为提振房地产市场，各地近来纷纷取消限购，限贷政策也在松动中。业内人士分析，随着限购取消，政策市渐行渐远，楼市开始步入市场化时代。有关专家也指出，不要期望限购取消市场就会回暖，未来楼市调控将更多地依靠市场化的长效机制。

　　【仅剩6市未取消限购】

　　目前，全国楼市不太乐观，这令多地开始松绑实施3年多的“限购令”。南京市政府日前发文全面取消房地产商品房限购政策，南京是全国倒数第七个取消限购的城市。

　　据不完全统计，目前，全国46个限购城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市尚未取消限购。各地取消限购有多种方式，一种是 “全面松绑型”，以济南、杭州、兰州等为代表;第二种是“局部有限型”，以武汉、苏州、无锡、宁波等为代表;第三种是“曲线救市型”，有的地方以采取放宽 户籍、买房落户、购房补助、减免契税等政策的方式变相松绑。

　　与限购相比，市场更期待放开限贷。有房地产开发商认为，仅仅取消限购令而不放开信贷，购房者的资金问题仍然无法解决，楼市仍然无法迅速回暖。业内人士推测，限购取消后，限贷松绑可以期待，但力度不会太大。

　　【市场变化时机成熟】

　　房地产市场发展初期，政策因素起到关键性作用。如今，作为非常手段的限购政策正在退出历史舞台，市场因素随之显露。“原来房价上涨难以抑制，需 要政府进行调控，但限购这一调控手段行政色彩较浓，现在多地取消限购政策后，将更多地采用市场化手段。”中国国际经济交流中心研究员张永军在接受本报记者 采访时说。

　　楼市经过10年黄金发展周期后，现在总供求关系已出现失衡，下行趋势明显，在这一时期，政策托底作用有限，更多地需要市场力量进行调整。张永军 说，一方面，适龄劳动人口总量下降和一部分人购房需求满足，以及跨区劳动力增长速度放慢;另一方面，房地产供给增量在提高，房地产市场因此出现供给大于需 求的状况，房价和交易量开始下滑，现在市场开始下行，价格重心平缓下移，进入调整阶段。

　　业内人士指出，今后，以“限”为核心的房地产调控政策，将被以信贷和税收为手段的市场化长效调控机制所取代。

　　“以前房企关注焦点都在政府的调控政策，而现在更加关注市场本身，今年市场的内在因素将逐步显现，市场的手逐渐发挥作用。开发商不得不考虑到自己资金链的风险而采取促销措施，这些都是市场正常合理的反映。”中国城乡建设经济研究所所长陈淮[微博]说。

　　专家提醒，取消限购并不意味着楼市将全面回暖。“正如前些年限购没能完全抑制房价上涨一样，现在期望取消限购政策就彻底抑制控制房价下滑，也是不太可能的。需要从多方面着力解决这一问题，仅靠行政手段不行，要行政和市场化手段双管齐下。”张永军表示。

　　【热点城市尚需观察】

　　对于热点城市是否取消限购，专家看法不一。有观点认为，部分热点城市虽然交易量较去年有所下降，但总体还是呈现出供应不足、供需矛盾突出、房价上涨压力大的特点，这些城市仍应采取相关调控措施，继续执行限购政策。

　　还有人认为，取消限购也不能一刀切，需要分地区逐步退出。专家指出，在目前的市场形势下，行政化限购手段应合理地分步分地区退出。上海易居房地 产研究院研究员严跃进说，一线城市若要救市，实际上难度并不大，比如放松户籍等政策，所以目前并不慌;按照排队的规则，需要等二三四线城市救市后进行新的 评估才能确定未来一线城市的楼市政策和动态。

　　而财经评论家叶檀称，一线城市也应该全面退出限购，楼市调控经验说明限购对房价的影响不大，同时限购的做法也不够市场化。虽然短期内一线城市可能不会退出限购，随着房价下跌与库存增加，一线城市楼市格局的改变，限购政策的退出最终将只是时间问题。

　　“大城市取消限购能够在一定程度上起到激活市场的作用。”张永军建议，一线城市限购政策可适当放宽，但不宜完全放开。不同城市房地产调控应差异 化，一线城市购房资格与户籍管理相联系，不大可能完全市场化，二线城市户口有的已放开，其他城市户口已基本放开，可用市场化手段调节。