三、关于房地产交易过程中的各种复杂现象

　　1、关于经纪人

　　从估价以及课税就可以说到巴老师在一开始重点提到的如何识别和防范房地产交易过程中的猫腻了。因为交易课税是从价计征的，所以交易双方有可能存在瞒价。

　　据了解，在局部地区，过去瞒价现象很严重，1万的价格可能报税还不到五千。但税务局现在普遍采用了二手房交易估价系统，通过市场调查已经对各处房屋的市场价基本上了解了，并且把这些市场数据输入到自动估价系统，交易的时候根据系统估价来确定征税价格，所以瞒价的空间就不大了。

　　由此说到房地产经纪人。房地产交易手续复杂，经纪人的确可以很熟练的帮你办好，从提高效率来说是值得的。

　　但中国的房地产经纪人也有一些积累了一些陋习。首先说一个最普遍的问题：虚假房源。在有的市场，你看到中介门店挂出来的房源，十个可能有九个都不是真的。

　　当然这个问题不光是房地产经纪行业有。大家有没有在香港买电器的经验?你进了一家店，直接问某个型号，他往往跟你说没有，然后跟你推荐别的型号，为什么这样?据了解，因为他知道往往你对你想要的型号肯定已经货比三家了解得很清楚了，没法骗你。部分房地产经纪人这么做据了解主要还是要吸引眼球，先通过一个很漂亮的价格，很好的性价比吸引你到店里来，然后向你推介其他的房子。

　　2、关于佣金

　　关于房地产经纪佣金，过去政府曾经规定了一个最高价，2.5%，现在已经取消了这个指导价。

　　2010年的时候国家发改委来广州调研佣金问题，那时还有这个最高价限制，当时房价上涨很厉害，社会上认为经纪人的佣金也成了高房价的一部分，所以发改委说要把佣金最高价再往下压。我认为，其实经纪人的佣金是个完全的市场竞争结果，根本不需要管。你看现在发改委取消了最高限价，市场佣金反而在下降，因为竞争更厉害了，并且有外来资本进入。

　　当时发改委来调研的时候曾经问了一个问题：佣金能不能按宗数收而不是按价格收，成交一宗就收固定收多少钱。凭什么卖一个200万的房子就比卖100万的房子要多交一倍的佣金。

　　这个问题我曾经实际研究过，所以回答起来很容易：首先，现实当中并不是200万的房子就一定能够收到比100万房子多一倍的佣金，一般都会讲价的，佣金越高的时候折让也会越多。

　　第二，越是高价的房子，成交量越少，这意味着经纪人要花费更多的时间成本来做信息搜寻和匹配的工作，所以经纪人付出的成本会更高。

　　第三，越是高价的房子，其业主的收入一般也越高，这意味着业主的时间成本也越高，所以业主会愿意用钱买时间。事实上，经纪人有时还要帮业主联系修理家电，办理煤气过户，等等，因为业主没时间。

　　总之一句话，佣金是双方谈出来的，市场决定的，政府往往用不着管。

　　经纪人的作用首先是收集信息和匹配信息，业主和买家当然可以自己去做这个收集和匹配信息的工作，但效率要低很多。

　　举个例子吧：我手上有一些年轻的时候集邮留下的邮票，那天我在想，找个时间卖掉吧。然后接下来就想，如果想卖个好点的价钱，就得我自己去邮票市场摆摊，于是摊位成本时间成本都来了。所以我只能卖给专业的邮票贩子，他因为不仅仅是为我这几百张邮票在摆摊，所以成本就摊薄了，并且由于他手上的商品多，信息匹配的成功率就高很多。这正是房地产经纪人的作用。

　　你作为业主，自己去找卖家，很难匹配到合适的买家，而经纪人手上有很多的买家和很多的卖家，匹配的效率就高了。

　　另外经纪人除了信息匹配，还要做很多辅助工作。

　　当然，房地产经纪这个行业还存在很多弊端，所以我是对外来资本进入这个行业持赞成态度的。因为有的外来资本进入之前认真分析了这个行业的弊端，所以有针对性地改进了服务，例如杜绝虚假房源。

　　3、关于经纪人执业资格

　　房地产经纪人的执业资格已经由国务院命令取消了，没有准入门槛了。

　　首先，这个事情的目的很明确，克强总理明确说：要降低职业门槛，增加就业。就是这么简单，所以必须取消。

　　第二，对于经纪人来说，他们并不希望取消。当时国务院规定一出来，我就问他们，你们希望继续拿这个证吗?(执业证需要年审，取消资格准入以后他们就可以不用去年审了，过去政府执法部门会巡查，如果无证执业是要处罚的)，他们都说希望继续持证，因为这是一个甄别的标志，表示他们是专业人士。

　　但是降低就业门槛的同时也就降低了从业人员的专业水准，所以，在职业资格取消之后，人社部批准可以开展执业水平认证考试，考试内容其实是一样的，只不过由强制变成了自愿。水平考试也不是想搞就搞的，也需要人社部批准。

　　但在美国，房地产经纪人恰恰是持证的。每个州都有一个real estate commission，负责考试发证，经纪人和估价师都是由这个委员会发证。

　　客观地说，执业资格能够为行业管理提供一个抓手。我们所涉及的两个行业，房地产估价师是有行政许可的(即执业资格)，房地产经纪人开始也是准备走行政许可，设立执业资格，但因为正好赶上2002年行政许可法施行，就没有设立，结果后来房地产经纪人这个行业就很难管，经纪人干了坏事没法管，这个状况看来也是需要改进的。