深圳规土委牵头制定了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见(征求意见稿)》(下文简称《实施意见》)及《深圳市住房租赁试点工作方案(征求意见稿)》(下文简称《工作方案》)，昨起至9月3日公开征求社会公众意见。

　　《工作方案》提出深圳市的目标是：到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系;基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，实现城市居民住有所居的目标。

　　深圳市规土委指出，深圳市已初步形成“以租为主、租售并举、先租后买”的住房消费模式。以城中村为主的、庞大的、租金相对较低的住房租赁市场，已成为深圳市房地产市场最重要的组成部分，它不仅解决了大量人口的居住问题，且降低了房价对于居民“住有所居”的冲击，成为大学毕业生、外来人群来深的“第一站”，成为深圳市吸引人才、积聚年轻人口的重要支柱。基于此，深圳住房租赁市场亟待解决的问题，是发展机构化、规模化住房租赁企业，解决租赁市场特别是“城中村”租赁秩序混乱、消防安全问题隐患严重、租赁关系不稳定与租赁无法享受同等公共服务等问题。

　　租赁新政要点

　　拟定举措

　　年底前筹建3~5家国有住房租赁企业

　　引导国有企事业单位拓展住房租赁业务，自行或委托专业化住房租赁企业开展自有住房、商务公寓的规模化租赁。允许将符合条件的国有企事业单位经营管理的租赁住房纳入公共租赁住房或人才住房体系。依托现有或新成立市属国有企业，于2017年底前筹建3~5家国有住房租赁企业。

　　“十三五”期间，除人才住房和保障性住房外，国有住房租赁企业还应通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源，开展专业化、市场化、规模化住房租赁业务。

　　为低收入人群发放住房租赁券

　　目前，深圳租房人群还不能享受与买房人群同等公共配套服务，特别是租房不能享有同等接受义务教育的权利，降低了租赁的吸引力，导致住房需求纷纷转向购房,加剧供需矛盾、房价上涨预期。借助于租赁立法，各相关部门要落实租赁一定年限可享有配套公共服务的权利。

　　同时，提高职工提取住房公积金支付房租的比例，在现有50%的基础上，研究提高住房公积金缴存额用于支付房租的提取比例，住房公积金管理部门缩短相关手续办理的时间。

　　借鉴美国的经验，为低收入人群发放住房租赁券(Voucher)，享受这种补助的家庭可在市场上自由选择适合自己的居住住房，用住房租赁券抵扣部分租金，该模式能最大程度发挥住房保障的有效性、灵活性和差异性。

　　收储不低于100万套“农民房”统一租赁

　　深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70%，是租赁市场供应最重要的主体之一，提供了大量低租金、小户型的适居租赁住房，但也普遍存在卫生条件差、消防安全不合格、物管普遍缺失、“二房东”等问题。

　　为此，深圳提出要将城中村租赁住房统一纳入住房租赁信息服务与监管平台，加大规范管理与市场监测;加大对城中村租赁公共服务配套等。指导原农村集体经济组织继受单位转型为住房租赁企业。鼓励原农村集体经济组织及继受单位成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业。

　　“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

　　市场监管

　　租赁合同今后也需网签

　　建立租赁资金监管制度

　　搭建政府住房租售交易服务平台，并于2018年6月底前上线运行，修订完善《深圳市出租屋管理若干规定》。按照住房和城乡建设部要求，在继续规范商品住房交易合同网上签约的同时，逐步实现租赁合同网上签约。

　　完善现有住房租赁指导价格制度，引导市场合理定价等。参照商品房销售资金监管制度，探索建立租赁资金监管制度。加强对住房租赁企业和经纪机构的监管，建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，强化住房租赁行业信用管理等。

　　探索变革

　　允许已建成空置商业建筑按规定改建为租赁住房

　　深圳产业周期约为20年，建筑物规划用途大多在40年以上，改造和盘活存量具有必然性。同时，深圳空间开发强度已近极限，未来产业发展应贯彻“保空间重于保土地”的原则。

　　符合城市规划和公共配套要求的前提下，经行政主管部门同意，允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，深圳市住建、公安消防等职能部门按照商业用房改建后的实际使用功能开展质量和消防审批工作，改建后的住房仅限租赁或整体转让，不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。梳理出台商业用房改建为租赁住房的项目备案、规划、建设、竣工验收、运营管理等条件和规范性程序，建立快速审批通道。

　　允许住房按规定改造出租 人均面积不少于6平方米

　　住房改造必须按照国家和地方的住宅设计规范开展，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效;不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全;不得加建卫生间、厨房。允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租，但人均租住建筑面积不得低于6平方米，厨房、卫生间、阳台和地下室不得出租供人员居住。

　　禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造为“房中房”对外出租，公安消防、各区(新区)规划土地监察和住建部门要加大检查力度、依法查处。

　　宅地拍卖开发商需配建20%的自持租赁住房

　　自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年;推进自持租赁住房和自持商务公寓用地的试点出让工作，除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块用于全部建设自持租赁住房或商务公寓，租赁住房自持年限为70年，商务公寓自持年限为40年。