今年4月10日，东莞首次出台限制非户籍人口购房政策，终止了3月“小阳春”行情，成交量连续下滑，5月成交量跌入谷底，仅不到3000套的成交量。经历了一段时间的低迷后，东莞楼市逐渐走出低谷。

　　合富辉煌的数据统计显示，今年7月东莞楼市供应量环比增加，东莞楼市均价呈现稳定趋势，同比涨幅创过去20个月新低。

　　房价同比涨幅创过去20个月新低

　　数据统计显示，从6月开始，东莞楼市成交已摆脱持续下挫的困境，正逐渐走出低谷，处于底部回稳的态势。

　　但是，成交形势的改善，主要归功于开发商价格让利。7月新品刺激+价格理性+政策消化等因素促成了回暖迹象。由于成交量基数仍然较低，楼市低迷态势仍未得到根本改观，后市消化压力仍然不小。

　　合富辉煌公布的数据显示，今年7月东莞新建商品住房供应约44.2万平方米4045套，同比减少35%，但环比微增;新建商品房签约38.7万平方米3455套，同比减少53%，环比微减7%。7月全市新建商品住房签约均价16543元/平方米，同比上涨15%，环比微跌1%，呈现稳定。

　　今年1—7月，东莞新建商品住房供应建筑面积为252万平方米，同比减46%;签约建筑面积270万平方米，同比减55%;均价16266元/平方米，同比上升28%，升幅较去年同期回落5个百分点。2017年1—7月签约量仅占2016年全年的30%，由此可见，东莞限购给楼市成交带来的影响较为深刻。

　　去年10月，东莞卷入全国限购浪潮中，房价快速上涨势头及时得到有效控制，同比涨幅出现较明显的回落趋势。合富大数据显示，东莞房价同比涨幅从去年10月最高的76%持续减小至今年7月的约15.4%，创过去20个月以来最低。

　　据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，7月新盘或加推的项目主要集中在城区以及桥头、麻涌等单价相对较低的区域，许多项目得益于本地客大力支撑纷纷热销售罄，促使7月全市开盘销售率大幅度上升。据监测发现，7月期间推新的十几个项目，本地客比例基本在80%到100%之间。

　　城区新盘成7月东莞楼市亮点

　　从区域成交来看，7月城区片区成交建筑面积为10.84万平方米，成为一手住宅成交主力，成交面积环比上涨64%，主要得益于万科中天城市花园、漾城等项目集中签约所拉动。

　　据了解，万科中天城市花园项目规划有14栋2538户，户型涵盖有92平方米3房及115平方米4房两种户型，该项目占地面积74812平方米，建筑面积272317平方米，容积率3.64。漾城则位于南城宏图路(总部基地旁)，占地面积约2.6万平方米，建筑面积约11万平方米——由约5.5万平方米的洋房建筑、1.3万平方米公寓和近1万平方米的商业配套组成。

　　细分城区区域来看，东莞东城街道沉寂多年，随着新盘入市，以643套夺得7月区域销量冠军，另外两大城区南城街道和莞城街道亦入围前十，分别为第六和第七。东莞城区受供应量严重不足影响，需求受压抑，成交量多年保持低迷。7月则有3大城区上榜，为楼市一大亮点。

　　7月东莞区域成交除了城区外，另一大亮点则为临广(水乡片区)表现突出，排名第三和第五均为该片区。水乡片随着轨道优势的进一步推进，在新品刺激下，保持较好的成交势头。

　　从热点区域价格来看，一大特点为：价格回归理性，这是促成成交量回升的关键因素。前十区域，均价过2万的仅3个区域，其他区域均价普遍在1.6万—1.9万元区间。

　　据了解，由于2016年下半年房价基数较高，今年房价稳定，业内人士预计，接下来的8月至12月，房价同比涨幅将进一步压缩。两轮政策收紧对东莞房价的调控作用效果明显，房价环比保持基本持平态势，普遍新盘调低价格预期，部分旧盘出现价格让利。

