“对土地存量较高的三、四线城市政府应放缓供地节奏并加快产业结构升级、吸聚人口;在信贷政策方面向首次购房群体提供更加优惠的政策支持并放宽对二套房信贷政策的限制。”昨日《证券日报》记者获得的全国人大代表、河南建业地产董事局主席胡葆森的最新提案显示三、四线城市楼市存量巨大开发过度。

　　胡葆森建议放缓土地供应减少或停止保障房的大量建设同时降低二套房首付贷款比例等采取更加灵活和有针对性的政策和办法确保三、四线城市房地产市场走上理性渠道。

　　三四线城市

　　库存高企风险高

　　事实上三、四线城市楼市库存过高市场难以消化是近两年的常态化问题正如胡葆森所示:根据相关机构统计数据显示全国城市市场风险排名前50位的城市中无一例外均为三、四线城市。鉴于此可见三、四线城市房地产库存压力仍然较大供求失衡的现象更加普遍和明显。

　　胡葆森认为2014年在国内经济增速放缓房地产行业调整的背景下地产投资增速下滑市场观望情绪加大市场库存量迅速放大许多城市的去库存化时间达到12个月以上。鉴于此虽然调控手段更加灵活也更具针对性但不同城市的市场走势也进一步分化。

　　胡葆森分析道一线城市由于潜在购房需求较旺盛在楼市整体下行背景下依然微幅上涨但涨幅明显低于2013年;二线城市逐渐分化但也开始逐步复苏;三、四线城市由于大多缺乏产业支持城市人口流失较为严重缺乏核心竞争力导致其市场库存和市场风险进一步加大。

　　对于造成这一现状的背后原因胡葆森认为购买力有限、开发投资占比较大、大型房企扎堆三、四线城市加剧了过度开发等方面因素为主要原因。

　　胡葆森称三、四线城市购买力有限导致风险远高于一、二线城市。三、四线城市由于城市能级较小大多缺乏产业支撑对外来人口的吸纳能力有限甚至连当地人口都不断外流。在调控政策和市场观望情绪加大的影响下当地的购房需求进一步萎缩。

　　“由于三、四线城市人均住房面积普遍高于一、二线城市导致其本地短期住房需求相对较少而其常住人口的增长水平则很低使得三、四线城市的改善及新增购房需求总体较小”。胡葆森如是表示。

　　此外胡葆森认为在以往粗放式的城市建设方式下三、四线城市房地产开发投资占比较大房地产发展速度超过了城市化建设和产业配套发展的速度。

　　“由于三、四线城市的产业发展相对落后地产经济往往成为城市的支柱产业。当地政府为了拉动GDP增长大力推动房地产建设脱离了当地的经济、人口和产业发展水平城市化建设发展与房地产开发出现脱节。”胡葆森表示加上三、四线城市土地供应和发展空间潜力巨大使得其房地产供应量往往很大在房地产调整的市场形势下供需失衡的矛盾和风险便明显增加。

　　值得注意的是过去几年大量一、二线城市实施了限购政策这导致很多大型房企纷纷撤出受限购限制的城市转而进军并扎堆三、四线城市客观上加剧了当地房地产的过度开发。

　　在胡葆森看来大中型房地产企业入驻虽然带来了更好的开发水平和运营模式但其开发规模往往也非常巨大因此在加快当地房地产市场发展的同时也积累了巨大的市场存量。

　　多元化方式组合

　　消化高库存

　　用胡葆森的话来说“针对三、四线城市库存量过大的现状需要采取更加灵活和有针对性的政策和办法才能确保三四线城市房地产市场走上理性渠道持续健康地发展下去”。

　　鉴于此胡葆森在土地供应、保障房建设比例以及信贷优惠政策方面提出了具体的建议。

　　胡葆森表示对土地存量较高的三、四线城市政府应放缓供地节奏并加快产业结构升级、吸聚人口。尤其“应加快调整产业结构增强对外来人口的吸纳能力推动由土地城市化到人口城市化的城市发展方式转变减小经济增长与土地财政之间的‘路径依赖’”。

　　同时在保障房方面胡葆森建议减少或停止保障房的大量建设通过保障安置补贴货币化的方式促进当地存量商品房的去化。对于预售管制严格的城市应适当放松限制。

　　他认为对于库存高企的三、四线城市政府再建保障性住房进行安置的模式已不再适合。而通过回购“过剩”商品房用作保障用途从实物保障为主向建设和租赁、补贴并举的形式转化较为适合现实局面也有利于住房资源的有效配置。

　　最为值得注意的是胡葆森认为在信贷政策方面应向首次购房群体提供更加优惠的政策支持并放宽对二套房信贷政策的限制。

　　具体来看对于首次置业群体可提供更低的首付政策和优惠利率例如二成首付和优惠利率政策以保障首次置业群体的购房需求。此外降低二套房首付比例例如降至四成首付取消利率上浮的要求以支持改善型购房群体的合理需求。同时可实施更灵活的公积金政策允许公积金和商业贷款灵活组合使用满足更多购房者需求。

　　在胡葆森看来随着中国新型城镇化的推进未来三、四线城市必将释放巨大的发展潜力。