京沪地王隐忧

　　今年房企全力回归一线城市京沪两地“地王”层出不穷两地住宅正在趋于豪宅化。在资金的推动之下京沪未来地价与房价似乎尚看不到“顶”。不过令人担忧的是当未来巨量的“顶豪”蜂拥入市市场购买力能否支撑这么多的“地王”?

　　中央经济工作会议所提“化解房地产库存”、“适当降低商品住房价格”对于“地王”频出的京沪房地产市场而言显然不是其一个频率段里的声音。

　　在三四线城市库存压顶、房企全力回归一线城市的背景之下京沪土地资源的稀缺已影响到房企的中长期布局。对于开发商来说京沪土地不是不贵而是不得不拿。由此尽管高层为房地产去库存绞尽脑汁但今年的土地市场特别是在京沪两地却尤不缺“地王”土地狂欢盛宴成了流水席“逢拍必地王”、“面粉贵于面包”甚至成为一种常态。“以前在北京拿地喝了酒就敢去拿。现在拿地得吃了药才敢去。”有开发商戏言。

　　但一个残酷的事实是2009年前后京沪两地诞生的“地王”项目至少仍有二十余个尚未“解套”一时风光的背后是难以言说的痛。

　　面对2015年京沪层出不穷的“地王”业内担忧的是在地价的推动之下京沪两地住宅正在趋于豪宅化。在今年楼市需求集中释放、行业投资数据尚不乐观的情况下到2016下半年市场是否会面临“需求支撑不足”及“供需关系反转”的局面?“地王”项目能否安然?

　　狂欢

　　今年京沪两地“地王”迭出土地狂欢盛宴成了流水席。这些“地王”支撑着今年北京土地市场赚得盆满钵满截至11月底北京今年土地出让金总额已达到1920.77亿元

　　“价格实在是太贵了!竞拍到一半的时候已经超过了我们的接受底线。”这是10月20日北京丰台区樊家村地块竞拍现场疯狂的一幕。当天在经历了73轮的激烈争夺之后央企　葛洲坝　最终以总价49.5亿元、配建4.1万平方米保障房面积的代价将丰台樊家村地块收入囊中溢价率50%。经测算加上配建部分的成本该地块最终商品住宅部分的楼面价高达7.5万元/平方米不仅创下北京今年以来楼面单价的新高也刷新了内地住宅用地成交价格的历史纪录。

　　樊家村地块的骇人高价只是今年北京土地市场高潮迭起的一个缩影。根据北京中原地产的统计数据在北京今年前11个月成交的100宗土地中有25幅地块楼板价超过3万元/平方米其中更有9幅地块楼板价超过5万元/平方米。换言之未来这些项目售价起码在5万元/平方米以上甚至必须超过10万元/平方米才有利润空间。

　　这些“地王”支撑着今年北京土地市场赚得盆满钵满。截至11月底北京今年土地出让金总额已达到1920.77亿元。若加上位于通州区、怀柔区、昌平区、大兴区以及顺义区7幅预计年内出让、总起拍价67.75亿元的土地北京全年土地出让金超越2000亿元即为大概率事件将创下历史最高纪录。

　　相比北京虽然上海今年土地市场相对理性但竞争同样异常激烈。据上海链家地产研究部数据截至12月15日今年上海经营性住宅用地总成交46幅总成交金额944亿元其中楼板价在3万元/平方米以上的住宅用地共成交7幅。由于2014年是上海土地供应的极大年故从成交数量、成交金额来看今年都未曾超越去年但从溢价率水平来看今年溢价率超过100%的土地有8幅占全年出让总数的17%超过去年的12%。

　　上海今年土地市场的高潮出现在11月25日新江湾城宅地的竞拍中:现场12家房企竞标经过数轮争夺最终由　信达地产　以72.99亿元、名义楼板价4.9万元/平方米收入囊中。若扣除20%保障房面积这一宅地商品房部分的真实楼板价超过6.1万元/平方米刷新了上海住宅楼板价的纪录。

　　隐忧

　　房企蜂拥一线城市“抢地”土地狂欢背后的风险也由此聚集。“拍地前痛苦三天拍地后痛苦三年。”开发商看似戏谑之语的背后是残酷的行业现实

　　“拍地前痛苦三天拍地后痛苦三年。”开发商看似戏谑之语的背后是残酷的行业现实。资本推动下的土地狂欢背后的隐忧并非无人预见。在业绩推动、避险需求等多重因素影响下房企纷纷涌至一线城市抢夺土地风险或许由此聚集。

