去化周期已在合理区间 预测2016年高库存压力来自外围区域 市区四大板块最热

　　明年广州的住宅新增供应将呈现不均衡的分化格局。据合富辉煌(中国)市场研究中心市研总监冯佩云指出，2016年中心区新货将高度集中于单一板块，竞争将非常激烈，包括广钢新城板块、天河牛奶厂板块、同和板块、海珠西板块等。展望明年楼市的整体走势，合富房地产经济研究院院长龙斌认为，宏观经济仍然处于新常态阵痛期，房地产政策支持力度或会加大，去库存依然是主旋律。料未来刺激楼市消费的政策将包括：按揭贷款利息抵扣个税、首套普通住房首付比例继续下调;鼓励农民进城买房，放宽户籍限制;鼓励购房入户;打通房企上市融资发行债券渠道;推进公积金或房贷证券化;继续回购商品房作为棚户改造保障安置房或保障房;购房税费减免。

　　政治局新精神

　　强调化解库存

　　国家统计局12日发布的数据显示，11月，全国房地产开发投资87702亿元，同比增长1.3%，增速尚不足去年同期11.9%的“零头”。其中，占房地产开发投资的比重为67.4%的住宅投资增长0.7%，增长几近停滞。

　　针对当前中国经济中的关键性问题，14日，中共中央政治局召开会议，分析研究2016年经济工作，研究部署城市工作。会议提出系列有针对性的具体举措，释放出“十三五”开局之年经济工作的一系列重要信号。会议强调要保持经济运行在合理区间。要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

　　广州去化周期

　　接近合理下限

　　对广州楼市而言，由于政策放松、连续降息降准、股市利好等多种因素推动，2015年广州楼市复苏明显。阳光家缘的数据显示，截至11月底，广州一手住宅可售货量为69190套，是近一年来首次跌破7万套的库存水平。按照近6个月的月均网签数量计算，去化周期已下降至8.4个月的水平，接近8~10个月的合理库存周期的下限。

　　今年商品住宅

　　史上成交最劲?

　　根据房价点评网的统计，今年1~11月，广州商品住宅(含商业公寓)成交了10.48万套，仅用了11个月就已经远超2014年全年成交套数，而与成交最好的2013年相比，仅相差3550套。根据今年各月的成交数据，多数月份均在1万套以上，因此预计今年超越2013年巅峰应不成问题。

　　明年

　　四大金刚

　　搅热全城

　　广钢新城

　　在中心城区，荔湾供应量巨大，竞争激烈，但一盘独大的局面难现，市场将由多方瓜分。在芳村板块，明年有接近1万套新增供应，未来几年将有超300万平方米的供应，其中超六成集中在广钢新城。明年推出的新项目包括中海花湾壹号、金融街·融穗华府、尚博雅苑、保利曼城、华发·中央公园、广州振业城、珠江金茂府等。

　　牛奶厂板块

　　天河明年的新货有六成来自奥体中心附近的牛奶厂板块，四大新项目预计货量有3500多套。而天河其他区域则只有零星供应。新项目包括龙湖首开·天宸原著、华润天合、天河公馆以及平安保险项目。

　　海珠西板块

　　海珠的新货重心将从琶洲往西南偏移，如工业大道、广纸片区板块。预计2016年广纸片区两项目有2000多套新货入市，必成关注热点。新项目包括绿地越秀·海玥、越秀·星汇海珠湾。

　　白云同和板块

　　白云区2016年可售货量达7200余套，与2015年变化不大。但供应结构将产生较大变化。城西金沙洲板块可售货量大减，而同和板块可售货量将大增。新项目包括越秀·星汇云城、佳兆业·天墅、佳兆业·天御。

　　外围增城花都南沙 明年巨量围城

　　如今很多新拿地项目的楼面地价已占当前区域售价比例的50%以上，这势必将令未来的产品定价面临巨大压力。举例而言，番禺由于市桥地块的成交，面粉已贵过面包，形势更甚于市区。就新增供应看，今年1~11月，全市九区(除增城、从化外)新增供应减少25%，中心五区(除荔湾外)均呈现新增缩量的走势，番禺区的新增供应更是大幅减少58%，这都将导致市区楼价进一步坚挺并走高。

　　合富辉煌研究部指出，虽然广钢新城、广纸板块均为市区难得的大型“旧改”片区，但两大板块的项目却面临同质化竞争。业界普遍认为，广钢新城巨量的供应，加上不菲的地价，都将令其销售面临巨大压力。相比之下，天河牛奶厂板块则由于位处城东，依仗着天河的延续效应，物业价值被认可的程度或会更高一些。此外，值得关注的是，明年广州住宅八成的可售货量集中在外围，外围库存持续增加。据不完全统计，预测明年仅增城、花都、南沙三区的可售货量分别达4.04万平方米、4.03万平方米及2.51万平方米，可谓巨量“围城”。

　　同时，另一个值得重视的现象是，限购政策的松动刺激了佛山楼市快速增长，其中与广州相邻的佛山南海区成交增长最显著。2015年1~10月南海区商品住宅成交512万平方米，创近十年以来最高值。目前，佛山楼市政策十分宽松，再加上轨道交通建成，广佛线1期西塱——燕岗段将进一步打通佛山与海珠区的交通连接，都将“分食”广州住宅市场的消费人群。

　　2016仍是楼市消费大年

　　◆目前广州楼市面临着结构性高库存的问题，如何化解外围区域产业人口少的问题，需要引起相关部门的重视

　　◆“地王”周边规划配套尚未十分完善，政府应先把区域价值提升，完善区域配套，然后才出让高价地块

　　在宽松的房贷政策催动下，2015年广州住宅交易量价齐升，形势喜人。2016年广州楼市更得益于“十三五”城市发展规划美好前景的激励，将成为住宅消费大年，房价再涨。

　　2015年广州市民消化了18万套一、二手房及公寓，购买力惊人，在佛山、清远、中山等周边城市由广州人购买的住宅也超过1万套。如此旺盛的需求，得益于央行宽松的贷款及低息政策。

　　2016年广州市新增及库存商品住宅将有19万套应市，供应相当充足，广州市“十三五”城市发展规划，对市民置业给予强有力的信心保证。中心城区珠江新城、琶洲互联网创新集聚区和金融城的“金三角”，外围城区花都、南沙及黄埔的航空、航运、科技创新三大战略枢纽，以及遍布全市各地的重点功能区多点支撑，将积聚大量产业人口，改善交通、教育、商业配套条件。规划先行，产业人口跟上，新一轮的购房热潮将出现在明年。

　　广州限购、限外、限贷调控措施执行多年，都未能遏止房价及交易量的上升。相反，每年会有1万套以上的住宅交易量流失到周边的佛山、清远、中山等市。建议修改限购政策，仅对中心城区限购，而解除番禺、花都、南沙、黄埔的限购、限外、限贷，引导中心城区居民向外围城区疏散，满足三大战略枢纽及重点功能区的新增产业人口的住房需求。

　　城市价值提升，以及开发成本高涨等因素，将推动2016年广州房价上涨。这几年广州土地价格上升速度很快，土地成本拉升房价，估计明年整体房价平稳上升10%左右。[作者：黎文江，合富辉煌(中国)首席分析师]