近年来，伴随着航空港区、高新区等产业新城的发展，郑州产业新城商业开发也驶入了快车道，众多房企纷纷投身于这个商业地产“蓝海”，一时间整个房地产行业犹如找到了新大陆。宏伟的发展规划、较市区便宜数倍的地价、以及一轮又一轮的宏观政策支持都犹如一块块肥肉吸引着餐桌对面坐着的开发商。

　　但做过商业的人都明白一个道理，即在市中心做商业体最少就需要三年的时间进行培育，新区商业则至少需要五年。当下面对的产业新城商业，则又是另一个概念，开发企业要想做成功，就必须要认真了解它和一般城市商业以及一般新城商业有着怎样的不同。

　　聚焦港区

　　郑州航空港区从2011年正式启动至今已有四个年头了，世界500强企业富士康集团的进驻，更是加速了航空港区产业新城的发展。富士康也通过“全球IPhone生产基地”这张闪亮名片，引领更多国际、国内一流企业了解并见识了一个新兴制造业中心的崛起!

　　郑州航空港区通过“航空物流枢纽”这个国家级战略功能进一步确立了其在中部地区的重要交通枢纽地位。也由此享受了这一光环下所带来的土地红利、商业红利，大量的住宅和商业项目拔地而起，一个崭新的产业新城正在逐渐形成。然而，在这一片繁华背后也伴随着诸多的隐忧。

　　产城商业为何遭遇瓶颈?

　　一、区域商业容量判断的偏差

　　与我们所熟悉的城市人口多就业于机关事业单位或第三产业企业有所不同，产业新城人口的主体是大量的产业劳动者，主要供职于制造业或物流业等领域的企业，通常都会面对大量繁重的体力劳动或简单重复的技术工作，因此造成了他们的消费需求非常有限。再加上产业背景的不同，都会造成产业区每平方公里的人口密度有着很大的差异，产业新城在人均商业面积需求方面亦会有着不小的差别，因此不同主导产业背景和地区的产业新城商业容量也具有差异化。

　　二、产业人口导入速度相对滞后

　　在众多产城商业项目失败的背后还有一个原因是不可忽视的，即：商业开发速度是否能够与产业人口的导入速度相对吻合。当产业人口导入速度相对于商业开发速度产生时滞，轻则造成一个时间段内的商业供应过量，销售或租赁受阻;重则会对资金链产生严重影响，甚至导致项目的崩盘。

　　三、消费者特征与一般城市消费者存在显著差异

　　产业背景是影响产业人口消费习惯的关键因素，不可以收入高低简单判断。例如，在工业生产中存在着大量风险性岗位，或至少是对健康多少会产生一定影响的岗位(化工、磨具、特殊材料、工业用车辆轮胎修补)。这些岗位大多会为劳动者提供相对丰厚的薪酬，劳动者也十分清楚他们面对着什么样的工作环境，他们赚取报酬的风险更高，甚至可能会对长远健康产生影响，因此会珍惜每一分工资，更多的是把这些钱用在“留守家中”的子女与父母身上。所以实际的消费贡献也是有限的。

　　另外，在中国众多的劳动密集型工业企业中，员工的来源大多是依靠老乡介绍这种裙带方式，因此很容易出现地域特征明显的消费习惯。要想搞清楚某一产业新城消费者习惯就必须关注地域背景差异带来的消费习惯差异。

　　例如来自安徽、河南、山东地区的农民工，大多都是从较为贫困的地区走出来，受教育程度不高，为了寻求生计而来，因此高储蓄率在这些人群中十分常见。

　　如何破局?

　　1、产城商业受到发展周期长、发展不确定性强、资源整合难度大、商业模型不同于常规城市项目等特性的制约。因此，从融资端就引入能够具有共同发展意愿和长期获益目标的资本力量(诸如基金等资本)，转变传统“只卖房”的观念，将可持续经营和高效运作多个项目做大总资产规模作为目标，从而降低单个项目的运营风险;

　　2、在项目前期，重点关注其所在区域及周边竞争区域的产业发展状况，做好充分的预测性研究;

　　3、注重整体商业规划，先从城市区域配套型商业做起滚动开发，伴随城市产业发展的进度确定后期城市休闲型商业的开发节点。这样就能够保证商业类型与产业人口的发展阶段相吻合。不至于出现无人问津的商业;

　　4、以租售结合的盈利模式来作为撬动项目良性财务的杠杆。自持部分区域进行统一招商招租和运营，给购房者以信心，带动可售型商铺的销售;以可售型商业街区的销售来平衡自持部分带来的资金沉淀，以售养租。

　　总而言之，产业新城的商业项目与产业自身的发展规律联系紧密，抛开产业谈产城商业很难从根本上解释目前诸多产业新城居高不下的商业空置率，亦很难找到其商业发展的正确路径。只有充分了解产业发展的特点，才能够充分理解产业城市人口发展和消费的特点，从而把握产城商业发展的根本。