评论:房地产税征收的难点与挑战

评论南方新闻网2015-07-30 11:36:43

  党的十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》首次提出税收法定原则,由此改变了部门暂行规定征税的惯例,房地产税立法也被提上议事日程。尽管适时在保有环节对居民住房开征房地产税已确定无疑,但开征房地产税的法理依据、实施的难点及可行的方案仍需广泛讨论和严谨论证。

  以往的房产税的课税对象仅限于城镇经营性物业,而未来的房地产税可能涉及所有的房产,要使其在调节财富分配、促进社会公平上发挥更大的作用,有许多需澄清的问题,在制度设计上也面临诸多难点与挑战。因此,建议在房地产税的推进上需充分考量改革的相关性、整体性和系统性,以减少社会矛盾,并采取审慎渐进实施的方式。第一,积极推进房地产税立法。第二,构建房地产税的基本框架。鉴于房地产税的主要目的是调节财富分配,促进社会公平,就应坚持“宽税基、简税种、低税率和严征管”的原则,来设计房地产税的基本框架。第三,完善房地产税基础设施建设。适时推进房地产税除立法外还有许多基础设施建设有待完善:一是健全房地产登记制度。二是健全房地产评估体系。三是建立信息披露和纠纷调解机制。切实保护纳税人合法权益。

  法理上需澄清的问题

  土地公有制是否能成为开征房地产税的障碍?

  房地产税作为一种财产税是以所有人的财产和财产收益为课税对象。中国实行土地公有制与房产私有制,将房地合二为一开征房地产税由此引发“不是我财,不纳税”之声不绝于耳。那么开征房地产税是否具有合理性和正当性?

  按照产权理论,所有权是由占有权、使用权、收益权和处置权等一系列权利组成和可分解的“权利束”,在上述权利之下还可根据社会的需要进一步细分出土地的抵押权(以地设债)、空间权和他物权等。依据我国《物权法》第一百三十五条“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有权、使用权和收益的权利”,人们购买了房产就拥有了与房产相连的建设用地占有权、使用权和收益权;依据《物权法》第一百八十条“债务人有权处分的下列财产可以抵押:建筑物和其他土地附着物”和第一百八十二条“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”,人们购房产就有了由房产所有权和土地使用权构成的财产,以两权为抵押就可获得银行信贷,享有由此派生出的抵押权。进一步从经济和物理特征上讲,房子是土地的附着物,其价值主要取决于土地的稀缺性、供给弹性、空间位置、周边环境和基础设施等,而房子本身价值是会随着岁月的流失不断出现折损或灭失的。房产与地产价值的相关性使得房产所有人无论是自住、出售或出租,都可从土地增值中获得资产增值收益。在这种制度安排下,尽管房产所有人没有土地所有权,却享有了所有权人应有的“占有、使用和收益”等多项权利,这些都是私人财产的基本特征。显然,所有权的法定权威性并不是绝对的,即使法定土地国有所有权没有改变,经济活动中的实际产权已发生了重大变化,“各种反客为主”现象更是屡见不鲜。按照党十八届四中全会依法治国的决定,《物权法》“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”条款如可顺利实施,相当于给予房产所有人永久的土地使用权,将进一步强化房地产私人财产的属性,也是开征房地产税的合理依据。

  土地出让金与房地产税是否存在重复征税问题?

  住房是人类的生活必需品,也是重大投资品。人们在购买住房的交易环节一次性支付了70年的土地出让金,其金额之大占房价的50%左右,那么,在保有环节开征房地产税是否有重复征税之嫌?

  其实,土地出让金和房地产税虽都是政府财政收入的组成部分,但两者却有着不同的内涵和属性。

  在现行的土地制度安排下,政府具有双重身份:旣是土地所有者代表,也是国家公共事务公共资源的管理者。作为土地所有者代表,政府可行使所有者权利,向使用者索取地租性收入-—土地出让金。从经济学上讲,这是土地使用者向所有者支付的租金,是国有土地所有权在经济上的实现形式。从法律的角度,土地出让金反映不是简单的土地租赁关系,而是土地所有权与使用权人之间的用益物权关系。依据《宪法》土地使用权是一种用益物权,享有的占有、使用和收益权,而租赁权却没有上述权利,更不能随意转让和处置承租的不动产。简言之,土地出让金体现的是不同经济主体——所有者与使用者之间依法平等交换的经济关系,属于国民收入分配中的初次分配范畴。

  同时,政府作为社会经济的管理者,可行使公共管理的行政权力,依法开征房地产税,以保障政府行使公共管理职能和增加公共品的供给,这旣包括对私人财产的保护,也包括通过税收调节,弱化初次分配的不公,以维系社会的公正公平与和谐发展。与土地出让金平等自由交换不同,房地产税或征税具有法定性、强制性和无偿性,属于政府运用税收手段对国民收入二次分配范畴。

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