从踌躇满志到经历迷雾和阵痛，再到洗礼后的成熟稳健，别墅市场在新政机制呵护下重新扬帆起航，与之互为共生的则是新形势下的新问题、新现象以及对不确定因素的前瞻性思考。

　　别墅市场回暖明显 购房者资产整合速率加快

　　5月13日下午14:30，“触摸地产脉搏 透析资产整合”主题性沙龙在轻松的氛围下正式开始。本次活动力邀景枫你山、证大九间堂、玛斯兰德、美达九月森林、保利地产、高科置业、柏悦澜庭、五矿九玺台、瑞景叶泊蓝山等别墅开发商到场。此外，南大城科院副院长胡小武、南京守正房地产营销策划有限公司董事长马达也纷纷与会共话南京别墅市场。

　　受经济下行影响，今年以来，国务院优先推出一批激活市场、激发活力的改革举措，包括“3·30新政”、降准降息等宽松政策。同时，资本市场并驾齐驱，中国投资结构逐步呈现多元化的发展态势。别墅市场也不例外，一批优质产品受到改善客户的追捧。

　　“景枫你山总体成交情况表现良好，这其中主要得力于两方面。首先，方山板块逐渐醇熟，交通改善拉近主城距离，城市第一居所的属性得到加强;其次与宏观政策的支持密不可分，在此环境下，不少客户会加速资产二次配置。但总体而言，高端群体客户心态仍较平静。”景枫你山营销总监糜振洋如是说道。

　　瑞景叶泊蓝山销售总经理徐磊认为：“从去年10月份开始，别墅市场上升通道开始打开，不少高净资产阶级人士买别墅的欲望越来越强，在此大环境下，以资产置换实现院落梦想的方式成为市场趋势。但与此同时，市场需求并没有得到集体释放，主要原因之一当属时下众说纷纭的学区房新政。别墅很少有学区，但随着别墅购买人群的年轻化趋势，学区也成为这部分人群重点考虑的购房因素，这也成为我们销售过程中的一个难解的问题。”>>南京4月售135套别墅环比增25% 稳中有升“慢牛”将发力。

　　与其他改善级产品不同，类似证大九间堂、玛斯兰德等这样的金字塔端产品，新政则更多起到烘托市场氛围的作用。

　　“去年，项目一期产品价格在1500-2000万区间，今年，我们推出二期沿湖独栋，起售门槛跃至3000万，这也导致受众客群进一步收窄。因此，新政刺激与否对这部分客户而言，影响不大，案场要完成既定目标，仍更多依赖圈层的有效拓展渠道。”证大九间堂策划经理翟翠说道。

　　资本市场“阻击”楼市 专家：后市仍值得可期

　　确实，资产整合一方面带动整体别墅销量稳中有升，但另一方面也面临着狂热资本市场的掣肘。

　　“这一轮新政大有"不达目的不罢休"的味道，政府通过源源不断的政策释放，来达到防止经济进一步下行的初衷，所以，股市与楼市首次出现"比翼齐飞"的现象，是买房亦是买股票，客户表现出慢热、观望的心理。但从长远来看，别墅无疑是投资回报率最高的产品。”>>周报楼市回暖涨价只是“虚张声势” 库存消化仍需时间。

　　面对如何潜移默化这部分潜在群体时，美达九月森林营销总监赵翔表示：“我们要做的并不是对抗股市，而是需要主动迎合，以反向理念分析经济行情，通过数据来引导客户做出正确决定。”

　　玛斯兰德策划经理权继磊认为：“目前经济形势不明朗，现在国家政策救市，降准降息把大量资金引入资本市场，高端客群多数处于观望状态，甚或将目光投向海外，国内房产市场的形势还是要等到这一轮资本市场的企稳之后才会渐趋平稳。”

　　“现在除了会跟客户聊房子外，还需具备股票常识，只能说，牛市下，置业顾问都双栖发展了。”五矿九玺台项目负责人梁总笑言道。

　　与此同时，针对下半年的别墅市场走向，乐观派与悲观派，两大阵营也是各执一词。

　　柏悦澜庭营销总监曹卫平直言：“对后市预期并不乐观，目前南京楼市库存量居高不下，不乏进一步冲高可能，当下主基调仍是去库存。”

　　瑞景叶泊蓝山销售总经理徐磊认为：“政府高层会根据市场变化积极调整"工具箱"，如果经济下行压力依然突出，更大强度的托市政策会浮出水面。”

　　对此，南大城市科学研究院副院长胡小武表示：“央行货币政策向宽松方向转变，综合近期降息降准等政策来看，中国的货币政策依然有足够多的政策组合选择，预计下半年还有1-2次降准或降息措施，未来，这部分利好将间接转化成改善需求。中产阶级的改善需求基数近年稳步放量，总价500万左右的产品将成市场主力。”