在本文成稿之际，适逢2018年全国“两会”召开，2018年政府工作报告也新鲜出炉。为此，本刊特别邀请了河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社教授，对政府工作报告中所提到的房地产关键词进行解读和分析，让我们一起来探讨2018年和今后房地产市场发展走向。

　　刘社：

　　河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授

　　河南财经政法大学城市发展研究中心主任

　　硕士生导师

　　关于住房制度改革

　　“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”可以概括为“两多一并举”，目前我国正在探索中。“多主体供给”主要涉及到国有房企建设的人才房、公租房和长租房等，民营房企开发的商品房，农民手中可以用来改造的集体土地租赁住房。这种三元住房结构的思路很清晰，体现出“多渠道保障”，其中商品房主要是满足中高收入群体的购房需求，此类需求会更加强调改善性的自住属性;人才房、公租房和长租房等主要是面对购房困难群体而建设的，侧重居住属性;而对于共有产权住房来说，有部分产权的概念，有助于解决“夹心层”的住房需求。从惠及的群众来看，“两多一并举”更适合在一、二线城市开展，因为三四线城市的人口是净流出，租赁需求相对较少。

　　关于“房住不炒”

　　“房住不炒”是广大人民群众的一个基本诉求。过去几年，房价的快速上涨不仅助长了投资投机性需求，而且使实体经济受损。如果任其发展，房地产的泡沫就会增大，不仅会引发金融风险，而且会影响我国科技创新能力和实体经济发展。“房住不炒”的提出能够在一定程度上改变人们对房地产市场的预期。目前，房地产“因城施策”的调控效果已初步实现，一线和热点二线城市从需求和供给两端采取措施控制了房价的过快上涨，市场开始降温，但是调控依然会严格。从政策上来看，楼市调控的主要目的不是为了遏制住房消费，而是遏制过度的投资和投机性需求，居民刚需和改善性住房需求是需要受保护的。未来楼市政策将会以稳为主，稳房价、稳市场、稳预期，楼市调控短时间内不会退出。只有当市场稳定了，炒房者难以获利，“住房不炒”才能真正落地。此次政府工作报告特别强调了“落实地方主体责任”，这既践行了分类调控的原则，又避免了全国“一刀切”，各地将会呈现差别化的调控，这也将是房地产调控政策的一个阶段性特点。

　　关于房地产税

　　在房地产税阐述方面，2018年政府工作报告比较笼统，既没有明确的时间表，也没有明确的内容，并由之前的“加快立法”转变为“稳妥推进房地产税立法”。这一提法的变化体现出两层含义：一是目前有关房地产税的立法仍在进行之中;二是因为房地产税的开征涉及到财税体制改革等许多方面，所以会在立法的起草、论证、调研、征求意见等程序上进行更稳步、缜密的推进。个人认为，开征房地产税的作用主要是从心理上起到震慑作用，以达到抑制投资、投机性住房需求的目的。在出台房地产税的同时，需要对开发和交易环节的现有税种进行合并或清理，以达到“税负平衡”，避免重复征税。刘社教授的这一思路与3月7日财政部副部长史耀斌在“财税改革和财政工作”相关问题回答中外记者提问时的回答基本相同。史耀斌表示“会从中国国情出发来合理设计房地产税制度，如合并整合相关的税种，合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等，使房地产税制度能够更加合理、更加公平，起到筹集财政收入的作用，又能够调节收入分配、促进社会公平”。

　　关于防范金融风险

　　过去几年，大量的影子银行、私募基金、消费贷、首付贷等进入房地产市场，放大了消费者的购房能力。为防范房地产金融风险，中央多次会议提出，一是要控制居民杠杆率过快增长，二要防范这种资金违规流入房地产市场。特别是1月25日-26日，中国银监会召开的2018年全国银行业监督管理工作会议强调，“努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为”。这意味着2018年不管是房贷的贷款额度还是贷款利率都会受到明显控制，短期内不会放松。

　　在采访结束时，刘社教授特别提到了郑州房地产市场的发展。她强调指出，“目前来看，一线房企的陆续进驻、土地市场的持续火热，表明房企对郑州房地产市场的前景比较看好，加上各地人才进入郑州，也提供了大量需求。同时，无论是从宏观和微观上看，郑州房价应该不会再像2016年那样过快上涨，2018年的郑州市场应该是以平稳为主。2018年是落实十九大精神的第一年，“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房改革思路，会分流购房大军，使市场保持平稳，接下来主要是看各地对中央政策的具体落实情况了”。  文/ 韩梅  (来源：QQ快报)