投资商业公寓避免三大误区

快讯广州日报2015-09-28 09:05:43

   住宅限购之下,不少人转而去投资商业地产,面积小、总价低的商业公寓因此大行其道。不过,买了公寓当“收租公”也并非一劳永逸,一位朋友最近公寓收楼,找记者问能否放盘。说实在,公寓租赁行情以及周边中介布点,这些功课理应是购买公寓之前就要做好。事实上,很多人投资公寓都有以下的误区,如果你对号入座找到一两个“误区”,那么或许你就不应该如此仓促入市。

  第一个误区——投资者只盯一手价。南沙某公寓因自贸区利好,八九个月之前价格还是8000多元/m2,卖到最后一批产品的时候居然飙升到1.8万元/m2。不过,这1万多元/m2的纸上财富一定能套现吗?记者联想到2011年左右销售的番禺万达广场公寓,当时也是以1.4万多元/m2销售,同期万博拍出一块地,地价达1.4万元/m2,“面包卖面粉价”,成为投资者入市的最佳理由。然而,番禺万达广场开业,周边也旺起来,有投资者入手番禺万达广场的公寓,二手价约1.6万~1.7万元/m2,也就是说虽然公寓售价与地价一样,该项目二手价并没有因此而狂升,持货4年只录得12.5%的升值。考虑到南沙某公寓项目未来同时间放租和放售都面临庞大的对手,首批业主1万元/m2的账面升值很大可能不能兑现。最近记者接到东山口某商业公寓的电话,尾货带装修居然只受2.5万元/m2,这个价格与同区毛坯价发售的公寓一样,可见即使是在市区,商业公寓这几年的涨幅也有限。

  第二个误区——连放租的渠道都不清楚就贸然投资。一位朋友通过一二手联动的地产中介行购买了市区某公寓,最近收楼想放租却找不到中介行。记者了解到该区域是临江的旅游区和金融区,周边大小酒店林立,本身已有较便宜的长租房,商业公寓放租生意不多,故此成为二手房中介布点的空白点。当时二手房中介卖公寓的时候是看在开发商的佣金,当然好话说尽,作为投资者起码要到周边看看二手房中介行,了解一下租售行情。

  第三个误区——带租约出售也并非是万全之计。投资者担心出租无门,为此不少开发商推出带租约出售的返租方案,不过即使是带租约出售也只是管收楼3年或五年,投资者放租难的问题只是推迟发生而已。珠江新城某带租约出售的商业公寓最近也发生纠纷,带租约的购房不一定确保按时收租,而且带租约的公寓房分分钟早已暗涨,“羊毛还是出在羊身上”。