关于住宅过剩、空置率过高等论调，笔者并不认同。部分三、四线城市确实存在开发过度、住宅库存偏高、部分偏远新建小区入住率偏低等现象，但就全国而言，情况并没那么糟。我国城镇化率还远没达到70%，至2025年之前，每年城镇新增住宅需求仍能平均达10亿平方米左右。在市场无形之手的作用下，赚不到钱的开发商自然会减少盲目投资和扩张。况且，一线城市和多数二线城市，基本不存在住宅过剩的问题，人们购房需求是真实存在的。

　　另外，还有种看似有理的流行言论：计划生育导致“4-2-1”家庭结构(4个老人1对父母1个孩子)，未来20年，6个祖父辈的几套房都留给一对年轻夫妻，则共有6-7套房。这一观点存在诸多缺陷。其中之一是即便真有6、7套房，大部分都是老旧破小的房子与小区，居住性能很差。人们追求居住舒适度的需求无止境，当前大部分家庭仍缺好房。这就是改善需求源源不断冒出来的根本原因。

　　其三，股市获利资金流入楼市。据笔者的研究，股市和楼市的关系是“同向不同步”。所谓“同向”，是指二者皆受货币政策和流动性的影响，在宽松条件下，二者皆易上涨，反之则易下跌。所谓“不同步”，是指一般股市先变化，楼市后变化。另外，二者皆具有“财富效应”，其中股市财富效应更易向楼市溢出，也即股市赚钱后转而购房。

　　就本轮市场上行周期来看，股市和楼市的关系可分为三个阶段。第一阶段，去年四季度至今年一季度，股市先于楼巿上涨，股价涨而房价不涨，分流资金，利空楼市;第二阶段，今年4月以来，股市上涨已到中场，房价止跌上涨，二者各得其所，互有影响，总体中性;第三阶段，股市见顶下跌，部分资金转至楼市，房价继续上涨，目前时间难测。

　　当前，正处于第二阶段。今年3月底的楼市新政，驱动市场复苏，一线城市房价已经上涨，其中深圳相当火爆。预计全国70个大中城市房价于5月份总体翻红，其后越来越多的城市房价将止跌上涨。而沪指上涨至4500点至5000点后，一些老股民、高净值人群已开始提前防范风险，其中部分人将获利资金转入楼市，可能少量属于投资性购房，但这部分人所购偏高端住宅，多属于自住性改善需求。