预售环节提前

　　对于地产商而言，通过与金融机构合作发行面向购房者的理财产品，有利于在市场供过于求的情况下寻求营销模式的创新。

　　平安好房网总裁庄诺向《每日经济新闻》记者表示，根据现有的预售制度，正在开发建设的商品房需要在证件齐全的前提下，才能通过认筹等方式圈定意向购房者，但通过发行理财产品“圈客”相当于将预售环节提前，在开工建设前就能把意向客户圈定。

　　“以往房子不愁卖的时候，开发商无需花那么多心思找客户，但现在市场不好了，越早圈定客户意味着项目的去化率越有保障，所以开发商更愿意尝试这种新的营销手段。”庄诺说，对于购房者而言，他们往往也有金融理财的需求，尤其是真正有意向买房的客户，如果产品符合他们的需求，通过购买理财产品还能获得增值收益。因此，众筹模式对于提高客户转化率会有明显作用。

　　但类似的做法会不会与商品房预售制度产生冲突，不免令人疑虑。新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，这类理财产品往往会附带两份协议：一份是购买理财产品协议，另一份是购房协议。在项目开发建设阶段，投资者购买的只是理财产品，并不附有购房性质，因此能够“绕开”预售制度。

　　大型房企更受益

　　除了提前圈定客户，开发商还能通过理财产品募集资金完成融资，用于补充开发建设所需的资金。

　　以“利民保”为例，根据欧阳捷的分析，理财产品的保底收益实际上是由保利地产来承担，按照4%的保底收益率计算，加上银行的通道费用，预计保利的实际融资成本约为6%，低于银行正常的开发贷款成本。对于银行而言，由于理财产品并不占用贷款额度，同时也能增加银行的非息收入，他们也很乐意为地产商设计类似的金融产品。

　　五牛基金投资副总裁吕伟宾认为，由于理财产品能提前帮开发商找到意向客户，而且提前融到了一笔低成本资金，如果最终大多数理财产品购买者选择行使购房权，还能大大缩短项目的销售周期，有助于开发商降低融资成本和营销成本，因此能够在不损害开发商利润的情况下，给予购房者更大的折扣力度。

　　但欧阳捷也坦言，相对于房地产开发建设过程所需要的资金量，房企从理财产品中募集到的资金只是杯水车薪，因此对于降低整体融资成本作用有限。而且，由于理财产品资金要专款专用投到项目上，这对开发商的实力与信誉要求更高，因此只有大型房企才能从中受益。

　　众筹试验之平安

　　平安好房的房产众筹红线：不在买地前介入 客户不接触开发商

　　据悉，碧桂园将与平安合作，拿出上海一地块采取众筹模式进行开发，而绿城已经在浙江进行众筹开发的试验。金融巨头平安自去年开始，就一直致力于发展房产众筹业务。平安好房CEO庄诺表示，近两月将有相关产品上线。

　　这些先行者，为何会选择众筹开发这一模式?在项目推进的过程中，又是如何控制金融、法律等方面风险的?

　　从去年开始，金融巨头中国平安(601318,股吧)就一直致力于发展房产众筹业务。根据《每日经济新闻》此前报道，平安信托内部人士介绍，包括绿地、世茂、万科在内的房企都曾与他们有过接触。

　　由于国内关于售房、集资的诸多法律限制，当前的房产众筹项目多停留在现房阶段。自去年12月出台股权众筹相关政策后，平安才得以在实际操作环节将房地产的众筹范围扩大。

　　平安好房CEO庄诺表示，政策出台前，没法操作众筹建房，现在可以尝试，近两月平安好房将有相关产品上线。

　　除了平安好房，中国平安董事长马明哲还通过子公司在深圳(楼盘)前海专门成立了众筹平台—深圳前海普惠众筹交易股份有限公司(以下简称平安前海众筹)。此前媒体报道称，该公司未来也将涉足房产众筹。

　　在平安的房产众筹路线中，一条逻辑线清晰可见：从海外众筹试水，到国内现房销售，砍掉营销费用后，通过众筹建房以及集团内协作，着手降低开发过程中的融资成本，解决开发商对轻资产运营模式的需求。此外，平安好房还涉及消费和投资运营收益类的众筹。

　　砍营销费用 降融资成本

　　当面对居高不下的房价时，似乎只有众筹可以使之优惠一二。

　　在购房者所支付的房款中，土地与税费合计约占到五成以上，资金成本、建造成本、房企净利润各占约一成多，此外，营销费用可占3到5个百分点。其中，土地和税费是硬性支出，让房企自已承担也不现实，众筹设计者所希望的是降低营销费用和资金成本。

　　众筹初期，各类产品通过各种去中介化的方式，努力砍掉这3到5个百分点的营销费用，使开发商和购房者达成共赢。平安好房的系列众筹产品即是其中一个代表。

　　中国平安在马明哲的带领下，已划分出互联网金融和传统金融业务两大板块。前者将覆盖“医、食、住、行、玩”五大生活场景。就目前来看，平安好房正是马明哲在“住”这一生活场景布下的重要棋子。

　　去年8月，平安好房选择推出海外购房众筹作为突破口。由于是海外房产，其第一款地产类众筹产品“100美元享受美国房东待遇”，既迎合了时下客户海外置业的心态，又绕过了国内复杂的政策监管，颇具试水意义。

　　去年11月，平安好房转战国内，与龙头房企万科合作“平安&北部万科城”项目，用众筹的方式直接在线上卖房。

　　在该项目中，万科拿出广州北部万科城216套住宅，如果众筹金额达到1500万元的最低众筹额度，那么所有的众筹参与者都能享受到比目前周边市场价低近13%的优惠购房价。

　　截至去年12月24日，该项目总计吸引了2361人报名参与，216位用户认筹购买。公开数据显示，这次众筹卖房，累计募集金额达到1585.5万元，购买转化率为9%。

　　庄诺称，互联网平台有可能承担起未来虚拟售楼处的角色，将线下的展示厅搬到线上，对开发商来说，既节约了营销成本，又能通过众筹提早蓄客，进而将购房优惠让渡给每一个消费者。

　　不过，众筹买房只是平安众筹初始阶段的其中一步。在房产众筹领域，平安的野心不止于此。

　　去年11月，李克强总理在国务院常务会议上提出开展股权众筹融资试点。12月18日，中国证券业协会网站挂出《私募股权众筹融资管理办法(试行)(征求意见稿)》，明确了股权众筹平台净资产不得低于500万元，融资者或融资者发起设立的融资企业的股东人数累计不得超过200人，投资者为投资单个融资项目最低金额不低于100万元的单位或个人。

　　本来这一政策指向的是小微企业融资，如今却让一些房企巨头抢了风头。

　　据庄诺介绍，现在已经有好几个关于众筹建房的项目在谈，本月底就会推出一个。这些项目都是在拿地之后以股权众筹的方式介入，可以大幅度降低营销成本和融资成本，使总房价便宜10%~20%。

　　深圳市前海筹人谷互联网金融服务有限公司CEO卢政称，现在多是产权众筹，通过资产管理计划，几个人可以一起购房，不过，这些都是在项目拿到预售许可证之后进行的，按照现行房屋出售政策，在建之前房企不能买卖物业。住建部有明确规定，禁止开发商在未取得预售许可证的情况下以任何形式向客户收取资金。