广州楼市7月成交低位徘徊

快讯南方日报2017-08-04 10:15:18

  广州7月一手住宅成交面积虽然比上月稍有回升,但整体而言依然维持低位徘徊。由于成交量的影响,广州整体市场消化周期提升至7.2个月,总体库存量为643.54万平方米。

  值得注意的是,从各区的情况来看,则出现“冰火两重天”的情况。海珠、荔湾、天河三区消化周期达到20个月以上,业内认为,由于3月调控对于改善型置业买家影响较大,加上中心区置业经济门槛较高,从而导致成交量减少,消化周期延长;相反,如黄埔、增城、从化等价格相对较低,受众广泛的刚需置业热区,一方面成交总量较大,另一方面目前供应节奏放缓,从而导致其消化周期仅剩4个月左右。

  增城番禺成交明显增加

  7月成交面积虽然比上月稍有回升,但整体而言依然维持低位徘徊,目前市场颓势并未得到扭转。根据监控显示,7月广州一手住宅网签63.74万平方米,环比上涨10%。需要指出的是,7月成交量主要由大盘亚运城网签925宗支撑,而从周度成交情况来看,7月中下旬周度网签面积在10万平方米上下徘徊(周成交不足千套),成交表现不及6月同期,市场气氛冷清。

  从各区成交情况来看,7月黄埔、番禺、增城3区成交面积超10万平方米,其中增城共网签15.73万平方米,为7月成交最大区,该区网签面积较大的楼盘主要集中在石滩、荔城周边等新兴板块,并且以往期加推剩余货量为主,实际全新盘、加推并不多。

  番禺区网签面积达到12.73万平方米,环比上涨2.9倍,主要受亚运城大量网签刺激;此外黄埔7月网签10.6万平方米,该区长岭居、开发区东区、中新知识城等板块均有主力楼盘推货,预计未来将继续支撑市场成交。

  南沙花都成交回落

  另一方面,南沙、花都两区成交面积出现较明显下跌,其中南沙7月成交8.18万平方米,环比下跌31%,主要原因为区内主力盘保利星海小镇、金茂湾推货节奏放缓所致,7月该区主要楼市板块如金洲、南沙湾、榄核等未有楼盘新推货。

  花都7月成交8.64万平方米,环比下跌38%,区内成交热盘如万达城、自由人花园、元邦山清水秀等在经历上半年“逆势走红”后,由于供应量减少、价格调整等原因影响成交,但广州中原研究发展部认为,下半年花都迎来9号线通车、区府中轴线建设投资等利好,且该区可售货量较多,预期未来成交将有所改善。

  成交价格方面,网签均价最高的是天河区,为47186元/平方米。7月越秀区网签价为31578元/平方米,主要原因为回迁房达道雅轩以均价8944元/平方米网签所致,假如剔除回迁房影响,该区实际网签价为49213元/平方米。海珠区则受罗马家园、可逸家园积压网签影响,目前上述两盘一手已售罄,假如剔除积压网签影响,该区实际网签价为37468元/平方米。

  住宅预售批复量环比跌五成

  对于7月的销售情况,广东省房地产研究会副会长韩世同认为,这主要是受到调控政策影响。他表示,目前“尽管成交量低迷,但市场整体供不应求,一段时期内房价将在高位保持相对平稳,下降机会不大。”

  另一方面,7月广州住宅新品供应也在下滑。根据阳光家缘网站的预售证信息,7月广州全市批准商品房上市9338套。其中住宅批复7067套,相比6月的14875套减少了7808套,环比下降52.49%。此外,7月商业单元获批489套,办公单元获批1782套。

  黄埔成为获批数量最多的城区,7月份共有2604套房屋获得预售许可,其中住宅共计2355套。黄埔区富力悦禧花园一次性获批1125套,也是唯一过千的楼盘。

  在住宅方面,获批数排名第二的增城为1723套;第三名南沙为1379套。其他区域住宅预售许可套数大多未超过500,此前6月曾获批近千套住宅的番禺,7月住宅预售批复量为零。

  中心三区库存消化周期均超20个月

  由于近一段时间成交量回落,广州整体市场消化周期提升至7.2个月,总体库存量为643.54万平方米。

  但从各区的情况来看,则出现“冰火两重天”的情况。海珠、荔湾、天河三区消化周期达到20个月以上,其中,荔湾区库存消化周期为22.8个月,居于全市首位。广州中原研究发展部认为,由于3月调控对于改善型置业买家影响较大,加上中心区置业经济门槛较高,从而导致成交量减少,消化周期延长;相反如黄埔、增城、从化等价格相对较低,受众广泛的刚需置业热区,一方面成交总量较大,另一方面目前供应节奏放缓,从而导致其消化周期仅剩4个月左右。

  7月热销盘前10名中,东部(黄埔、增城)占7席位。由此说明市场对于规划热点区域自主刚需型项目的需求量仍然很大,目前成交疲软很大程度上是由于供应量跟不上造成的,纵观目前东部楼市板块,如增城新塘、珠村、中新等近3个月基本无全新盘,仅有少量加推,而黄埔的情况亦比较相似,从而影响整体市场表现。

  从传统楼市销售周期来看,7-8月处于“红五月”与“金九银十”之间,属于成交淡季,而今年政策调控对淡季的影响更加明显。

  业内认为,下半年热门板块(如中新知识城、增城珠村、长岭居等)仍有一定量全新盘、加推可供应,而部分新兴板块则希望凭借相对的“价格洼地”吸引消费者,但预期推货或将集中在8月底或年尾,因此8月成交保持低位徘徊的可能性较大,市场变化或需期待“金九银十”。

  严打市场违规销售 后市将趋理性

  同时,广州正加大对于违规销售的打击力度,8月2日,广州市住建委等部门联合发文,要求对不接受政府价格指导的项目,一律不予核发预售许可或不予网签。有专家表示,“3.30”新政后,调控政策的影响在广州楼市已经显现,预计接下来楼市将趋于理性。

  据了解,广州市住建委7月曾发布第二季度广州市房地产市场检查情况,根据通报,81个商品房开发项目违规被查,涉及公示不达标、车位捆绑商品房销售、捂盘等,另有99家中介机构存在违规,现已基本整改完毕。

  8月2日,市住建委等10部门联合发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》,其中就要求进一步强化对新建商品住房预售价格、现房销售价格的指导,对房地产项目预售、销售定价不合理的,要坚决予以调整,对不接受政府价格指导的项目,一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,该政策更多体现出一种强调意味。“广州调控力度一直偏严,‘3·30’新政后多条政策的出台也具有连续性,并未放松”,邓浩志指出,此前有关限价的政策也一直在执行,此次强调的作用应该是告诉市场不要抱无为奢望,也提示相关单位要积极配合工作。

  对于今后几个月广州楼市的走向,韩世同认为,考虑到信贷收紧等因素影响,预计接下来广州楼市成交量将延续此前回落趋势,“整体成交量或不及上半年,到九月、十月及年末可能会有一个小高峰”,韩世同表示,长期来看,预计房价仍将整体平稳,楼市将趋于理性,进入“冷静期”。

  南方日报记者 许蕾 葛政涵

  实习生 徐雅芬