东莞楼市成交降温，房价回归理性。

　　去年东莞楼市十分火热，房价过快上涨，去年10月初，东莞首次出台限购政策，今年4月，限购政策再次升级，3个月后，楼市成交下滑，开发商纷纷以价换量，定价合理，房价回归理性，在楼市调控政策从宽松到持续收紧的转变中，楼市也完成了从过热到理性的转变!

　　现象一：

　　东莞楼市进入“五限”时代

　　去年10月初，东莞首次出台限购政策，对一手房市场购房资格进行限制;今年3月份，在限购政策消化了近半年时间后，4月10日半夜，东莞再次出台限购升级政策，限制非本地户籍家庭在东莞购买一手房的购房资格，东莞楼市成交迅速降温，房价回归理性，效果显著。

　　目前，东莞楼市实行限购、限贷、限价、限外、限售“五限”政策，楼市调控政策严厉。此外，东莞最近一次出台楼市调控政策是“8·11”限价收紧政策。

　　9月初，东莞“断供”已久的土地市场将迎来新的商住商业地块拍卖，东莞市发展和改革局、市住房和城乡建设局、市房产管理局三部门表态，地价将不再作为突破备案价规定区间的考虑因素，要理性拿地。

　　8月11日，东莞市发展和改革局、市住房和城乡建设局、市房产管理局联合发出《关于进一步加强新建商品住房销售价格备案管理的通知》楼盘首次备案价由原来的不能超过同镇街同类型楼盘前三个月均价的20%收紧为15%(含)，调高备案价时限由90天延长至180天。

　　现象二：房贷利率明显上升

　　与此同时，房贷利率上升。

　　自6、7月份开始，多个热点城市房贷利率持续收紧，东莞也不例外。一手房首套房贷利率普遍上升为基准利率，甚至为基准利率上浮5%~10%，二套房贷利率更是出现基准利率上浮10%~20%。

　　据东莞中原战略研究中心统计，中国银行、建行、农行、中信银行对部分楼盘已经暂停放贷。其中中国银行、建设银行、广发银行、招商银行、东莞农商行等首套房贷利率为基准利率上浮5%，兴业银行、浦发银行等首套房贷利率为基准利率上浮10%，二套房贷利率则基本为基准利率上浮10%~20%，个别银行停贷。此外多家银行已在上半年提前释放贷款额度，下半年信贷额度紧张，贷款申请难度亦会加大。

　　有业内人士透露，按照往年惯例，银行额度收紧现象往往发生在每年的年末，而今年在6月份已经出现，提前了将近半年，预计第三、第四季度房贷放款速度放缓，今年房贷政策持续收紧将难以改变。

　　影响：房价上升被抑制

　　在多重楼市调控政策影响下，东莞楼市日趋理性，房价上升幅度受到抑制，越来越多楼盘定价理性。

　　东莞中原战略研究中心认为，8月11日东莞限价政策再次收紧，将使得开发商在项目定价上主动权减少，降低开发商定价高预期，定价上更加合理、理性，定价也将会更加贴近市场，利于维稳房价。此外，开发商上调价格间隔时间需要半年以上，也使得开发商首次备案价至关重要。首次备案价或会偏高，后期再根据需求进行调整，开发商项目备案价往上调难度大，往下调易。

　　东莞中原战略研究中心相关人士还介绍，从需求端来看，为防范金融风险和抑制房地产泡沫,东莞采用限购、限贷、 限售、限外等多手段限制购房资格、提高购房门槛和成本，强力打击抑制投资投机需求。此外，从供给端来看，限制需求侧转向供给端，主要从土地供应、住房供应、供应价格等多方面入手，加大市场供应量以达到平衡供需、稳房价的目的。

　　业内人士：刚需客可以择机入市

　　合富研究院(东莞)高级分析师李兴旺认为，限价政策收紧提醒房企理性拿地，稳定地价预期。他表示，政策出台无疑给购房者以一个相对合理的价格入市的机会，刚需客可以择机入市。不过，由于目前开发商定价已经回归理性，购房者心理亦回归理性，故新政总体对于楼盘销售影响有限;更多的影响在于为即将到来的土地拍卖做提醒，房企要理性拿地，价格备案制度已无商量余地，有利于稳定地价预期。

　　优房超·瑞城搜总经理李玲玲也表示，楼市政策持续收紧更多的是给购房者和房企接下来房价会持续维稳的信号，确保政策效应不会随着时间和政策的消化而消失。

　　东莞中原战略研究中心则认为，今年上半年东莞GDP增速8.1%，经济增速受到房地产的调控影响不大, 预判政策环境难言宽松。