随着天气逐渐转凉，秋天的步伐越来越近，金秋9月不仅是收获的季节，也是楼市传统旺季。借着降准、降息等宽松政策的春风，北京楼市在今年上半年逐月回暖，走出一条前低后高的优美弧线，在经历8月份的短暂调整之后，楼市即将迎来一年一度的“金九银十”销售黄金期，各家开发商都把主要精力放在了金九银十的备战中，无论是供应还是成交，9月楼市有望迎来新一波高峰。

　　□供应

　　34盘预计入市

　　根据亚豪机构统计数据显示，2015年9月，北京商品住宅市场预计将有34个项目入市，其中包括使馆壹号院、天恒金融街公园懿府、元都尚街等20个纯新盘，以及包括恒华·安纳湖、领秀慧谷、龙湖长城源著等在内的14个老项目后期。这一开盘量也将标齐今年入市量最高的5月份，再度创造年内供应“小高峰”。

　　从9月预计入市项目特征来看，高端项目比重明显加大。34个预计入市项目当中，别墅项目占据5席，高端公寓项目有入市预期的则多达6个，其中报价最高的为使馆壹号院，单价150000元/平方米。

　　从近期热点通州区供应情况来看，9月该区域预计将有6个项目入市，其中包括金隅78墅一个别墅项目，首开万科城市之光、天晟嘉园两个普宅项目，以及世界侨商中心等3个商住项目。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，今年被称为北京房地产史上的“豪宅元年”，大量被高地价托起的高端物业蓄势待发，另外受到稀缺地理位置影响的市区老项目，以及受到周边高价项目拉动的郊区老项目也出现上调价格的现象，逐步迈入高端物业阵营。而随着2015年销售季已过去近三分之二，这些新老高端项目大多已锁定一定量的意向客群，因此纷纷趁着“金九银十”整装入市。

　　□分析

　　8月楼市成交呈现淡季特征9月市场有望回升

　　紧跟7月份深圳楼市成交量大跌的步伐，8月份北京、上海、广州等一线城市楼市都开始全面降温，新房和二手房成交量都开始回落。

　　据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2015年8月(截至23日)北京全市住宅(新建纯商品住宅和二手住宅)成交总量为14820套，与上月同期相比下跌12%。

　　其中，8月(截至23日)北京全市新建纯商品住宅(不含保障房)成交量为8672套，与上月同期相比下跌18.6%，截至目前的新宅成交均价为25790元/平米，与7月全月的成交均价相比涨幅仅为1.4%。

　　8月(截至23日)北京全市二手住宅成交量为13327套，与上月同期相比下跌12.8%，截至目前通过我爱我家达成的二手房交易均价为39393元/平米，与7月全月的成交均价相比上涨3.9%。

　　不仅仅是北京，中原地产研究中心统计数据显示，截至23日，全国主要的54城市合计住宅签约17.14万套，这一成交量相比7月同期的18.7万套下调了8.4%，其中下调幅度最大的是一线城市，跌幅达到了19.8%，北京、上海、广州、深圳等城市都在成交量上有明显的跌幅。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，7、8月份以来，北上广深一线城市楼市全面降温，表明从3·30新政以来的一系列楼市利好政策对楼市的刺激作用正在逐步消退，经过了大半年购房需求的集中释放后，由于7月未有利好消息继续出台，使得市场活跃度逐步降低。此外，金九银十来临前的7、8月份本来就是传统的楼市淡季，今年7月份以来新房市场新增供应量持续减少，也是造成新房交易量快速回落的重要原因。

　　在市场遇冷的同时，房企业绩也迎来普遍下滑。

　　据中原地产研究部统计数据显示，截至目前，包括万科等在内的35家房企已经公布7月销售业绩，这35家合计在7月实现销售业绩为1366.8亿元，这一数据相比6月的2009.94亿元下调了32%。

