对于上市房地产企业来说，“转型”成为2014年度关键词。部分龙头企业忙着逆势扩张，跨领域合作谋求“突围”;部分竞争实力不强的中小型企业索性顺势退出，规划全新的发展“蓝图”。资本市场正成为房企转型突围的主战场。同花顺iFind数据显示，截至2014年12月31日，A股市场房地产行业完成和已发布正在策划并购的案例达到316起，涉及金额2138亿元，较2013年同期有大幅增长。

　　“预计在地产行业整体发展动力不足的情况下，这股整合潮流在2015年仍将持续。”东兴证券首席分析师郑闵钢表示。

　　房企进入“白银时代”

　　房地产转型有内外两方面的现实压力。郑闵钢认为，未来房企将面临销售、毛利下跌的“白银时代”，企业转型势在必行。

　　从外部环境看，2014年房地产销售业绩整体不佳。据中国指数研究院新出炉的地产行业统计，全国商品房销售额全年同比下降近8%，销售均价同比下跌近5%。业绩直观体现在公司财务报表中，截至2015年1月6日，共有30家上市房企公布2014年业绩快报，其中4家首亏、5家预减、4家略减，总体来看，业绩下滑数量占比达到43.3%。

　　业绩下滑的背后除了此前的限购、限贷政策之外，行业周期的变化也是原因之一。经过黄金10年发展，住宅市场供给过剩，曾有学者质疑我国城镇市场整体空置率超过25%，大幅高于国际平均水平。而住房的刚需高峰过去，政策抑制过度投资，更是预示着未来市场需求堪忧。

　　从企业层面来看，库存高企、净利润缩水也是企业转型的内在动力。数据显示，A股144家上市房企2014年三季报营收整体增速从上年的36.78%大幅下滑至9.78%,净利增速也从增长33.17%转为下降8%,为13年来首次出现负增长,与此同时,库存高企达到2.3万亿元高位,同比上涨21.05%。

　　浙江东日(600113,股吧)就是一个典型的案例。该公司是一家老牌的上市房企，就在2014年12月，公司发布公告称，以其持有的东日进出口100%的股权及温州(楼盘)房开100%的股权作为置出资产，与温州益优100%的股权进行置换。置换后，该公司主营业务从原来的房地产开发向灯具和农产品(000061,股吧)批发市场运营转型。

　　转型需要引爆点

　　虽然“白银时代”的到来意味着行业整体盈利增长下降，但部分企业也正通过寻找新的增长点来保持超行业平均水平的发展。从行业结构的变化也能窥见一斑。中国指数研究院统计，2014年共有80家房地产企业跻身销售百亿元“俱乐部”，较上一年增加9家，80家企业销售总额共计2.8万亿元，市场份额接近40%，市场集中程度进一步提升。

　　与此同时，当传统住宅遭遇“寒流”时，与现代生活方式结合的衍生地产投资项目十分活跃。行业龙头在商业地产、养老地产、旅游地产、海外地产投资等热门投资领域正掀起一轮新的争夺战。如在香港上市的龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸)近日公开表示，商业地产是其下一步战略发展的支点。预计在未来10年到15年时间里，商业项目收入将超过100亿元。

　　市场推广思路的战略转型也成为上市公司的亮点。同样是在香港上市的绿地集团正积极布局海外市场。在今年房地产行业“龙虎斗”中，绿地集团以2408亿元的销售成绩力克万科，锁定行业第一宝座，其中海外地产项目贡献巨大。目前绿地在境外9个国家13个城市都有投资项目，2014年海外投资在200亿美元以上。

　　随着我国进入老龄化时代，保险资金入驻房企也成为行业的亮点。《经济日报》记者统计，目前中国人寿(601628,股吧)保险和中国人保寿险布局最为积极，分别现身8家和5家上市房企的前10大股东名单。2014年以来，招商地产(000024,股吧)、金地集团(600383,股吧)、保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)(600048,股吧)、华侨城等地产企业成为险资增持重点。未来地产和保险企业能否擦出火花，联手做大养老地产的“蛋糕”着实引人遐想。