上半年，尽管被政策暖风包围着，银行降准、降息到“两会”发声支持首套房，再降息降准，接连不断的利好政策让开发商对市场充满了信心。虽然西安房地产市场逐渐趋稳，但对于许多房企而言，上半年任务并没有完成，结果不太乐观。6月25日，西安楼市“新9条”一出，楼市开始沸腾、业界哗然，让整体市场及开发商再次兴奋。

　　买房落户政策

　　让置业者吃下“定心丸”

　　美城机构首席市场分析师严九远认为，西安“新9条”是继去年9月1日取消限购后最为给力的救市之举。在西安市场如此大库存量，城内外房价倒挂的局面下，6月末出台的政策明显比预想中来晚了。但其中第七条“买房落户”政策最为给力。西安高校云集，每年外地打工者不断流入，落户政策却苛刻严格，产业空心化导致人才流失，此条政策即可以促进楼市又可以给外地人吃一颗“定心丸”，从而达到安居乐业的目的。

　　严九远谈到，而第三条加快推进征迁项目货币化安置，从契税补贴和子女教育问题切身解决城改房的问题，比较符合西安特性，但出台“收购存量商品房做保障房”的设想和举措，还需要具体细则，实效性也有待商榷。

　　自从“新9条”出台后，不少售楼部现场都打出了“公积金首付2成”和“买房落户”的宣传语，可见这两点对于置业者来说是最直接的利好。政策出台后的第一周，全市销量环比上周增涨了10.75%，便是最好的佐证。从跟进的楼盘来看，也确实出现了90㎡以上畅销，90㎡以下滞销和各别换房的局面，对于一些城改项目据此已开始调整户型配比以适应市场。

　　从去年放松限购到今年出台3.30降低二套首付后，改善性需求就得到明显释放，120㎡ 以上的成交占比比去年上升3个百分点，90㎡以上的成交占比已达到60%以上，相信此政策的出台此项目数据还会持续走高。

　　90㎡以下住房市场

　　受到部分影响

　　西安朗成地产总经理张琦表示，“新9条”主要从三个方面来综合解决房地产市场土地供应乱像、产品规划乱像、产品销售乱像的问题。但这是一个比较长期的问题。目前“新9条”能起到明显作用的还是在买房落户和公积金支持方面。

　　尤其对三环边的外地刚需置业客群有较强吸引力，之前市场在这一块一直是在90㎡以下房源有较强去化偏向，现在加上落户90㎡以上房源将面对较好市场，反之90㎡以下住房也会收受到部分冲击。但二环三环的改善型项目多为本地客群，对这条政策影响并不明显。考虑到公积金放款速度，能支撑公积金的项目将在改善市场中多分一杯羹。

　　2015下半年

　　西安楼市要把握好三点

　　但从目前的7月数据来看，全市销量和价格都未有太大涨幅，库存量仍维持在2094万㎡，“新9条”还远未达到预期效果。严九远认为，后期西安市场主要把握三点，一是不妨加快城改房的办证去化速度，将收购商品房用于保障房的政策落地可施;二是可出台契税补贴、取消资金监管等给力政策促进商品房成交和开发商运转;三是如第9条所允加快城市配套建设，将曲江二期、浐灞新区等发展新区配套完善化，提高区域价值。所以“以价换量”还是目前的主方针，预计下半年西安成交量会高于上半年表现，价格小幅上涨。