一处市民反映产权年限缩水的楼盘

　　□记者魏朝林计思佳文李斐斐摄影

　　阅读提示|日前，洛阳市王先生向本报反映，他2013年10月在涧西区广瑞家园小区买了套新房，购房前售楼人员说房屋使用年限70年，但王先生查询后获悉广瑞家园的地块是开发商2001年买下的，也就是说在2014年12月份交房时，房屋的产权只剩下56年，缩水14年。为什么会出现房屋产权缩水现象？缩水房对业主有何影响？大河报记者对此进行了调查。

　　【事件】新房到手时已“被使用”14年

　　王先生反映的缩水房屋位于中州西路秦岭路口南的广瑞家园项目，5月11日上午，记者来到该售楼部，一售楼小姐告诉记者，该小区2012年开建，共4栋楼，200多户，均价每平米5000元左右。

　　从售楼小姐出示的《国有土地使用证》上可以清楚地看到，该小区项目的土地使用权终止日期为2071年。记者质疑为何中间隔了近十年才开发时，该售楼小姐说：“确实是2001年拿的地，至于为何这么久才开发，这不是你操心的事，是符合法律规定的，如不放心可去房管局、规划局咨询。”

　　王先生告诉记者，一般新房前期施工会用去3至5年，但到手的新房子少了14年使用权，实在难以接受。走访中记者发现，不少市民在购房时都忽略了房屋产权年限问题，还有不少市民认为房屋产权是从办理房产证后开始计算。

　　【探因】囤地、资金链断裂、规划变更等原因造成“短命楼”

　　为何房地产商会在买地之后，迟迟不开发？业主遇到房屋产权缩水是否能进行维权？

　　洛阳市治理囤地圈地违规用地土地闲置浪费问题办公室任姓负责人告诉记者：“我国《闲置土地处置办法》规定，除政府原因外的闲置土地，未动工开发满一年的，按照土地价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，将无偿回收国有建设用地使用权，目前已经有闲置不开发地块被收回。”

　　●国家有政策，开发商有对策

　　“我国法律规定，民用住宅建筑权属年限70年，商用房屋建筑权属年限40年。”有多年建筑领域工作经验的建筑工程师王明（化名）说，分很多期开发的房屋，最后盖的房子用的时间肯定长，“房地产商拿地后长时间不开发或开发停滞的原因有很多，包括囤地、资金链断裂、合作方出问题等情况。很多开发商买地后修果园、马场等，维护费用很低，先占着地再说。”王明说。

　　洛阳一知名房企经理向记者透露，虽然《闲置土地处置办法》明确规定，除政府原因外，已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，可以认定为闲置土地。“但有些房地产商采取的策略是，让投资额达25%以上，或盖一些临时性厂房。”

　　●规划变更造成开发中断

　　政府原因造成房屋产权缩水的情况也有存在。一不愿透露姓名的房地产开发商说，有时拿了地后，政府又要根据城市总体规划，制定新的控制性详细规划，确定建设地区的土地使用性质、使用强度等控制指标，这样政府会要求房产商待详规制定完毕后再开发。

　　洛阳市治理囤地圈地违规用地土地闲置浪费问题办公室任姓负责人告诉记者，前些年洛阳市允许土地“毛地出让”（指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地），开发商将土地上存在的建筑拆了一半，政府考虑到其他因素不让拆了，项目只能暂停。除此之外，还会出现开发到一半发现文物，政府将开发项目叫停等情况。

　　●产权缩水一般得不到补偿

　　王明说，商品房是市场定价，目前影响房价的最重要因素为地段、面积、户型、周边配套设施等，很少存在因房屋产权缩水造成房价相对降低的情况。“除非是开发商有意欺诈、刻意隐瞒，如是因购房者自己买房时没注意，后来发现房屋产权缩水太多，要求开发商补偿，这种请求是得不到支持的。”王明表示，当前中国城市开发处于高速发展时期，一般40年就会进行一次城市更新建设，房屋寿命达70年的并不多见，对于房屋产权年限问题市民无需过多担心。

　　【律师】房屋70年产权到期后如何续期尚无定论

　　河南万基律师事务所律师郭磊表示，根据1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，住宅用地的使用权出让的最高年限为70年，期满后土地使用权及其地上建筑物和其他附着物所有权由国家无偿取得。“2007年我国颁布《物权法》，该法第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”《物权法》的出台，明确表明70年产权到期后，房屋不会被国家收回，房屋产权期限自动续期，但续期是否要缴纳费用，没有明确规定。

　　郭磊认为，开发商应该将房屋的五证在售楼中心公示，供购房者查看，购房合同中也应对此明确标注。“这个案例中，如果王先生购房时没有就房屋产权期限一事进行咨询，最后导致他没有买到满意的房屋，只能说开发商没有尽到完全告知义务，但不能认定开发商违约。”