中国指数研究院数据显示1月全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10564元人民币环比涨0.21%这是百城房价连续8个月下跌之后首次出现上涨。此外近期部分地区陆续推出“托市”政策4日央行宣布降准强化了楼市继续回暖的预期。

　　业内人士认为房地产行业资金面有望改善购房需求料持续释放。从A股情况看2014年在传统权重板块中房地产板块上涨幅度不足60%。部分机构认为在调控逐步放松、央行降准释放流动性的背景下节后地产股有望迎来“小阳春”。但由于此前降息改善了行业基本面部分地产股溢价已处中上水平震荡调整概率也在增大。

　　楼市继续回暖可期

　　中国指数研究院数据显示2015年1月北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为18990元/平方米环比上涨0.59%。

　　成交量方面银河证券统计显示1月其跟踪的36个主要城市新建商品住宅成交量为2014年月平均成交量的108.0%虽然1月恰逢传统销售淡季但整体销售量仍高于2014年的月平均水平。而放在5年的时间周期来看今年1月销量仅次于2013年1月份。

　　价格与成交量双双回暖2015年楼市迎来“开门红”。中国指数研究院分析指出整体来看楼市预期不断转好。政策方面高层积极肯定了行业中长期发展的重要性市场信心有所增强;成交方面在“微刺激”手段的推动下主要城市需求平稳释放;供应方面因春节临近主要城市推盘量有所减少;在房企定价策略方面由于企业年初的业绩压力较缓和部分楼盘优惠力度减弱也促使价格有一定回升。

　　随着一些地方不断出台“托市”政策2015年楼市有望继续回暖。据中国证券报记者了解今年以来绍兴、厦门以及四川等多地出台政策刺激楼市。

　　浙江省绍兴市公布的新政策提出从2月15日起在绍兴实行包括购房补贴、提高公积金贷款额度等优惠政策。其中购房者在政策有效期间购房可获得房款成交计税价0.8%的税收补贴。1月20日四川省住建厅发布消息称将对省内地方住房政策进行集中清理全面取消限购、限价等行政干预政策。

　　此外重庆、南昌、厦门等地的首套房公积金贷款首付比例最低降至20%上海、沈阳、长春等城市符合条件的二套房公积金贷款政策按照首套房执行。另外多地通过契税减免、财政补贴鼓励自住型住房需求。据不完全统计去年调整住房公积金政策的城市超过20个截至目前除北上广深以及三亚5个城市仍执行限购以外其他城市的限购政策已基本解除。

　　中国指数研究院预计受需求释放、供应减少影响短期内主要城市库存压力或稍有缓解。展望未来政策环境和货币环境趋于宽松市场信心增强楼市将进一步回暖。

　　资金饥渴有所缓解

　　从2014年下半年开始一些地方频频“松绑”限购市场对于政策面放松的预期早已达成共识但业界普遍认为制约行业基本面进一步改善的关键因素在于货币政策。如此来看央行降准无疑对房地产行业是个利好。

　　据相关机构测算此次央行“普遍+定向”降准有望给市场注入超过6000亿元资金从而改善流动性资金敏感型行业因此获益。在此之前资金敏感的房地产行业一直深受资金紧绷的影响。中国指数研究院数据显示2014年在开发企业的各类资金来源中购房者的定金及预付款占比为24.8%较2013年下降3.5个百分点。与此同时开发企业自筹资金占比达到41.3%较2013年提高2.5个百分点;国内贷款占比为17.4%较2013年提高1.3个百分点。中国指数研究院认为2014年以来开发商资金链承压已是不争的事实。

　　在此情况下房地产企业不约而同地抓紧了“钱袋子”在投资方面颇为谨慎。国家统计局数据显示2014年全国房屋新开工面积179592万平方米比2014年下降10.7%其中住宅新开工面积同比下降14.4%。

　　降息、降准等政策的推出有望缓解房企资金链紧张状况。兴业证券报告指出2014年11月降息之后行业基本面将开始复苏回顾历史亦是如此这表明影响房地产基本面走势的最重要因素是货币政策以及流动性。

　　该报告指出此次降准将刺激房地产市场需求释放一定程度上对于居民购买能力和购买意愿都会有较强的促进作用。在货币持续宽松背景下行业基本面复苏一定会贯穿2015年上半年量价齐升趋势预计不会改变下半年房价有望稳中趋升。此外在外汇占款持续负增长、经济下行压力加大和房地产开发投资持续回落的情况下货币宽松的持续性可以期待。

　　地产股估值修复

　　“再坏也不会坏过2014年了吧。”在业内人士看来虽然限购、限价等调控政策早已推出但2012年、2013年楼市并未出现预想中的大滑坡相关政策的持续性影响却是在2014年集中发酵。此外在货币、信贷政策对房地产收紧的背景下整个行业在2014年经历了高速发展期之后的极大心理落差。

　　从股市来看尽管2014年年底开始A股整体走强但地产板块仅仅是稍跑赢大盘。根据WIND统计数据2014年上证综指涨幅达52.50%地产板块涨幅为59.48%而钢铁、银行、证券板块涨幅分别达80.87%、76.08%和155.96%。

　　在调控政策继续放松、资金面持续改善等多重利好因素支撑下2015年地产板块的潜力仍有待释放。从1月的走势来看WIND统计显示地产板块的区间涨幅达4.2%已超越银行等板块。

　　国泰君安研报认为货币信贷的宽松对房地产行业及相关产业主要有三方面影响:提升开发商的现金流按揭款、开发贷有望进一步宽松;一定程度促进房企新开工项目缓解下半年可能出现的供应紧张;销售回笼资金加快也有望缓解地产行业的上下游相关产业资金链紧绷状况。政策收紧的压力在未来一段时间内应该不会出现。

　　平安证券报告指出尽管地产行业整体PE随蓝筹行情大幅提升但目前仍未达到2008-2009年的高点。地产板块与沪深300的PE比值为1.48也未到达2008-2009年(2.0)和2011-2012年(1.52)前两轮降息周期时的高点地产股估值有望持续回升。由于基本面持续回暖地产板块“小阳春”可期同时龙头房企、国企改革概念股有较大的上升空间。

　　但有机构认为未来部分个股的震荡调整难以避免。中山证券研报认为剔除季节性因素对楼市节后销售回升持乐观态度本次降准兑现流动性将有助于延长地产板块的投资逻辑。但地产板块目前的溢价为1.61倍而近三年的溢价为1.36倍板块估值已处于中上水平。此外经过降息后的市场攀升板块龙头股的估值修复已基本完成整体投资已进入下半场调整概率会增大。