　　在京沪两地一些“地王”迭出的区域中不乏市场争议者争议最大的非丰台区莫属。在北京今年的土地出让中作为城六区一员的丰台可谓“出尽风头”。由于丰台区域是目前北京五环内唯一整片开发、集中供地的区域在土地资源较少且以郊区供地为主的格局下显得尤为稀缺。正是由于这种稀缺性导致2015年北京成交的9幅楼板价超5万元/平方米的高价地块丰台区独占4幅最低楼板价超出4万元/平方米最高则达到7.5万元/平方米“面粉贵过面包”已是常态。

　　11月2日成交的丰台南苑乡地块是这些高价地块中颇具争议的。该地块挂牌出让起始价55.6亿元最终为华润招商华侨城联合体所得代价是83.4亿元、再配建5.7万平方米公租房。经业内人士测算除去配建的公租房后剩余13.9万平方米纯商住宅的楼面价高达5.6万元/平方米比此前一周成交的南苑A地块楼面价高出了6000元/平方米。如此高的楼面地价意味着未来该项目售价必须超过10万元/平方米才有一定盈利空间而目前该地块周边的在售商品住宅项目“天恒　金融街　公园懿府”成交均价仅在4万元/平方米。

　　“丰台区作为市场热点区域房企竞争较为激烈短期内同区域拿地成本区别较大抑制了项目发展灵活度。”克而瑞房地产研究中心分析师杨科伟表示在国企集中推动下区域价值会有整体提升丰台区来年豪宅地位已然落定。但是在2016年高端住宅供应集中的情况下用远高于周边项目的成本参与同区竞争必定会成为该项目竞争的短板不具备灵活的价格调整空间。那些周边尚未开发的同质地块较多、且在成本上处于劣势的高价地块其竞争压力巨大。

　　类似现象在北京今年尤为普遍。11月13日限购政策最严格的通州台湖惊现“地王”——楼板价高达3.8万元/平方米预示着其未来售价要高达每平方米8万元左右而周边目前最好的洋房产品售价仅有每平方米4万元左右;紧接着11月16日顺义仁和镇两地块被　北京城建　斥资49.89亿元拿下溢价率50%再创区域楼面地价新高。据测算顺义两宗土地的楼面价分别为3.3万元/平方米和3.4万元/平方米较周边小区二手房成交价格2万-2.2万元/平方米左右高出50%以上。

　　在相对理性的上海土地市场“地王”的诞生亦伴随着质疑之声。以新江湾城宅地为例不少业内人士认为新江湾城板块原本定位高端社区周边项目以大面积户型为主而信达此番高价拍得的新江湾城宅地要求配建保障房面积占20%以上、中小套型住宅面积不得低于60%这些限制与板块定位根本不符。另据记者了解以“上海最后一片湿地”作为卖点的新江湾城事实上多年来一直有业主为环境污染而投诉奔波导致区域内楼盘的入住率不高缺乏人气。

　　据上海易居房地产研究院院长杨红旭测算新江湾城“地王”要想不亏钱未来项目精装修公寓单价必须超过8万元/平方米叠加产品则必须在10万元/平方米以上。按照房地产周期规律、豪宅价格走势和新江湾城本身的规划缺陷未来两年新江湾城的公寓豪宅均价几乎不可能上涨五成。

　　败绩

　　拿下“地王”容易但要让‘地王’赚钱就没那么容易了。2009年以来京沪两地诞生的“地王”项目至少仍有二十余个尚未解套

　　精明的开发商一拨赶一拨地抢夺“地王”以时间换空间是其底气所在。回顾十年房地产发展历程多少当年骇人听闻、业界咋舌的高价地块尽管期间都差点“拖垮”开发商的资金链但风险最后几乎都消弭于不断攀升的房价中而且赚了个盆满钵满。以北京过去几年“地王”项目的入市情况为例其中不乏楼面价超过4万元/平方米的其最终售价都达到10万元/平方米以上。

　　然而时间这个“解药”真的可以解救所有的高价地块吗?

　　从克而瑞房地产研究中心监测的数据来看2009年至今上海仍有至少10个“地王”项目尚未解套。细究这些“地王”目前境况大致分几类:或是项目已售罄但其销售均价不足拿地楼板价的2倍算上建安成本、各类税费、资金成本等利润空间所剩无几如远洋香奈、中海紫御豪庭;或是项目已开发在售但去化率不高且售价不足拿地楼板价的2倍如中建大公馆、华侨城苏河湾等;或是拿地多年至今仍未开发资金被占用如2011年景瑞地产摘得的浦东单价“地王”项目至今尚未动工2013年天宝远东拿下的当年住宅单价“地王”项目至今仍未上市。

　　在北京记者调查梳理了其2009年至今的“地王”项目楼板价在项目均价中占比超过50%的未解套“地王”项目至少有十个之多。如保利地产2009年12月17日夺得的朝阳地块当时溢价率高达314%楼板价为23506元/平方米如今以“保利东郡”入市的该项目成交均价为43031元/平方米时隔6年之后土地价格仍占到售价的55%左右若加上建安等各种成本目前该项目难言赚钱。又如恒大地产2014年4月24日以41.6亿元拍得的大兴黄村地块溢价率高达180%楼板价为23793元/平方米而目前该地块以“恒大未来城”项目入市平均成交价仅19420元/平方米纯属“赔本的买卖”。

