鼓励购租并举　住房租赁专业化存在瓶颈

　　很多人都有租房的经历或是经朋友亲戚介绍或是交点中介费去找中介机构同时面对房东涨价或收回房屋不再出租等问题往往没有太多办法。今后租房者的选择可能会更多。

　　中央经济工作会议21日闭幕会议提出以建立购租并举的住房制度为主要方向把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房成为租赁市场的房源提供者鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

　　近期中央多次提及房地产库存问题其重要性可见一斑。随着相关政策的逐步落实或将有越来越多的农民工融入城市生活享受公租房或将不再受户籍的牵绊更多的房源或将走向市场更多城市或将取消限购政策“购租并举”等制度让“居者有其屋”的梦想并不遥远。

　　今年1月住房城乡建设部就出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(下称《意见》)提出用3年时间基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

　　当然专业住房租赁市场发展仍存在着不少瓶颈。中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析全国租赁需求比较旺盛的区域都位于一二线大城市这些城市不存在库存过多的现象房价高企库存商品房用来出租的收益回报率非常低因此开发商更愿意将房子直接出售而非用于租赁。

　　广州一家专业化住房租赁企业人士告诉本报目前在一线城市和二线核心城市房子卖得都还不错因此对租赁市场这一块开发商观望考察居多很少有真正做这一块。“而且开发商也很难做租赁市场因为它们的资金压力也大迅速卖出回笼资金是最主要的选择。”

　　该人士说专业化租赁企业大多也不会去购买开发商的库存商品房因为购买的成本太高。“专业化租赁企业一般多倾向于轻资产运作模式把规模做大了再说都是走长租存量房做短期出租的模式大多是通过长租旧物业再改造后出租。”

　　张大伟说专业化住房租赁企业经营主要是依赖改变房屋居室设计成为群租房、类群租房等。例如自去年起蘑菇公寓、优客逸家、YOU+公寓、青客公寓、魔方公寓等一系列公寓如雨后春笋般成长。此外诸如顺为资本、赛富亚洲、爱普瑞金融集团等各路资本汹涌而入。

　　很多分布式公寓都采取“n+1模式”(一个三居室房子分租给四个人其中客厅隔出一间)但是政府方面此前鉴定为群租房。由于集中式公寓很多是工业用地也需要批文才能改变物业性质。比如上海蘑菇公寓就曾因在拿房阶段没有清晰定位遭到“群租房”认定而被迫将其改造过的房屋拆除。

　　因此鼓励发展住房租赁模式具有十分重要的意义。据《经济日报》报道中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强在接受采访时表示住房租赁机构经营模式现在也有应该扶持还是应该取缔业内一直有争议。现在来看住房租赁机构模式获得扶持是因为只要对住房租赁机构模式引导好在规范住房租赁行为、满足承租人需求、稳定租赁市场方面都将有积极意义。

　　他认为住房租赁机构模式将松散的租赁房源整合起来进行更为集约化的管理将有利于使租赁关系更加稳定使出租人和承租人的权益更有保障。