2016年一季度房地产市场开局不错对于二季度的市场业内人士并不乐观。克而瑞认为二季度结尾的时候那些先前比较火热的城市如苏州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能性。另一方面地产调控的传闻渐渐变成现实上海、深圳等一线城市重磅出击廊坊、燕郊、昆山也在传言限购。

　　苏州、南京、合肥等城市出现成交量大幅上升对此克而瑞分析认为投资客正在代替普通购房者成为购买新主力。如果二手房交易价格下跌谁会成为接盘侠?记者以苏州、南京、合肥等市场为案例探讨这些典型城市的楼市需求是否已经被透支接下来的市场走势是否将迎来调整?

　　一季度房地产市场表现不错但对即将来临的二季度业内人士并不乐观。克而瑞方面认为二季度结尾的时候那些先前比较火热的城市如苏州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能。

　　另一方面继沪深调控重拳落地之后不少地方都在跟进而且市场传言有些城市要限购。某种意义上开发商需要和即将到来的政策调整做时间上的赛跑那些踏准了鼓点的开发商才能更好地锁定高额利润和较好的销售业绩。

　　与此同时各地掀起了一轮拿地热潮开发商纷纷将目光投向二线城市。尤其是合肥、南京等城市且大多数为高溢价拿地例如合肥政务区拍出溢价400%的地块。

　　3月市场迎来“小阳春”行情整体库存压力持续改善大多数城市下降幅度基本处于15%以内而从消化周期来看目前高库存城市长春、西安、青岛、沈阳去化压力得到缓解消化周期较上月下降。此外上海、南京、苏州、合肥等城市消化周期不足3个月供不应求状况显著。

　　南京:地价上涨增加购房风险

　　今年以来南京楼市异常高调轮番上演抢房大战。再创新高的土拍地价涨声四起的地产市场一次又一次地震撼购房者的内心。3月南京商品住宅市场成交量为157.75万平方米环比上涨109.44%全市商品住宅整体均价为16922元/平方米。

　　克而瑞南京无锡机构负责人王新科表示虽然南京是省会城市但客户结构是以党政军学客户为主这部分客户相对保守对于高总价物业承受能力有一定天花板由此导致南京本地客户对高房价承受能力不高。此外从均价来讲房价已经达到历史峰值存在一定接受能力问题。

　　王新科表示核心区域的大面积比例户型并不多而是主要集中在130~160平方米之间。

　　供应总价提高了然而产品结构并没有发生太大变化。这对于客户来说并没有太大转变但购房成本却增加了。这就很大程度上增加了未来市场的风险。王新科表示这称之为供应结构与未来需求之间存在一个逆差即供应总价在增加过程中客户能够承受的总价并没有发生太大变化加之投资回报率和预期的降低投资客会出现外溢对于项目而言销售压力就会不断加大。

　　今年下半年南京将迎来一批高地价物业的集中上市。尤其是四季度在供应量和价格不低的情况下风险会进一步增加。

　　南京中原顾问研究部总监罗浩则显得相对乐观他表示就目前市场情况来看库存非常低在两三个月成交量减少会有市场供应每个月成交都在一万套上下只要后续不出台干预市场的政策就不会有问题。

　　由于南京物价局报批价格达不到开发商的预期开发商人为制造供不应求的局面。由于售价达不到开发商预期全市各个盘都是三四千地往上涨而这部分价格上涨的原因并不是收入水平提升导致的价格上涨更多是因为土地价格和投资客进入造成的快速上涨。

　　地价在上涨产品结构并没有发生变化但是购房成本增加了近一倍。未来投资预期在降低投资客户开始外溢这样未来的销售压力就会出现。

　　罗浩表示近一年来南京出现许多新进开发商为了进入南京市场扎稳脚跟不计成本高价拿地这间接推高了南京纯住宅用地的价格不断以地价推高房价吸引了投资客甚至刚需改善需求客恐慌性入市需求不断被激发。南京市场的持续火爆一些不把南京当做主力投资区域的客群也向南京集中除了传统的安徽和苏北之外山东和上海投资客也加入进来需求不断往上走而这部分人的购买力不可小觑。

　　南京虽然没出政策但是贷款已经有收缩加上未来高地价物业上市整体价格又要往上走。数据显示从去年开始到今年3月南京房价累计上涨近6成从供求端角度来说未来可能存在一定风险。

　　但王新科表示下半年供应量上来之后推盘节奏放缓也将是成交量下滑的原因。地方政府的总体收入对土地出让金的依赖程度以及房地产市场对当地GDP的贡献程度无疑是影响调控政策能否出台及松紧程度的关键性因素。

　　合肥:开发商举棋不定

　　合肥中原统计数据显示住宅市场量价齐涨需求上涨带动价格上扬9区住宅成交量为93.07万平方米环比上涨48.5%成交均价为每平方米9539元环比上涨6.2%住宅市场存量持续下跌库存跌至1.8万套存量去化周期仅2.3个月。上海、深圳、北京楼市的上涨也影响到了合肥市场的心理预期合肥的老城区成交单价、溢价率上涨楼板价整体上浮。

　　合肥克而瑞市场经理沈政表示自今年以来合肥去库存周期一直保持在3个月左右合肥9区的成交量一直保持在在90万平方米左右价格增幅在8%~10%。市场普遍担心合肥是否出调控政策一旦出政策购买力将被抑制。

　　对此安徽中原研究总监骆芳芳表示目前市场上呈现高热度、低推量、高去化等特征。

　　由于许多项目捂着不卖造成这种恐慌性抢房状态同时也导致市区的客户往外围挤压很多偏远区域房价上涨稍微好点的地段推的量非常稀缺一些地方甚至出现了买房必须要全款买车位的现象。

　　目前合肥发展方向是西边和南边即高新区、蜀山区、政务区滨湖是后期新拓展的区域也是省政府后期所在地自巢湖并入合肥以后已经成为了重点打造区域使得该区域地王频出。

　　去年12月和今年3月融创共拍得两块地王均位于政务区其中一块楼板价为17000元/平方米预计入市价为26000元/平方米另一块楼板价为13000元/平方米入市价格为23000元/平方米而绿地去年在政务区拍的地块楼板价在9000元/平方米预计入市价要达到18000元/平方米。

　　由此来看下半年合肥房价将进入20000元时代。

　　去年12月底合肥成交了11块地王造成个别区域出现了捂盘尤其是滨湖和省政府搬迁造成区域内价格上涨卖楼捆绑车位的情况。未来地王项目上市后会造成合肥市热点板块房价拉升较猛。因为合肥的购买力并不是太强价格已经超过购房者心里承受价使得5月份会造成一些观望。

　　沈政表示市场观望气氛浓厚开发商普遍也在观望一个是趁着政策没出之前赶紧放盘。也有可能等着地王项目入市后跟风。比如在合肥扎根许久的万科将于6月份入市新项目其最小面积110平方米价格为17000元/平方米但对于合肥本地购房者来说价格太高了。

　　沈政表示在合肥原先购买一套房子单价在10000元/平方米左右总价在100万元左右而今却翻了倍房价增长过快。

　　对于后期随着地王项目入市合肥房价仍将处于高位而大户型住宅的入市对购买者存在一定压力。作为2.5线城市房价突破2万元未来升值空间也有限骆芳芳表示3月份很多成交项目已经延迟推盘很长时间从开发商现金流角度考虑市场好赶紧推。在供不应求的情况下供应量大一点价格会相对稳定没有前期波动那么大二季度会延续比较活跃的局面。