　　35家房企中，只有6家环比6月实现业绩上涨，其他企业则均出现了不同程度的环比下调。

　　不过，从累计数据看，房企销售金额总体好于去年同期，整体看，35家销售业绩前7个月同比上涨了16.7%。

　　不过，分析人士认为，当下不管是市场还是房企业绩普遍下滑将是短期现象，随着金九银十到来，房企会加速入市加码冲刺，下半年销售的希望将更多寄予9-10月的市场。“8月市场出现了典型的淡季，但预计在9月市场有望继续出现回升。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。

　　□产品分析

　　>>商住

　　热点区域集中爆发

　　随着楼市整体转暖，在限购政策依然严格的背景下，商住项目不限购、小户型、低总价的优势再度凸显，不少被限购的需求开始流向商住市场，不少商住项目凭借较高性价比突围领涨，热销之势丝毫不逊于住宅市场。在北京楼市中，商住产品成为继高端项目之后，北京楼市中表现最为抢眼的产品。

　　以8月楼市供应为例，8月预计入市的30个项目当中，商住项目高达13个。在北京依然限购的背景之下，商住项目“不限购”的优势毋庸置疑，吸引了大量投资型需求的关注。另外在北京整体房价已上涨到一定程度、六环外都超过20000元/平方米的现实之下，商住项目的“低价”特性也吸引了部分首置型刚需人群的购买。而在未来市场当中，由于土地拍卖方式所导致的自住房与豪宅为主导的二元模式下，具备居住功能的商住类项目也将成为市场的有力补充。

　　从今年商住格局看，目前商住产品的供应主要集中在五环到六环中间，商住产品的成交主要集中在大兴、房山、通州等近郊区域，特别是在通州区域，商住项目占据通州新盘供应半壁江山。

　　统计显示，9月通州区域预计将有6个项目入市，其中包括金隅78墅一个别墅项目，首开万科城市之光、天晟嘉园两个普宅项目，以及世界侨商中心等3个商住项目。尤其是通州运河核心区板块，9月预计入市项目当中有3个位于这一板块，如果运河核心区商住项目的预售证能够得以审批过关，未来该区域更将出现商住项目集中爆发的现象。

　　>>高端

　　成交爆发9月供应比重增大

　　豪宅“元年”的名声不虚传。

　　今年以来，高端项目无论供应量、成交量还是价格均持续攀升，单价6万以上的豪宅，甚至单价10万+的顶豪，都顺利找到“婆家”。

　　中原地产研究部统计数据显示，截至8月23日，2015年，北京10万+顶豪成交爆发，整体签约套数达到了创历史纪录的160套，即使剔除盘古集中签约的96套，也达到了64套的历史最高纪录。已经是之前历史最高成交年份28套的2.3倍。而之前北京最高的历史单年度成交也只有28套，在2015年之前北京历史上，合计签约10万+住宅只有113套。预计全年，北京10万+签约有望达到250套的爆棚成交量。

　　与此同时，合计签约6万单价以上住宅达到了1177套，这一成交量是同期历史最高量，预计全年有望突破1800套大关，从成交额看，6万以上市场成交也已经达到了268亿的历史新纪录。

　　另外，从市场成交看，总价2000万以上的豪宅签约也出现了创纪录的变化，截至8月23日，签约2000万以上的豪宅已经达到了546套，预计全年有望历史首次突破1000套。

　　成交持续走高，也使得房企推高端项目的积极性高涨。从9月预计入市项目特征来看，高端项目比重明显加大。据亚豪机构统计，9月34个预计入市项目当中，别墅项目占据5席，高端公寓项目有入市预期的则多达6个，其中报价最高的为使馆壹号院，单价150000元/平方米。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，今年被称为北京房地产史上的“豪宅元年”，大量被高地价托起的高端物业蓄势待发，另外受到稀缺地理位置影响的市区老项目，以及受到周边高价项目拉动的郊区老项目也出现上调价格的现象，逐步迈入高端物业阵营。而随着2015年销售季已过去近三分之二，这些新老高端项目大多已锁定一定量的意向客群，因此纷纷趁着“金九银十”整装入市。

