伴随各项政策利好刺激，房地产行业在今年步入复苏过程中，一些热点城市楼市甚至在今年出现火热局面，不过，从长期来看，转型升级仍是房地产白银时代的主旋律，各大房企或借助产业政策推动或开拓企业转型战略，寻求未来突破之道。从传统的投资驱动型增长向综合服务商模式转型，中国房地产行业已经从传统的拿地、盖房子、卖房子不可逆转地向“产品+服务”转型升级，各种新热点今年层出不穷。

　　房企加减法

　　加大一、二线城市比重，缩减三、四线城市业务板块，在城市布局上有进有退地做好加减法，已经成为品牌房企布局全国版图的新特点。

　　从万科2014年年报可以看到，万科目前已进入约66个城市，基本涵盖所有的一、二线城市及部分三、四线城市，不再进入新的城市，意味着万科也在收缩战线，集中于一、二线经营。九龙仓未来在内地15个城市的布局会慢慢减少到一半，再集中到七八个城市。集团将聚焦一线城市及强二线城市的优质土地和项目。今年上半年，碧桂园开始在上海、深圳等之前从未涉足的一线城市拿地。

　 自2014年华嘉胡同之后，北京土地市场逐渐回暖，白盆窑、丰台、东坝、孙河……每一块入市地块都受到了房企的火热追捧，成交总价与单价纪录轮番被刷新。数据显示，20大房企今年在一线城市拿地总额接近五成，而三、四线城市土地出让的流标率大增。

　　在房企进入一、二线同时，进入一、二线城市尤其是地价高企的一线城市也存在很大的风险。一线城市热点区域的地块，地价已经超过了周边在售楼盘的价格，这个地价要求房价必须上涨一倍，而且必须在3年之内完成上涨，这个项目才有可能获得正常的盈利。而不少业内人士认为，这种情况出现的可能性很小，因此在这段时间买这种地的公司会承担相当大的经营风险。

　 出口转内销

　　日益宽松的国内货币政策环境让一直热捧境外融资的房企纷纷“出口转内销”。6月以来，多家房企再次展开多渠道融资，货币宽松政策使在海外面临融资困难的中国本土企业转向国内发行债券，国内发债正大行其道。

　　一直以来，境外融资成本比中国国内的资金使用成本更具优势，国内紧缩的贷款环境也让大型房企更倾向境外融资。不过，随着国内中期票据、公司债这些融资渠道的打开以及股市向好、IPO开闸，国内融资优势逐渐显现。

　　在这一轮人民币汇率过山车行情中，感受最敏感的行业之一正是房地产行业。在近期房企半年报业绩会上，人民币汇率话题成为不少房企讨论的重点，不少房企开始融资并从海外转向国内。

　　中原地产监测数据显示，去年前10月，10家标杆房企共计融资1111.5亿元，其中海外融资740.14亿元，占融资总额的66.6%，而到了今年，房企海外融资暴跌，前3月完成海外融资总额仅453亿美元，同比2014年一季度的172亿美元暴跌73.7%。年内已经有超过60家上市房企(包括港股)在内地通过公司债融资，预期融资高达2500亿元，2014年全年只有15家融资成功，金额只有235亿元。

　　8月18日借壳上市的绿地控股，当天股价最高一度达到25.95元，市值突破3100亿元。香港上市的万达商业地产7月3日发布公告称，将向中国证监会及其他相关监管机构，申请发行不超过3亿股A股，预计募集资金总额不超过120亿元。

　　新拓展

　　当万达与目前热映的《煎饼侠》联系在一起，可能不少人会感到惊讶。没错，由搜狐视频、新丽传媒和万达影视联合出品的《煎饼侠》票房已经超10 亿，而它的成本只有2700万。2014年万达影视10余部影片100%盈利，影视公司成立至今实现了80%的成功率。在电影这个高风险的行业里，这样的成功率是令人震惊的。

　 同样让我们重新认识的还有恒大，7月28日消息，足球数据统计网站“footballdatabase”发布了最新一期世界足球俱乐部排行榜，此前排名亚洲俱乐部第5的广州恒大此次重回前3的行列。现在提起恒大的名字，不少人的印象已经不仅仅是房企大鳄，还有足球和矿泉水、粮油等标签。

　　因为转型，因为跨界，房企已经告别传统的发展模式，变得丰富与多元，房企也已经告别拿地开发的传统模式，向着平台化的服务型企业转变。

　　值得注意的是，对于新进入的领域，房企不仅仅是对该领域原有模式的复制，而是带来新的变革。比如影视，万达做电影，还干了一件别人以前没干的事，即把招投标引入电影宣传营销环节。比如足球，7月1日，全国中小企业股份转让系统(简称“新三板”)显示，恒大地产控股的广州恒大淘宝足球俱乐部股份有限公司递交挂牌申请，并于同日获得受理函，恒大足球挂牌上市，成为落实《中国足球改革发展总体方案》的领头羊和排头兵，这对中国足球管理体制和运营模式的改革创新有很强的示范效应。

　　新生代

　　房企内部的销售额差距正在逐渐拉大，50强房企梯队中，选取今年上半年业绩前11-20的房企做对比，可见明显变动，年中时，招商高出金地约3亿元，而如今金地较招商多42亿元，同时雅居乐与保利置业的金额差距从年中时47亿元增加至目前的64亿元。

　　值得一提的是，中型房企中的旭辉、雅居乐表现亮眼，成为黑马。8月份旭辉收金24亿元，同比、环比分别增长59%及76%。此外，雅居乐8月份实现销售金额35亿元，环比上涨55%，同比增加40%;此外，前三季度世茂和华夏幸福的销售金额也有望达到500亿元。

　　业内专家表示，排名处于20-100的房企多数为中小房企，与大型房企相比，这部分房企(尤其是排名处于30强之后的房企)易受到市场波动和布局策略影响，整体销售格局也随之起伏不定，房企名次上的变动更是屡见不鲜。不过，也正是因为如此，处于该梯队的房企容易诞生黑马房企，由于抓住与市场行情相符的销售战略，在同等规模房企愁于如何去库存化时，这类房企在市场中如鱼得水，一方面是产品迎合中高端改善客群，适销对路，可带来不错销售，另一方面则因布局集中供求关系较好的一、二线城市，踏准当地市场销售节奏，业绩有保证。

　　结盟

　　合纵连横的案例越来越多，在地产新时期，牵手、联盟，几乎成为人人青睐的模式。在绿城和佳兆业两笔重要并购受挫后，“并购狂人”孙宏斌再度出手。9月8日，融创中国宣布与雨润集团订立战略合作协议，而在此之前几天，融创旗下子公司刚刚与西安天朗公司宣布成立联营公司。除了并购，房企结盟还分为多种形式。商业地产龙头万达就开启了巨头强强结盟的新时代。继今年5月与万科牵手之后，近日万达再与零售行业龙头苏宁云商捆绑合作。而土地市场上更是从来不缺少合作，眼下，合作的规模和联合体的数量，正在被急速放大。

　　在利益至上的生意场，惺惺相惜并不足以促成一次结盟，“我缺的你正好有”，才是牵手的理由。除此之外，过往的合作基础、相似的企业文化以及共同的目标，也是结盟不可或缺的基因。与地产黄金时代不同，在进入白银时代之后，市场竞争的加剧促使房企必须提供更加全面的服务，单一房企难以具备所有优势，因此房企开始发挥比较优势，由此引发分工与协作的出现。在未来，各种合作将不断涌现，这都有望形成房地产业新的格局。