今年的“两会”上一线城市房价暴涨自然成为代表委员关注的议题而各级管理部门的表态更是成为楼市调控政策呼之欲出的信号。住建部要求一线城市要严格执行限购政策和差别化的税收、信贷政策打击交易当中的违法违规行为;国家发改委提出一、二线重点城市正在采取措施进行调控;城市主政者的应对更加积极上海和深圳市委书记均表态对房价非理性上涨不会袖手旁观必须加强调控打击违规炒房等行为。

　　很多业内人士认为各级管理层的表态或许意味着此前的政策打压将接踵而来。但笔者认为除了控制违规炒作如借助P2P等场外融资“加杠杆”、中介恶意炒作等过去仰仗的“需求侧”抑制如提高交易成本(加税、提高利率)、降低交易杠杆(提高房贷首付比例)、加大限购力度等不大可能成为政策重点。同时着力“供给侧”将是一线城市楼市管理的主基调。

　　各级管理层表态中透露出一个罕见的信号即增加土地供应。事实上按照《国家新型城镇化规划(2014—2020)》、十八届三中全会关于严控特大城市人口、严控新增用地的精神2014年以来国土资源部对特大和超大城市开始划定永久性开发边界形成空间硬约束。但是此次住建部很罕见地提出一线城市要增加土地供应稳定市场信心而上海也重拾新增房屋供应的“90/70”政策增加低总价住房供应;深圳除了要在“十三五”建设史无前例的40万套保障房外还要向海洋要55平方公里。

　　由此笔者认为一线城市未来楼市调控或许转向“供给侧”即多渠道挖掘供应潜力来满足需求而不是像过去一味地打击或抑制需求。一线城市楼市管理由“需求侧”转向“供给侧”首要原因在于包括一线城市在内的重点城市未来房价上涨很难通过政策打压控制得住。在经济转型的“过渡期”和“阵痛期”维持宽松的融资环境是非常必要的。同时制造业“去产能”和“去杠杆”已呈倒逼之势加上利率从保护和管制到市场化为维持银行的利润水平从制造业分流出来的信贷额度会流向消费金融市场即制造业领域“去杠杆”、个人消费金融领域“加杠杆”。

　　货币大周期宽松叠加“加杠杆”房地产的金融属性明显居民大类资产配置会倾向于楼市楼市也将整体呈现景气态势。因此尽管我国城镇家庭户均拥有住房已经达到甚至超过1套/户农业转移人口和适龄购房人群(25岁-44岁)数分别在2010年和2015年达到峰值由人口因素驱动的楼市景气周期或许结束了但由资金驱动的楼市景气周期或许刚开始。

　　美国适龄购房人口占比在1991年达到最高点32.4%此后一路下滑到2014年的26.3%但1992年-2006年却堪称美国楼市最大的一波牛市。

　　两次产业转型(上世纪90年代的互联网、本世纪初的新能源和智能科技)下的宽松货币环境和居民“加杠杆”这是美国楼市向上的主要动力。相应地美国商业银行按揭贷款占比从上世纪70年代的25%上升到2006年的55%;日本上世纪80年代出现人口老龄化适龄购房人口数从1981年的1995万人降至1991年1573万人降幅达到21%但日本上世纪80年代-90年代的楼市却是最火的。此外北欧国家(如挪威、瑞典、芬兰)、英国、墨西哥等多个国家的研究都表明利率市场化和金融自由化时期银行会加大房地产按揭贷款占总贷款的比重房地产景气度都持续向好。

　　因此未来我国楼市将由过去人口因素(农业转移人口和适龄购房人口)驱动下的一、二、三、四线城市普涨转变为货币驱动下的重点城市房价上涨。一方面“北上广”等特大城市高净值人群集中。招商银行和贝恩资本发布的《2015中国私人财富报告》显示广东、上海、北京、江苏、浙江等五个省市的高净值人群数排名全国前5位近期房价上涨城市也集中在这些区域;另一方面经济处于“换档期”和“阵痛期”意味着传统产业开始退场但新兴产业还没有完全成长起来对于过去几十年制造业繁荣期积累起来的财富来说就意味着“资产配置荒”和财富管理的巨大需求。

　　北京、上海和深圳的人均收入位列全国三甲又是全国金融中心2015年A股交易量超过全球股票交易量的三分之一财富管理能力最强。同时优质公共资源、就业机会也最为集聚而中国人买房置业的财富追求从来都很强烈。因此在股市震荡下行、无风险收益率降低导致理财缺乏吸引力的背景下“资产配置荒”的趋势越来越明显加上这几个城市的楼市供应无弹性金融属性明显成为资产保值增值的“安全垫”。由此未来货币大周期宽松叠加“加杠杆”一线城市的房价仍将继续上行。

　　既然需求无法抑制住加大供应无疑是解决一线城市楼市问题的首选策略。由此“供给侧”管理将成为一线城市楼市未来调控的主基调。当然高净值人群资产配置没有问题但要防范房产购置的一致性行为特别是要警惕在房价上涨预期下出现类似于去年股市波动期间的“场外配置”、过度“加杠杆”博取短期收益不具备购房能力的人借助当前火热的P2P平台、短期高成本融资将合理需求和资产配置异化为投机炒作重复类股市的非理性繁荣、炒作及踩踏。因此各级管理层无一例外地明确了严厉打击房地产投机炒作的重要意义。

　　(作者单位:深圳市房地产研究中心)