　　>>普通住宅

　　价格上涨成定局

　　供应跟不上需求的势头在普宅市场愈演愈烈，供需矛盾让价格加速上涨。

　　根据链家网研究院统计，8月第三周(8.17-8.23)，新建商品住宅网签量为1534套，环比下降32.7%。纯商品住宅成交(不含保障房、自住房，下同)1129套，较上周下滑18%，成交均价为29919元/平方米，环比上涨5.4%。

　　据链家分析，纯商品住宅成交均价再次出现上涨，一方面是由于结构性因素引起，价格在2万/平方米以下的成交占比为29.4%，较上周减少14.1个百分点，结构性拉升了成交均价;另一方面，8月份较为热销的项目中，大部分项目出现不同程度的价格上调。供应不足，而需求持续释放，供需矛盾加剧使价格出现上涨。

　　根据统计，今年二季度以来，纯商品住宅成交量近2.7万套，而供应量仅为1.8万套，差额近9000套，供需缺口较大。

　　实际来看，目前市场需求仍然旺盛，不论是刚需盘与改善项目，均能获得较好的去化。上周入市的刚需住宅中建国际公馆与通泰国际公馆，去化均在八成以上。

　　价格方面，涨价项目仍在扩围，且涨价幅度有所增加，根据统计，8月份较为热销的项目中约有七成以上的项目出现不同程度的上涨，涨幅在3%以上占比达三成。而7月份上涨项目的占比仅为四成，且涨幅在3%以上的仅占一成。预计随着供需矛盾的加剧，未来价格上涨的压力依然较大，尤其金九银十临近，涨价项目或将有进一步的增加。

　　从近期热点通州区供应情况来看，住宅用地的稀缺以及住宅产品的限购，使得未来一段时间内通州区的普宅市场更是将迎来“哑火”局面。亚豪机构统计，9月该区域预计将有6个项目入市，其中包括金隅78墅一个别墅项目，首开万科城市之光、天晟嘉园两个普宅项目，以及世界侨商中心等3个商住项目。

　　□专家观点

　　>>同策咨询研究部总监 张宏伟

　　金九银十没有悬念

　　此次央行降息降准后，本轮央行累计已经有五次降息四次降准，对于楼市来讲，在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月尤其是下半年金九银十的成交量势必会短期反弹，金九银十已经没有什么太多的悬念。从价格的角度来看，一线城市及部分二线城市的价格有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲，接下来几个月势必会出现涨价的现象。

　　>>易居研究院智库中心研究总监 严跃进

　　金九银十的市场格局会比较好

　　金九银十的市场格局会比较好，并不会受到目前人民币汇率贬值、股票市场不景气等太明显的影响。主要原因是，目前很多外来资本在一线城市的投资依然受到限购等政策的影响，因此进入的资金规模没有预期的大，这使得此类资金一旦撤离中国市场，对于楼市的影响力度也是在削弱的。

　　从房企的角度看，推盘节奏会加快。这和此前房企的推盘计划没有太大出入。另外，对于此类房企来说，营销力度会加大，但价格松动的可能性是不大的。对于购房者来说，也会积极入市，认购楼盘。但这个时候往往会使得房价上涨的动力进一步增强。

　　>>伟业我爱我家市场研究院经理 孔丹

　　9-10月成交将保持高位

　　“金九银十”将是各大开发企业冲刺全年业绩的最后时机，在目前北京购房人信心逐步恢复、成交量逐步攀高的背景下，9、10月份有望迎来推盘高峰，供应量有望明显增加，但由于近期没有更新的利好政策刺激，所以交易量再创新高的可能性不大，但随着供应量的增加，成交量仍将保持高位。此外，越接近年末，银行的放款额度越少，放款速度也会减慢，所以会有更多的有经验的购房人选择在9、10月份出手购房，也将支撑9、10月份的成交量保持高位。