2016年开年后，一线城市楼市热度如脱缰野马般攀升，紧急出台的调控政策，使市场“速冻”。“余热”开始向二线城市蔓延。不仅“金三银四”成色十足，部分城市还出现了“恐慌性抢房”现象，地王纪录也在不断刷新，房地产市场急剧升温。

　　在火热的势头下，部分二线城市相继出台调控新政抑制楼市疯狂。郑州作为在“楼市寒冬”中曾一枝独秀的房地产市场，走势将会如何?面对市场的火热，是否与其他城市一样会出台收紧政策?购房人群应当如何应对?

　　郑州楼市与“四小龙”不同 房价整体冷热不均

　　在这次全国大中城市销售全面回暖中，部分二线城市涨幅超过一线城市，步入“过热”区间。其中合肥、厦门、南京和苏州近期房价涨幅惊人，被称为“四小龙，或将催生限购等调控政策的传言甚嚣尘上。

　　相比之下的郑州，市场相对平稳一些。据河南财经政法大学教授刘社分析，郑州当前的房价是稳步上涨的，行情非常不错，上半年交易量放大也比较明显。但郑州的房价统计包含市区和郊区，而房价上涨的区域主要集中在四环之内，如果把新郑、上街、新密、荥阳等郊县、卫星城算在内，就拉低了均价，拖了郑州房价上涨幅度的后腿，像南京、苏州、厦门等城市要么是经济发达程度比较高，不同区域经济发展差距较小，要么是城区不大，所以情况是不同的。

　　目前郑州的主城区住宅供不应求，非住宅类价格不涨，且存量高企，目前的库存四五年也难消化完，郊区的住宅情况也很一般，去库存压力还比较大，恐慌性购房主要出现在郑州市区的商品住宅领域，目前库存只剩下六个月左右。与南京、合肥这些城市相像的地方是，郑州同样也属于区域的核心城市，人口基本上是净流入的，对楼市的影响会更积极一些，成为房价上涨的动力。郑州的房价也一直是稳中有升。基于这种情况，开发商开工量增加，拿地也比较积极。

　　郑州土地市场相对健康 开发商拿地谨慎

　　土地市场是房地产的风向标。楼市的热度催生了地市的热度，而地价的过快上涨又推动了房价的飙升。今年以来中国一二线城市出现一波集中的“地王”潮。南京、苏州等城市频频曝出一天诞生数块“地王”，吸金超过百亿元。业内人士预计，2016年可能会成为中国“地王年”。

　　为了降热度，“四小龙”之一的苏州目前已暂停出让地块。房价不可能一直涨下去，不少业内人士开始担心，这一轮房价、地价涨得太快，会把未来数年的上涨空间透支了。

　　从2014年至今，郑州的地王基本都集中在龙湖副CBD片区，这片区域被预见为郑州未来的富人区，房价或将超过三万。郑州的“地王”现象是否同样反应着郑州的“土地热”呢?

　　刘社教授分析，不能简单以“地王”论土地市场，龙湖属于景观工程，仅仅是龙湖的高地价拉高整体水平而已。判断其他区域的土地，要看溢价率，郑州当前的土地市场还不是特别热，开发商拿地还是比较理性的，拍卖出的土地溢价率也没有那么高，整体市场处于比较健康的态势。

　　从历轮楼市的阶段表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台。其次，当下楼市调控政策基调转为“分城施策”，也就意味着，哪一个城市当前出现过热的情况，哪个城市就面临调控。二线城市楼市火爆，地王频出，下半年这些处于风口浪尖的城市有可能也将步入政策调整的窗口期。

　　就郑州当前的情况来看，省直公积金贷款额度收紧，可以看成是收紧政策的一个风向标。政府并不想郑州市场过热。当前的宽松政策相当于是加杠杆的状态，如果市场出现过热，可能会重新启动限购、限贷，尤其是从信贷政策方面来降温，提高购房门槛。国家政策一直支持刚需首套房，而且当前“去库存”还是房地产的首要任务，如果要出台收紧政策，可能会先从二套房、三套房下手。

　　不过，刘社教授称，购房者不必担心，郑州目前还没有到出台紧缩政策的份儿上，目前的火爆程度以及热度持续的时间都还未达到出台政策的临界值。

　　专家给购房者建议 别迷信“买涨不买跌”规律

　　房价已经这么高了，“买涨不买跌”一直是购房者遵循的规律。但是刘社教授劝大家不要冲动，从全国来看，当前房地产市场处于供大于求的态势，而且中国社会老龄化才刚刚开始，未来要经历漫长的人口老龄化时期，意味着居民对住宅的需求量减少，建议购房者不要因为出现恐慌性购房就盲目跟风。当前国内外经济处于低迷的状态，比买房子更着急的是想要卖房子的开发商。

　　郑州房子目前的供给从大面上来看，还是充沛的，未来的房子会越盖越好，随着公共配套建设的到位、地铁的修通，更多的郊区盘也是值得出手的。购房者有需求有实力可以购买，但要睁大眼睛，选择有品牌的，买房子是件大事，要货比三家甚至是十家。刘社教授还提醒大家，没有预售证的房子还是要谨慎购买，动辄就要交几万，这相当于变相融资。

　　郑州受一线房企青睐 开发商需努力创新产品升级

　　由于郑州城市框架在逐步拉大，不仅有国家级的城市战略规划支撑、还有城市新区特色建设等多重因素，使得对外来人口、外来房企的吸引力大增。当前一线城市拿地难，许多开发商瞄准了二线城市，而郑州非常受大牌房企的青睐。

　　虽然市场不错，针对外来大鳄抢滩郑州，刘社表示，本土房企早已迎来了挑战和机遇共存的时刻。外来房企在理念、产品管控、开发水平、物业服务及成品房开发经验等方面都比本土房企更加现金。外来企业带来的竞争压力将促使本土房企朝更精细化的方向发展，更注重品牌的打造、产品的升级和内部管理的提升。房地产暴涨时代结束，人口红利正逐步消失，购房者愈加理性，开发商要努力从产品创新、产品品质等方面提升，吸引购房者。