　　另一个极端案例是　泰禾集团　的北京丰台西局村旧改项目。2014年2月20日泰禾以49.58亿元加配建5万平方米限价商品房的代价竞得该项目楼面价高达6.8万元/平方米引来业内一片惊呼。如今仅仅一墙之隔龙湖比泰禾早一周拿地的西局项目“西宸原著”今年4月已经入市甚至二期“西宸玉府”已推售产品都卖得差不多了而泰禾西局项目至今迟迟未动。据业内人士透露该项目是卡在了拆迁补偿上。

　　“拿下‘地王’容易只要有钱就可以。但是要让‘地王’赚钱就没那么容易了规划是否顺利通过操盘水平够不够高成本控制是否精确市场环境是否稳定等等各种内外因素只要有一个没把控好就有可能被‘地王’拖死。”北京中原地产首席分析师张大伟表示“地王”风光背后的风险尤大今年的“地王”除了祈祷入市时房价比拿地时上涨50%以上之外还要防止种种“意外”。

　　“有些中小房企别看以前卖得都挺快活得不错但假如一块‘地王’砸在手里5年的积累就没了;要是拿错了两块‘地王’说不定整个企业都危险了。绿城当年多牛就是因为拿错了几幅‘地王’以至于宋卫平不得不将亲手创建的企业控股权拱手相让。”一位业内人士如此感叹。

　　成因

　　今年土地狂欢盛宴的直接推手是企业资金面的改善但更重要的推动力量却来自外部资本其中一个显著的特征就是今年几乎每个“地王”争夺的现场都少不了险资的身影

　　在很多业内专家看来企业资金面改善无疑是今年土地狂欢盛宴的最直接推手。

　　亿翰智库研究中心主任张化东认为一方面今年货币环境极度宽松房地产行业从未面临过如此低利率的市场环境。2014年四季度开启的新一轮降准降息周期极大地释放了流动性随之而来的是房企2015年的发债热潮仅今年前10个月的发债总规模相比去年全年增长了16倍利率多在4%至6%不等。另一方面房企销售回暖也是因素之一。自2014年2月行业短周期调整开始绝大部分企业都是大幅缩减投资规模经过一年多的积累房企的资金宽裕度已经出现一个阶段性顶峰。

　　更重要的是推动力量来自外部资本其中一个显著的特征就是今年几乎每个“地王”争夺的现场都少不了平安等险资的身影。对很多房企来说有了平安保险等这些“金主”的支撑其在土地市场“血拼”的勇气自然更甚。“从资本的角度来说‘地王’盛宴是低成本资金的中长期布局。今年很多的‘地王’都有平安等‘金主’的推波助澜而其多是以低成本、长周期的保险资金为主自然有实力、有耐心去押赌一二线重点城市的房价长期上涨。”张化东分析指出。

　　而对于规模房企而言之所以硬着头皮拿“地王”更多是基于未来竞争格局下的资源卡位。从长远看一线城市及重点二线城市的土地供应是偏紧的尤其是中央曾多次提及严控特大城市人口及土地供应且在近几年房企投资重心回归一二线城市的趋势之下重点城市土地资源的稀缺性日益见长。因此当前房企在重点城市的投资储备已是至关重要如今的投资格局已经决定了三年后的竞争格局。

　　“其实大家都很清楚‘地王’项目对应的是高端客户。而高端客户就像池子里的大鱼捞一条少一条大鱼捞完了小鱼要长起来需要时间。但是‘地王’一个接着一个哪里等得及小鱼长大呢?”　新城控股　副总裁欧阳捷担忧的是:如此多的“地王”项目最终由谁来买单?

　　据北京中原张大伟计算截至11月15日今年北京已经出让了35宗住宅土地表面上平均楼板价在1.78万元/平方米左右但剔除大量不可售面积后的商品房住宅楼面均价事实上高达3.8万元/平方米。亚豪机构的数据显示今年前11月北京新建商品住宅成交均价为26618元/平方米。在这种土地价格超过房价的市场里今年出现的20个“地王”未来入市的难度不难想象。

　　“北京商品住宅已经趋于顶豪化预计单价超10万元的项目2016年将接近50个目前已入市的接近25个这些项目叠加2014年以来的多宗‘地王’土地未来北京顶级豪宅套数有望达到3000套以上。”张大伟如此测算。

　　在资金的推动之下京沪未来地价与房价似乎尚看不到“顶”。不过令人担忧的是当未来如此巨量的“顶豪”蜂拥入市市场购买力能够支撑这么多的“地王”吗?