　　商业公寓成交占比再创高位

　　在市场限购限贷限签等多重政策下，洋房、别墅网签量低迷，而目前公寓产品多为不限购不限贷的商业性公寓，所受到的影响相对较小，公寓产品成交持续高位运行。东莞中原战略研究中心统计发现，7月商业公寓的热销，致使公寓产品成交占比再创高位，达到38%，而洋房占比仅60%，别墅占比3%。

　　在市场走热下，投资性需求释放。自2015年下半年以来，东莞公寓供需量便开始持续放量。因目前市面上商业性公寓不受限购政策影响，虽然限购政策打击了部分市场信心，但亦将市场中的投资性需求释放到公寓市场。

　　7月，位于横沥的时代倾城项目成交突出，据东莞中原战略研究中心数显示，7月时代倾城项目累计网签899套，网签金额达4亿元，其次是常平绿地大都会项目，7月网签232套，网签金额1.4亿元。

　　合富辉煌统计东莞商业公寓数据后发现，7月东莞商业公寓成交均价为15309元/平方米，价格走势平稳，连续6个月稳定在15000—16000元/平方米之间。“今年前7个月，商业公寓市场呈现小幅供过于求的情况，因此支撑价格走势平稳。”该研究机构分析师说。

　　在别墅市场方面，从去年10月首个限购政策出台后，东莞别墅供需量便开始连续下滑，月均成交量自去年12月以来一直徘徊在5万平方米以下，7月东莞别墅新增供应0.98万平方米，为今年2月以来低位，而成交量仅为3.4万平方米。

　　据东莞中原战略研究中心监测数据显示，7月底东莞全市住宅库存建筑面积413.5万平方米，其中洋房存量建筑面积为268万平方米，别墅存量建筑面积95万平方米，公寓存量建筑面积50.5万平方米，消化周期分别为6.6个月、15个月和7.5个月。

　　“受限购限贷限价等调控影响，洋房和别墅成交整体持续低迷，消化周期不断拉长。商业公寓不受政策调控，供需活跃，公寓消化周期维持低位。”东莞中原战略研究中心分析师告诉记者。

　　全市潜在供应量2508万平方米

　　今年7月，东莞一手住宅供应环比再增两成。合富大数据显示，6月为开发商业绩冲刺月，7月洋房市场供应面积43.4万平方米，环比6月再增两成，7月为楼市传统淡季，供应大幅提升与市区个盘放量及房企业绩压力因素加大推货力度有关。

　　业内人士分析认为，东莞楼市转入淡季，但成交受热销个盘支撑仍然可观。新政高压期遇上传统淡季，叠加银根逐步收紧等因素，市场走势仍然不明朗。但7月新盘入市刺激加上开发商主动让利，个别楼盘热签对整体支撑力度尤大。

　　统计显示，7月东莞房价走势平稳。7月东莞一手住宅签约均价约16222元/平方米，环比基本持平，同比涨幅收窄。房价总体走势仍然平稳，多个新盘以低于预期的价格入市。

　　“这符合客户心理承受价位，但整体依然处于僵持状态，随着时间的推移，高房价项目面临的高位盘整压力日渐增大。”东莞中原战略研究中心分析师告诉记者。

　　统计显示，2017年7月东莞房地产开工量有所增加，整体开工量为172万平方米，其中住宅开工量为101万平方米，是今年以来第二高月份，环比上月增加33%。

　　据合富辉煌方面统计，截至今年7月底全市整体潜在供应量为2508万平方米，其中住宅947万平方米，占整体的四成;全市各区域中，住宅潜在供应体量在50万平方米以上的区域仅仅有6个，包括东城、虎门、茶山、塘厦、石碣和大岭山。

　　7月东莞住宅潜在供应区域排名中，东城街道排行第一，潜在供应的体量约为83万平方米，而虎门镇位居第二，潜在供应体量约72万平方米。