面对存量房市场的潜在机遇包括开发商、中介、互联网等在内的各路资本均在摩拳擦掌试图在潜力巨大的存量房市场中分一杯羹。

　　二手房交易量连续7年超新房

　　今年前11月北京楼市全面回暖新房、二手房成交均创新高。但对比数据不难发现二手房市场成交占比逐年上升。

　　根据亚豪机构统计今年前11月北京新建商品住宅(剔除保障房)共成交72631套同比增长31.65%。而根据伟业我爱我家市场研究院统计前11月北京全市二手住宅成交总量逾17.4万套预计今年全年成交量或将达到20万套。

　　住建部政策研究中心主任秦虹曾公开表示判断一个地方的房地产市场是存量房市场还是增量房市场主要以两个指标来衡量。“对住宅市场来说如果房屋交易以二手房交易为主占的比重超过了新房交易我们认为它已经开始进入存量房了。按照这样的指标中国现在四个一线城市北上广深二手房交易量已经超过新房可以说一线城市已经进入存量房时代了。”

　　从今年前11月北京市场的成交情况来看北京无疑正在进入存量房市场。

　　实际上2009年北京二手房成交量攀上了近15年以来的最高峰达到25万套。同时2009年成为新房和二手房交易比重的分水岭。自2009年北京二手房交易量首超新房开始迄今已领先7个年头且量差越来越大。

　　同时伴随着北京土地和新房供应结构的变化二手房成交超过新房成交的趋势将不断加深。

　　中原地产数据显示截至12月15日北京新建商品房住宅(剔除保障房)供应量为40085套只占到去年全年供应量的53%创下近十年以来最低水平。

　　与此同时土地供应的减少意味着新房供应趋减将会持续。根据亚豪机构数据2015年(截至12月15日)北京土地市场建设用地面积和规划建筑面积同比分别减少30%、14%这一土地成交量也创造了近8年的新低。

　　刚需、刚改回归二手房市场

　　土地供应量锐减和土地成交价格高企意味着未来北京新房市场的高端化趋势。仅仅是在三年前北京五环、六环周边刚需盘云集。而现在五环周边的地块楼面价甚至已超过4万元/平方米。对于刚需、改善人群来说新房市场可选择的余地越来越小。

　　在业内看来未来北京楼市将呈现首套房二手房化、首次改善新房化、高端集中化的趋势。

　　“随着房价与地价的上涨五环以内除了少量自住房以外高端住宅将会占据主要市场供应份额。对于“买一卖一”的一般改善型购房者来说在卖掉旧房之后虽然首付比例低至3成之后尚且能够负担但由于月供过高已经很难在同区域的新房市场找到面积、价格匹配的产品因此只能向更远地段或者二手房市场分流。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

　　值得注意的是目前刚需、刚改已经开始逐步回归二手房市场。

　　根据伟业我爱我家市场研究院数据今年11月二居室仍是二手房市场的主力成交户型成交占比逾五成且成交均价环比上涨1.5%。

　　虽然目前城六区是二手房成交的主战场但伴随着郊区刚需产品供应减少区域里的二手房成交也日趋活跃。根据伟业我爱我家数据显示今年前10月在远郊和近郊区县的成交中近60%的二手住宅交易发生在昌平、通州和大兴三区随着这三个区域各方面配套设施的加速完善成交占比也在逐步提升。

　　■　影响

　　1　资本进军存量房市场

　　中金公司关于全国主要城市存量房调查数据显示北京、天津、南京、苏州、上海、杭州、深圳、广州、重庆、成都、武汉、郑州12个中心城市的存量住宅年交易总规模已经将近2万亿元深圳、北京、上海和广州的二手房挂牌量甚至已经超过了新房总可售量。基于对20个城市的二手房挂牌量和新房总可售量的测算到2016年预计一二线城市的新房供应将平均同比下滑12%上述城市的存量市场交易份额也将持续扩大。

　　眼下互联网房产平台拥有资本支撑与传统中介的竞争正处于白热化。在业内看来产业链上的各方都在加速整合传统中介互联网化、互联网中介开始下沉、开发商积极转型、代理机构调整商业模式。

　　与此同时存量房时代租赁市场也会更为活跃。根据国际大型城市情况在存量房时代租赁住房比例约占1/3在特大城市可能更高。比如美国纽约2/3的房屋为承租人居住日本东京更是占到60%。

　　看到租赁市场的机遇目前包括互联网平台、经纪公司均推出了相应的公寓类产品。最近国内最大酒店集团之一铂涛推出了青年长租公寓“窝趣”并将在北上广深加快布局。

　　“房地产已经从卖房时代逐渐向房产经营时代过渡。”窝趣创始人、CE0刘辉表示对于传统的地产项目窝趣这样的长租公寓能盘活空置房源提高商业价值。同时对于一些新型的地产项目可以从项目规划之初将长租公寓纳入规划板块实现多种商业体的有机结合。

　　2　房企着眼城市旧改领域

　　存量房时代伴随着一、二线城市都将进入“内向增长”阶段。旧城更新必然成为城市发展的新增长点。

　　现如今包括北京、上海等一线城市已经严格控制土地规划。面对“生产资料”的严格限制不少房企已经将目光转向旧城改造业务。目前包括首开地产、万科集团、富力地产、　阳光城　以及　中粮地产　等在内的房企都在着手这一业务。

　　首开董事长潘利群曾在接受媒体采访时表示位于大中型城市内城的存量建筑的产品升级既有广阔的市场前景又有国家棚户区改造的战略支持。棚户区改造将成为首开在北京的重要业务组成部分之一。同时首开也希望在其他城市开展类似于棚户区改造的项目。

　　而就在9月份首开在福建晋安拿下两幅旧改地块溢价率高达126%足见其对旧改项目的信心。

　　在业内看来旧城更新是目前城市发展最大的机遇之一。2015年以后城市进入“内向增长模式”。这个逻辑下会有更多城市不得不去研究旧城更新这对开发商而言也是巨大的机遇。