在经历了“认贷不认房”、贷款利率最低七折、二套房首付最低四成、营业税“5改2”以及公积金房贷首付最低二成等一系列稳定楼市政策出台后，郑州楼市终于迎来了春天。面对逐渐火热的房地产市场，开发商和购房者的心态并不一样。面对错综复杂的楼市环境，也需要不同的应对策略。

　　政策

　　救市决心不可低估，救市效果不可高估

　　经历了2014年整体市场的低迷，2015年一季度，多项利好政策出台为楼市带来暖意。2月28日，央行宣布再次降息，5年期以上银行贷款利率降为5.9%，达到近年来最低水平。3月初，全国两会为今年房地产市场定下基调，强调分城施策，支持自住和改善型住房需求。接下来，公积金贷款额度提高、优化住房及用地结构、二套房首付降为四成、二手房营业税“5改2”等一系列政策相继出台，使得楼市的政策环境进一步宽松。

　　对于后市，业内人士普遍认为，“中央放松，地方扶持”将是未来政策层面的主基调，并且后续还有利好政策相继出台。据悉，住建部正在重新定义自住型房屋和改善型需求房屋，二套房有望纳入刚需范畴。而在“3·30新政”出台后，温州4月2日出台“8条房地产新政”，剑指“促量稳价”。浙江省公积金也出台新规，自4月3日起，职工及配偶共同申请贷款的，最高额度由80万元提高到100万元。

　　虽然政策层面利好不断，但对于这些政策暖风产生的效果，业内人士却并不乐观，多表示“市场依然还是那个市场”、“释放信号意义大于实际”。

　　观点

　　“3·30新政”刺激，“量增价稳”是最佳状态

　　在政策暖风频吹的大背景下，房价会不会再度飙涨，楼市能否再度“崛起”，成为各方关注的焦点。

　　第三方机构克而瑞认为，政府的组合拳在于强力救市，帮助开发商消化库存。整体来说政策对于房地产的影响是正面积极的，增加了房地产行业的信心，然而政策对市场的传递需要一个较为漫长的延展期，因此短期影响并不大。

　　在他们看来，营业税新政的出台，符合免税政策的二套房数量激增，市场供应量加大。央行下调首付比例，也使得需求端的需求量大增。两相配合，市场成交量必然大增，但价格并不意味着大涨，而是有一个对冲的过程。“量增价稳”是本次政策的最佳期望值。

　　而从开发商角度来看，仍需要利用政策利好，调整销售策略及推售节点，抢占时机。据克而瑞判断，本次政策一方面是推动新房首套改善需求，但重心则在释放改善需求，二手房成交量将大增。他们的监测数据也证实了这一判断，目前因为“3·30新政”而涨价的项目并不多，即使房价上涨幅度也十分有限。

　　建议

　　开发商注重走量，购房者应抓住窗口期

　　“央行降息对于市场的影响是长期的，市场不会因为降息出现大火局面，能有效激发购房者购买热情的依旧是开发商给的优惠。”一位开发商负责人表示，预计接下来央行还会有降准、降息举动，将对市场成交形成更大推动。“购房人的需求真实存在，特别是刚需、改善型购房，随着时间和热度升温，这个局面会好起来。”

　　这个判断很具有代表性。就目前郑州市场来看，虽然楼市新政频出，但是开发商们主动提价的意愿并不强，相反，某些楼盘项目还有打“价格战”的苗头，这或许会让那些改善型购房者变得更冷静。

　　事实上，对于广大刚需购房者而言，价格依然是吸引注意力的第一要素，开发商“平价走量”依然是主流的销售策略，而提价销售显然不是理性的营销举动。

　　克而瑞认为，政策调整阶段，房价暂时相对稳定，是个不错的买房窗口期;需要用公积金贷款的刚需购房者，可等待后续细则出台。

　　政策链接

　　楼市救市政策一览

　　大面积松绑限购

　　去年，楼市迅速冷下来，经历了前所未有的低迷。下半年，地方政府纷纷出手救市，实施了3年多的楼市“限购令”在多地以各种形式退出。到目前为止，全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚还没有解除限购。

　　房贷新政出台，降息降准

　　去年的“9·30”房贷新政出台，松绑房贷、降息、降准被视为第二波救市潮。几个月内央行两次降息、一次降准，目前5年期以上商业贷款利率5.9%，是11年来最低的贷款利率。业界分析，目前已进入降息通道，未来还有降息、降准的可能。

　　多地实施公积金新政

　　去年10月9日，住建部、财政部及央行三部委联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，包括降低公积金贷款门槛、提高公积金贷款额度，以及推进公积金异地贷款等。在公积金新政发布后的一个多月里，已有超过32个省市陆续出台了公积金贷款调整细则，主要体现在降门槛、提额度、认贷不认房以及实现异地贷款这几方面。

　　国土部、住建部楼市新政落地

　　2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构 促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供有限，合理安排住房和用地供应规模;优化住房供应套型，促进用地结构调整;多措并举，统筹保障性安居工程建设;部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。

　　多部门联合发布“3·30新政”

　　3月30日，央行、住建部、银监会联合发布楼市新政，通知指出，二套房首付比例降至40%，公积金贷款首套房比例降至20%，公积金购买二套房首付比例为30%。同一天，财政部下发新政：个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。

　　机构观点

　　张宏伟：

　　平价跑量是开发商最佳选择

　　一季度楼市成交量平淡已成定局，那么，二季度房地产市场会面临哪些问题?商品住宅市场成交量会呈现哪些特征?会不会因为二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“3·30新政”鼓励改善型需求入市的救市政策而有所改变?

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从二季度楼市开局表现来看，无论是楼市去库存压力，还是二季度开发商集中推盘带来的竞争压力，二季度楼市仍需做“量”文章。具体来讲：

　　第一，库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占大多数。尤其是2015年一季度，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低，导致市场去化速度降低，去化周期略有回升。“去库存”仍然是市场主旋律，房价在2015年年内仍然有下行压力。从这个角度来看，楼市在短期内仍然会承受“去库存”的压力。

　　第二，央行两次降息一次降准、各地救市政策频出、公积金政策松绑、两会及两部委新政自住型与改善型需求、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“3·30新政”等利好政策频出，为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”。但在一季度市场成交量还没有复苏的背景下，二季度仍应以跑量为主。尤其是在“3·30新政”落地“缩水”并不彻底的市场背景下，对于上市公司来讲，在这个阶段尽快跑量，冲刺半年报销售业绩，尽量缩小与半年销售业绩指标的差距。

　　第三，根据实际调研结果，大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年春节之后，尤其是2015年4月底和5月份。因此，2015年4月底和5月份有可能成为今年第一波成交量的高峰期。从这个角度来看，虽然二季度这个时间段成为成交集中放量的时间段，二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“3·30新政”救市政策也助力改善型需求入市，但是，由于开发商集中推盘，也面临较为激烈的市场竞争。此时，平价跑量仍然是最佳的市场策略。