区。”王石自述：“当时连夜排队，如买大白菜似的上海买房人，看中位于机场附近的房子，是连自己也没有想到的。”

　　事实上，因物业品质而追随买房的人不在少数。今年被评为“2015中国物业服务百强企业服务质量第一”的龙湖地产负责人，曾向北京晨报记者透露，“有40%以上的新房销售都是老业主推荐过来的。”但也有部分买房人认为目前物业费和物业服务品质还不匹配，“物业费还贵!”工程师出身的小刘刚刚贷款买了万科在山东的一个楼盘，直呼“物业费太贵了!”小刘告诉北京晨报记者，自己买的这个万科的项目，物业费高达每平方米6.5元，比同区位价格相当的楼盘物业费贵出一大截。同样在香河区域，北京晨报记者踩盘时发现，相邻的纯住宅类楼盘中，五矿万科城(楼盘资料)的物业费每平方米超过3元，紧挨着五矿万科城的富力新城物业费为每平方米1.7元，看房人普遍认为五矿万科城物业费偏高。

　　持“物业”房企脱颖而出

　　现在人们买房更多的是买一种生活。“买房是大事，其中关键有四要素，放心、省心、舒心和开心。”业内专家告诉北京晨报记者，好的物业管理可以带动小区房价的上涨，虽然不好说具体数字，但也占了一定比例。

　　某资深房产经纪人解释：“今天看来，稀缺的房子是花钱也买不到的房子，越是出房率低的小区，房价越坚挺。”这种状况不分地域和城市。位于福州的三盛·果岭是三盛地产11年前开发的项目，“如今因小区翻新及时、引入公益和物业拓展7大业主服务功能”，并将门禁卡变为积分打折卡的举措，“引发‘门禁卡’在周边小区也受捧的案例”。三盛集团营销管理部总经理朱黎民认为，“很多企业此前一直在播种，现在才迎来真正收获期，三盛集团和旗下伯恩物业正是这样的企业。”

　　“物业服务好的同时，还能提升房子的价值。”据悉，万科第三方公司抽查了全国100多个开发入住多年的小区。得出结论，在二手房市场上，万科小区的房产平均比周围房产高20-30%。买主们认为万科的房子不一定是最好的，但是物业管理有口皆碑，让房子升值快。

　　开发商盯上分拆物业新玩法

　　花样年控股算是最早将集团旗下的物业公司分拆出来并独立上市的房地产企业。2014年6月30日，花样年发布公告称，其已完成分拆彩生活服务集团有限公司在香港联合交易所有限公司主板独立上市，一年后，其市值翻倍增长，甚至超过母公司花样年。一时间，看到彩生活被当成成功案例，掘金物业服务的战略重新被房地产商提上日程，纷纷准备学习复制。万科、中海、保利、碧桂园等大型房地产相继宣布集团对旗下物业公司发展方向的制定，其中都包括分拆独立上市的意向。

　　万科董事会主席王石曾于今年年初表示，万科物业将从今年开始，全面接受各开发商的物业业务。据悉，万科物业目前的客户数量为250万，而10年后，这个数字将达到1000万。“但是这只是万科自己楼盘的物业客户数，如果接受其他楼盘的物业，万科10年后，预计有6000万～8000万的物业客户数量。”该项决定被看作是万科物业走向上市之路的前兆。王石认为，房地产的金科玉律就是楼盘的位置，但拿好地段的地块不是开发商唯一能做的，研究市场同样重要。“把偏远的、不方便的地做好，让消费者可以忽略交通上的不方便，可以忽略周边配套，但就是看中了你营造的环境。有人说，到了万科一看小区的环境就想掏钱，一出小区就后悔，所以让人掏了钱还不后悔，这就是功夫。”王石说。王石还透露，如果要达到上述预期的客户数量，其物业公司员工的数量将远远不够。公司考虑在未来十年，将使用机器人替代30%的物业服务。

　　相比之下，中海地产直接落地实践。今年5月，中海地产发布公告称，其全资附属公司与中海宏洋(00081.HK)附属公司订立股权转让协议，将以5000万元收购中海宏洋物业管理公司，同时，中海物业拟将独立上市。在动作上比万科更快一步。

　　物业良性循环还靠低成本

　　在开发商积极考虑分拆旗下物业公司，使其独立上市自负盈亏的同时，物业公司间联盟的事态也在逐步蔓延。

　　7月25日，金泰地产旗下金泰卓越物业签约万科物业睿服务。“房地产业已经进入‘白银十年’，从绝对的卖方市场转为买方市场，企业盈利比原来更难，房地产开发商的日子越来越难过，在这个阶段开发商给客户提供更多的体验、更多的价值，回归住宅居住的本质才是正道。”金泰地产集团总经理马强在会上表示。

　　有业内人士认为，在未来，各种联合体将会越来越多。清华大学恒隆房地产研究中心季如进教授曾在论坛上表示，“物业公司不宜太小，要走整合的道路。到处都是物业公司很难发展起来。我主张强强联合或合并，最后形成几大根据地，走集团化的道路。”

　　全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，物业公司和开发公司脱钩，建管分离的愿望很难实现，目前大多是开发公司自己来管。他表示，“国内物业管理过程分为三个步骤，第一代是有房没管理，第二代是有房也有基本管理，第三代是管理加服务。早期的第一波物业公司很多就是从开发商下属成立的，因为那个时候确实大家也不知道怎么做。现在是各种形式都有，有比较好的万科、绿城，有代表性的物业公司，也都是大型的;大量的是三级公司，管一、两个小项目，意思差别比较大。”

　　在现阶段，物业行业压力很大，只有做到物业公司品牌化、智能化、亲情化、服务化，才能取得成功。“降低管理成本，减少团队人员，改变结构，才能提高效率。”专家说。

　　中物协常务理事、北物协副会长、闻立达管理咨询(北京)有限公司董事长艾白露分析称，社区O2O等互联网运营平台主要为线上操作，运作基础是依靠社区业主的线上光顾，对门店等硬件要求较低，与物业管理关系不大。